Powodów, dla których firma chciałaby sprzedać nieruchomość, a następnie ją wynająć od kupującego, jest wiele. Najbardziej oczywiste, które nie wymagają komentarza, to poprawa wyniku finansowego i pozbycie się określonych pozycji z bilansu.
Innym ważnym powodem może być polityka korporacyjna, która preferuje najem. Najem jest bardziej elastyczny od własności, bowiem jego okresy można usiłować dostosowywać do cyklów rozwojowych firmy. W umowach najmu można umieszczać opcje zmniejszania albo powiększania powierzchni najmu. Jest to lepsze, skuteczniejsze i w efekcie tańsze rozwiązanie, niż sprzedaż w sytuacji przymusowej bądź próba najmu zbędnej powierzchni.
Ale są też inne powody, dla których sprzedaż nieruchomości i jej zwrotny najem mogą być korzystne. Pozbywając się własności, pozbywamy się licznych obowiązków ciążących na właścicielu. Przede wszystkim można się pozbyć problemów związanych z zarządzaniem nieruchomością, co nie stanowi core business i wiąże się nie tylko z licznymi obowiązkami, ale powoduje konieczność utrzymywania licznej administracji lub wynajęcia zarządcy nieruchomości. W efekcie najem zamiast własności z reguły jest tańszym rozwiązaniem.
Nasuwa się pytanie, czy w kryzysie można sprzedać nieruchomość, a jeżeli tak, to za ile? Pomijając jednak kwestię, czy na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce można mówić o kryzysie, należy pamiętać, że nieruchomości komercyjne są tyle warte, ile można z nich uzyskać w postaci przychodów z czynszu. W związku z tym transakcja sale and lease back jest bardziej odporna na kryzys. Cena sprzedaży jest bowiem powiązana z wysokością czynszu najmu. Oczywiście różne czynniki będą miały wpływ na wysokość czynszu, przykładowo długość okresu najmu ma taki wpływ, ale generalnie zasada jest taka, że im niższa cena, tym niższy czynsz, który potem się płaci. Czyli potencjalny spadek cen nieruchomości przy ich zwrotnym najmie nie stanowi takiego dużego problemu. Natomiast z punktu widzenia kupującego, mając najem zwrotny, jest dużo łatwiej uzyskać finansowanie, nawet w kryzysie, niż na zakup nieruchomości, która dopiero ma być skomercjalizowana.
Transakcja sprowadza się do dwóch umów – umowy sprzedaży i umowy najmu. Z punktu widzenia konstrukcji prawnej występują umowy, które w obrocie prawnym funkcjonują od dawna, zatem nie ma zasadniczych problemów z wykładnią prawa. Trzeba jednak zaznaczyć, że powyższe nie oznacza, że na rynku funkcjonują jakieś standardowe wzorce umów. Struktura nie budzi żadnych kontrowersji podatkowych. Nie zachodzi problem sprzecznych interpretacji lub rozbieżnej praktyki organów. Zalety dla sprzedającego są liczne. Sprzedający pozostaje w nieruchomości, z której korzystał, zatem jej bieżące funkcjonowanie nie stanowi zaskoczenia. Nie ma potrzeby dokonywania przeniesienia biznesu do innej lokalizacji, co niekiedy stanowi poważne wyzwanie. Bardzo istotne jest, że zakres negocjacji przy sale and lease back jest dużo szerszy niż w przypadku najmu powierzchni komercyjnych jako typowy najemca. W sytuacji, kiedy chcemy wynająć powierzchnie na rynku, mamy do czynienia z umową najmu przygotowaną przez dewelopera, gdzie zakres zagadnień, które podlegają negocjacji, jest bardzo ograniczony. Transakcja ma też zalety dla kupującego. Sprzedający zostaje najemcą, zatem ryzyko, że najemca będzie podnosił wady przedmiotu najmu, jest mniejsze. Istnieje lepsza możliwość uzyskania finansowania, bowiem kupno nieruchomości z najmem jest dużo lepszą sytuacją niż finansowanie procesu inwestycyjnego z różnymi rodzajami ryzyka, a warunki transakcji – cena za nieruchomość oraz czynsz najmu – są znane.
