Odpowiedzią na problem mieszkaniowy są kolejne programy dopłat do kredytów. Czy przekłada się to na zwiększenie dostępności mieszkań? Niestety, według opinii ekspertów, ze względu na wąskie gardło, jakim jest niedobór gruntów nadających się do budowy, zwiększenie strumienia pieniędzy kierowanych na zakup mieszkań przyczynia się głównie do wzrostu cen. Efektem jest dalsze pogłębienie problemu dostępności mieszkań. Naturalne jest zatem pytanie, z czego wynika niedostatek gruntów?
Największy paradoks
Być może największym paradoksem gospodarki przestrzennej w Polsce jest to, że mamy niedobór uzbrojonych, skomunikowanych i nadających się do racjonalnej zabudowy gruntów, w sytuacji olbrzymiej nadpodaży gruntów nominalnie przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Według raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego” powierzchnia gruntów przeznaczonych na mieszkania w planach i studiach gminnych jest ponad dziesięć razy większa niż zamieszkane tereny zurbanizowane. Na tych nowych gruntach można by osiedlić 60–140 mln osób! Dlaczego więc brak terenów, na których można budować?
Olbrzymia nadpodaż gruntów nominalnie przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe podważa działanie systemu finansowania rozwoju infrastruktury publicznej. Po uchwaleniu planu miejscowego gmina jest zobowiązana do wykupu gruntów pod drogi publiczne i budowy infrastruktury na terenach, które ze względu na nadmiar obszarów wyznaczonych pod budownictwo często nigdy nie będą zabudowane lub będą zamieszkane ekstensywnie.
W efekcie, uchwalając plany miejscowe, gminy muszą ponosić na budowę infrastruktury wydatki znacznie wyższe niż dochody, na które mogą liczyć. Zniechęca to je do uchwalania planów. W efekcie niespełna 1/3 obszaru kraju jest pokryta planami miejscowymi, a duża część inwestycji budowlanych ma miejsce na obszarach nieobjętych planami, na podstawie indywidualnych decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy (WZ).
Infrastruktura publiczna powstaje w znacznej mierze w procesie „roszczeniowo-wymuszeniowym”: planowana i budowana na początku jest minimalna infrastruktura, a resztę wymuszają po wprowadzeniu się mieszkańcy.
