„MdM” nabiera wiatru w żagle

Rz: Kredytowy program „Mieszkanie ?dla młodych" działa już czwarty miesiąc. ?Jak ocenia pan jego start?

Paweł Orłowski

: Pamiętając, że jest to program wieloletni, uważam start za całkiem udany. Szczególnie w porównaniu z jego poprzednikiem – „Rodziną na swoim". Zainteresowanie programem jest spore. ?Do końca marca tego roku do Banku Gospodarstwa Krajowego wpłynęło 4395 zweryfikowanych poprawnie wniosków na kwotę 98,5 mln zł. Udzielono 2082 kredytów na łączną sumę ok. 361,5 mln zł. Średnia kwota kredytu wyniosła 173,6 tys. zł, natomiast średnia kwota dofinansowania na podstawie udzielonych kredytów ?– ok. 22,2 tys. zł.

Z dofinansowania korzystają zarówno mieszkańcy dużych miast, jak i miejscowości położonych poza stolicami województw. Najwięcej kredytów udzielono dotychczas ?w Warszawie (152), Gdańsku (151) oraz Poznaniu (126).

Trzy miesiące funkcjonowania to niedużo jak na program, którego działanie obliczone jest na pięć lat. Część banków już go aktywnie realizuje, część dopiero wprowadza go do swojej oferty. Poza tym  nie można zapominać, że decyzji o zakupie mieszkania ?i zaciągnięciu kredytu nie podejmuje się w ciągu tygodnia. Wymaga ona przemyślenia ?i czasu. Dlatego  rezultaty będą widoczne później. Program nabiera dopiero wiatru ?w żagle.

Nie wszyscy mieli równe szanse. Mieszkańcy Łodzi czy Krakowa mogli tylko o „MdM" pomarzyć. Ustalone przez wojewodów dla tych aglomeracji wskaźniki, od których zależy cena metra mieszkania objęta programem, były do tej pory niekorzystne.

Oczywiście kwestia ograniczeń cenowych w programie budzi duże emocje. Rekomendowaliśmy wojewodom, żeby przy ustalaniu wskaźnika, oprócz danych Głównego Urzędu Statystycznego, korzystali także z własnych analiz po to, by wskaźnik odzwierciedlał rzeczywistą sytuację na rynku. W praktyce wojewodowie podchodzili do tej kwestii bardzo różnie.

W wypadku Krakowa limit ceny w odniesieniu do średniej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym wynosił w I kwartale ok. 85 proc. W tym mieście rzeczywiście niełatwo znaleźć odpowiednią ofertę. Mimo tych ograniczeń do końca marca w Krakowie złożono już 176 wniosków i udzielono ?65 kredytów. Łódź z kolei jest przykładem miasta, w którym limit ceny w „MdM" był w ?I kwartale 2014 r. o ponad 13 proc. wyższy niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym. Dlatego mieszkańcy tego miasta mają bardzo duży wybór mieszkań mieszczących się w warunkach programu.

Czy nie należy zmienić zasad ustalania wskaźników, by program był szerzej dostępny?

Od 1 kwietnia obowiązują nowe wskaźniki,   najczęściej  wyższe od tych poprzednich. Oznacza to, że oferta mieszkaniowa została zwiększona. We wspomnianym już Krakowie limit ceny wzrósł o ok. 120 zł (z 4894 zł do 5014 zł/mkw.). Duży wzrost limitów odnotowano w Warszawie (obecnie 6127 zł), Rzeszowie (obecnie 4337 zł) oraz w Poznaniu (obecnie 5907 zł). Różnica jest więc zauważalna. W kolejnych kwartałach może być jeszcze lepiej.

Nie można jednak przesadzać z windowaniem wskaźników. Zbyt wysokie mogłyby doprowadzić do objęcia programem mieszkań o wyższych cenach, właściwie apartamentów, a tego powinniśmy unikać. Nie taki jest bowiem cel programu „Mieszkanie dla młodych". Ma on zaspokajać potrzeby młodych rodzin, których nie byłoby stać na kredyt, i umożliwić im zdobycie pierwszego mieszkania. Nie chodzi o fundowanie relatywnie drogich mieszkań, ?ale o rzeczywisty społeczny wymiar programu. Przykład obowiązującej wcześniej „Rodziny na swoim" pokazuje, że wielu deweloperów z czasem dostosowuje swoją ofertę do programu. Sądzę, że w wypadku „MdM" będzie podobnie. Pamiętajmy, że o dostępności mieszkań nie decyduje sam wskaźnik, ale również oferta mieszkaniowa, która jest różna w poszczególnych województwach.

