Klimek, Nogalski, Wenta: Kataster to nie podatek. Co warto o nim wiedzieć?

Kataster jest przywoływany w wielu artykułach, odmieniany na różne sposoby, najczęściej utożsamiany z podatkiem. Wyjaśnijmy to.

Każdy zainteresowany nieruchomościami — nabywca, inwestor, urbanista itp. — oczekuje od państwa rzetelnej informacji na temat przebiegu granic, sposobu użytkowania gruntów i posadowionych na nich budynków. Zwraca się zatem o dokumenty do starosty prowadzącego (w imieniu rządu) ewidencję gruntów i budynków oraz do sądu rejonowego prowadzącego księgi wieczyste. W obu przypadkach uzyskuje urzędowe dokumenty z pieczęcią potwierdzającą, że są one wydawane przez państwo polskie, co dotychczas potwierdzała pieczęć okrągła z godłem Rzeczypospolitej Polskiej.

Większość z nich jest przekonana, że informacje zawarte w dokumentach z ksiąg wieczystych są objęte rękojmią. Niewielu wie, że nie dotyczy to danych o nieruchomościach zawartych w dziale I ksiąg wieczystych, wpisywanych do ksiąg w oparciu o dokumenty z ewidencji gruntów i budynków.

Czytaj więcej

Prawo dla Ciebie

Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym a rola sądów

Funkcją postępowania wieczystoksięgowego nie jest jedynie ewidencjonowanie stanu prawnego nieruchomości. W przeciwdziałaniu wpisom sprzecznym z prawdziwym stanem rzeczy rola sądów jest szczególna.

Kataster. Wpisy do ewidencji gruntów i budynków

Treść wpisu do ewidencji gruntów i budynków należy uznać za wiarygodną w przypadku, gdy jest właściwie udokumentowana. Wtedy wiadomo, że to, co ujęte w ewidencji (granice, budynki, sposób użytkowania gruntów i budynków), jest legalne. Jeśli zainteresowany dokona oględzin i wszystko się zgadza, może być pewien, że nie będzie miał kłopotów.

Do tej pory nie wiadomo, ile wpisów w ewidencji gruntów i budynków jest właściwie udokumentowanych. Nie wiadomo nawet, które wpisy są właściwie udokumentowane. Nigdy tego nie analizowano. Nie przeprowadzono badań co do dokumentów, jakie były wymagane w poszczególnych okresach obowiązywania często zmieniających się przepisów. Wiadomo jedynie, że wpisy niewłaściwie udokumentowane istnieją. Ich treść jest wnoszona do ksiąg wieczystych.

Przepisy dotyczące prowadzenia ewidencji gruntów są różnie interpretowane zarówno przez urzędy, jak i przez wykonawców prac geodezyjnych. Niskiej jakości, niestabilne prawo oraz niesprawność administracji stanowią oczywistą przeszkodę na drodze do podnoszenia rzetelności danych ewidencyjnych. Próby podniesienia jakości ewidencji gruntów i budynków prowadzone są od lat 70. ub. wieku poprzez permanentnie realizowane modernizacje. W wyniku tych ostatnich (wykonywanych przez firmy wyłaniane w przetargach) można w ewidencji gruntów i budynków wpisać bądź zmienić prawie wszystko. W jej trakcie zbierane są dane o istniejących obiektach, o faktycznym sposobie użytkowania, które poprzez wpis do ewidencji „stają się” legalne. Co gorsze, dochodzi często do zmiany wpisów właściwie udokumentowanych, „legalizując” odstępstwa od wydanych decyzji, zezwoleń itp.

Właściciele gruntów wydali niezliczone pieniądze na czynności techniczne i formalne dotyczące granic, budynków, użytków. Państwo wydało miliardy złotych na funkcjonowanie administracji rejestrującej grunty, budynki, użytki, a także inne dane, na których nie znają się zarówno ci, którzy je zbierają (geodeci), jak i ci, którzy je rejestrują (administracja geodezyjna i kartograficzna). Olbrzymie środki przeznaczono na nieprzemyślaną informatyzację. A to wszystko podlega nieustającej modernizacji prowadzonej za dodatkowe, ogromne pieniądze.

Czytaj więcej:

Biznes

Wzmianki w księgach wieczystych – nowy sposób szantażowania deweloperów

Kilkunastomiesięczne terminy oczekiwania na wpisy w księgach wieczystych i system umożliwiający każdemu złożenie nawet absurdalnych wniosków przyczyniły się do patologicznego zjawiska - wymuszania korzyści majątkowych w zamian za zaprzestanie utrudniania, a niekiedy uniemożliwienia prowadzenia inwestycji, czy sprzedaży lokali.

Pro

Księgi wieczyste a rejestr gruntów i budynków. Rozbieżności w związku z katastrem

Ciągle problemem są rozbieżności między księgami wieczystymi a ewidencją gruntów i budynków. I taką ewidencję nazwano w przepisach katastrem nieruchomości!

Jak w tej sytuacji uzyskać potwierdzenie dające pewność co do danych zawartych w dokumencie uzyskanym z odpowiedniej instytucji? Będzie tak, gdy:

Wpis ostrzeżeń wymaga zbadania istniejącej w urzędach dokumentacji i uzgodnienia wpisów z księgami wieczystymi. Można to zrobić na obszarze całego kraju, na bieżąco, siłami odpowiednio zorganizowanych urzędów, w okresie ok. dziesięciu lat. Mając ewidencję, w której niewłaściwie udokumentowane wpisy są opatrzone ostrzeżeniem, możemy ją nazwać katastrem – opartym na mapie urzędowym spisem gruntów i budynków.

Czytaj więcej:

Prawo w firmie

Czy wzmianka o wpisie hipoteki wystarczy

Dążeniem każdego przedsiębiorcy jest unikanie ryzyk gospodarczych i zapewnienie ciągłości prowadzonego biznesu. Oczywistą przeszkodą w zwinnym kontraktowaniu i zabezpieczaniu umów jest przewlekłość postępowania wieczystoksięgowego. Postępowanie o wpis hipoteki na nieruchomości kontrahenta trwa wiele miesięcy, częściowo w związku z sytuacją epidemiczną, a częściowo w związku z przeciążeniem sądów wieczystoksięgowych. Coraz częściej przedsiębiorcy pytają, czy mogą bezpiecznie rozpocząć wykonywanie umowy i np. sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty, gdy zabezpieczeniem jest tylko wzmianka o złożeniu wniosku o wpis hipoteki.

Pro

Kataster: usuwanie ostrzeżeń przez odpowiednie postępowanie

Jak usuwać ostrzeżenia? Właściciel powinien zostać zmotywowany do wszczęcia odpowiedniego postępowania. Jeśli wada wpisu wynika z działań od niego niezależnych, koszt jej usunięcia powinno ponieść państwo.

Do katastru przylepiono łatkę „podatek” i na dziesiątki lat „załatwiono sprawę”, tworząc niepewne rejestry, wprowadzając niepewne informacje do ksiąg wieczystych, tworząc fikcję „pewności” informacji, poprzez opatrywanie niepewnych dokumentów godłem państwa.