Stosowanie ustawy o „MdM" wywołało wiele wątpliwości interpretacyjnych. Czy ministerstwo uporało się z nimi?

Wprowadzanie nowych przepisów zawsze wywołuje wątpliwości interpretacyjne. To reguła. I tak jest też w tym wypadku. Staramy się je wyjaśniać na bieżąco. Interpretacje ministerstwa można znaleźć na naszej stronie internetowej  rodzina.gov.pl. Wiele informacji można uzyskać również w Banku Gospodarstwa Krajowego.

O co najczęściej pytają zainteresowani?

Dotychczas  najwięcej pytań dotyczyło kwestii związanych z zaliczaniem do ceny ?i powierzchni mieszkania  dodatkowych pomieszczeń, takich jak komórki lokatorskie czy miejsca garażowe. Jeżeli lokal jest sprzedawany wraz z pomieszczeniami przynależnymi, to wchodzą one w skład tego lokalu i nie stanowią odrębnego przedmiotu obrotu. Kredytem jest wówczas objęta całość transakcji. Jeżeli garaż albo komórka lokatorska stanowi odrębną nieruchomość lub część takiej nieruchomości, to nie może być kredytowany przez program „MdM". Cena ich zakupu nie wlicza się też do limitu ceny przewidzianego w programie.

Kolejne wątpliwości, które do nas docierają, dotyczą mierzenia powierzchni. Chodzi o to, czy suszarnie, komórki, antresole, kotłownie wlicza się do powierzchni użytkowej lokali i domów, czy też nie. Odpowiedź na to pytanie jest bardzo ważna, ponieważ mieszkanie objęte kredytem nie może mieć więcej niż 75 mkw., ?a powierzchnia domu nie może przekroczyć 100 mkw. W obu wypadkach dopłata do wkładu własnego obejmuje tylko 50 mkw. Dla rodzin z minimum trójką dzieci powierzchnia zarówno domu, jak i mieszkania, może być większa o 10 mkw. Zgodnie z ustawą tego rodzaju pomieszczeń nie wlicza się do powierzchni użytkowej.

Napływają również pytania o obmiar powierzchni. Przez długi okres obowiązywały dwie różne normy w tym zakresie. Od 29 kwietnia 2012 r. powinno się stosować już tylko jedną, a mianowicie PN-ISO 9836:1997. Należy jednak podkreślić, że w stosunku do wniosków ?o pozwolenie na budowę złożonych przed tą datą nie było obowiązku stosowania wspomnianej normy i inwestorzy mieli w tym zakresie dużą swobodę.

Do ministerstwa wpływają także pytania dotyczące dziedziczenia udziałów we współwłasności lokalu. Warunkiem skorzystania z programu „MdM" jest bowiem brak tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego. W ocenie ministerstwa osoba, która była w przeszłości lub jest obecnie właścicielem udziału w mieszkaniu  otrzymanego w wyniku dziedziczenia, może skorzystać z kredytu z rządową dopłatą, jeśli ten udział po zniesieniu współwłasności nie stanowi samodzielnego lokalu.

Czy ministerstwo planuje w najbliższym?czasie zmianę przepisów?

W tej chwili analizujemy przepisy na potrzeby doprecyzowującej nowelizacji, ułatwiającej stosowanie ustawy. Opracowywanie projektu zmian jest na etapie wstępnym i jeszcze nic nie zostało przesądzone. Zmian nie możemy wprowadzać zbyt pochopnie, ponieważ rynek też jest zmienny i może się dostosować do programu „MdM".

Poza tym musimy zapewnić wszystkim korzystającym z programu  ?i wprowadzającym go elementarną stabilność prawa.

Podobno jednak ministerstwo chce objąć programem „MdM" także rynek wtórny. ?Czy to prawda?

Takiej zmiany na razie nie przewidujemy, ponieważ jednym ruchem zniweczylibyśmy jeden z celów programu, a mianowicie wsparcie dla nowych inwestycji w budownictwie mieszkaniowym, które przecież tworzą nowe miejsca pracy. Na rynku brakuje mieszkań, a po włączeniu do programu lokali z rynku wtórnego wciąż obracalibyśmy się w tym samym zasobie.

Dyskusje na ten temat były prowadzone podczas prac legislacyjnych nad ustawą. Ostatecznie ustawodawca zdecydował, że „MdM" obejmie tylko rynek pierwotny, i tego się trzymamy.

A co z mieszkaniami spółdzielczymi?

Obecnie program „MdM" obejmuje tylko te lokale, które spółdzielnia buduje jako deweloper, natomiast te wybudowane ?w ramach zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jej członków – już nie. ?W tym wypadku zmiana mogłaby być racjonalna. Zastanawiamy się jednak, jak to zrobić, ponieważ w spółdzielniach rozliczenie kosztów następuje dopiero po wybudowaniu lokalu. Trudno więc ustalić, ?ile ostatecznie kosztuje metr kwadratowy mieszkania na etapie zaciągania kredytu.

Jakie zmiany zatem są planowane?

Rozważamy możliwość większego zróżnicowania pomocy, pozwalającej objąć znaczniejszym wsparciem rodziny z większą liczbą dzieci. Analizujemy możliwe warianty, np. 20-proc. dopłaty na wkład własny niezbędny do otrzymania kredytu dla rodzin z minimum dwójką dzieci. Jednakże w obecnej fazie prac jest jeszcze za wcześnie, by szczegółowo mówić o konkretnych rozwiązaniach. Dzisiaj na etapie ubiegania się o kredyt wszyscy, niezależnie od tego, czy w ogóle mają dzieci, otrzymują 10 proc. dopłaty. Wartość ta wzrasta o 5 proc., jeśli rodzina wychowuje przynajmniej jedno dziecko. Gdyby zaś w ciągu pięciu lat od zaciągnięcia kredytu na świat przyszło trzecie lub kolejne, finansowe wsparcie zostanie zwiększone o następne 5 proc. z przeznaczeniem na jego spłatę.

Chcemy również doprecyzować kwestie możliwości finansowania w ramach programu zakupu mieszkania, które powstało w wyniku prac renowacyjnych, np. rewitalizacji kamienicy czy adaptacji strychu. Przepisy tego wprost nie rozstrzygają, co w praktyce przysparza problemów, a niektóre banki nie chcą udzielać kredytu na tego rodzaju lokale. Myśląc o rewitalizacji, powinniśmy jednoznacznie wskazać taką możliwość.

Zastanawiamy się także nad zmianami ?w ustalaniu zdolności kredytowej. Obecnie ustawa przewiduje, że osoba bez zdolności kredytowej ma prawo łączyć swój dochód z dochodem rodziny,  między innymi rodziców czy dziadków. Mówi o tym jej art. 6 ust. 3. ?W praktyce oznacza to, że jeżeli w ocenie banku kredytobiorca (oboje małżonkowie lub osoba samotnie wychowująca dziecko czy bezdzietny singiel) nie ma zdolności kredytowej, umowa może być zawarta również przez inne osoby, które z docelowym kredytobiorcą są spokrewnione lub spowinowacone. Zastanawiamy się, czy nie rozszerzyć tego katalogu na osoby spoza najbliższej rodziny.

Czytelnicy „Rz" piszą, że banki komercyjne ?od kredytów mieszkaniowych udzielanych ?w programie „MdM" naliczają wyższe prowizje aniżeli od komercyjnych. Czy to prawda?

Rzeczywiście, w niektórych bankach wysokość prowizji ustalona dla kredytu „MdM" jest wyższa  od pobieranej w wypadku kredytów komercyjnych. Należy jednak podkreślić, że wysokość marży ?i prowizji jest każdorazowo przedmiotem negocjacji między bankiem i klientami, dlatego trudno tutaj o obiektywne dane ?i analizy, które pozwoliłyby na wyciągnięcie generalnych wniosków.