Kiedy i za co płacić agentowi

Nasi czytelnicy (nazwisko do wiadomości redakcji) chcieli sprzedać mieszkanie w Warszawie. Na samodzielne umawianie się z kupcami i inne formalności nie mieli czasu. Wszystkiego miał dopilnować pośrednik. Wybór padł na agencję Metrohouse.

– Z jej usług korzystał nasz znajomy. Wszystko poszło bardzo sprawnie. Pełen profesjonalizm – opowiadają. Z agentką podpisano umowę na czas nieoznaczony. Określono ją jako „nie na wyłączność".

– Prowizja wydawała się dosyć wysoka, bo ponad 3,5 proc., ale agentka sprawiała wrażenie bardzo zaangażowanej i kompetentnej – opowiada czytelnik. – Po dokładnym przestudiowaniu umowy zaczęliśmy się niepokoić. Jest niezrozumiała. Widnieje w niej mętny zapis, że pośrednik ma prawo do wynagrodzenia nawet po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy pośrednictwa, jeśli w ciągu – i tu nie podano terminu, rubryka jest pusta – „zostanie zawarta umowa sprzedaży lub przedwstępna umowa sprzedaży, na podstawie której agent miałby prawo do wynagrodzenia, gdyby taka umowa została zawarta przed rozwiązaniem lub wygaśnięciem umowy pośrednictwa" – cytują.

Puste pole to błąd

Czy nieokreślenie czasu, w jakim po wygaśnięciu umowy pośrednikowi należy się prowizja, oznacza, że to kontrakt dożywotni? – A jeśli sprzedamy mieszkanie za rok, to też mamy płacić? Nawet jeśli klienta znajdziemy sami albo zrobi to inny agent? Jak rozumieć zapis o umowie przedwstępnej z kupującym? Kiedy miałaby być zawarta – w czasie trwania umowy z pośrednikiem czy po jej wygaśnięciu? Czy jesteśmy do tej agencji przypisani już na zawsze? – mnożą wątpliwości.

Marcin Jańczuk, dyrektor ds. marketingu i PR w Metrohouse, mówi dobitnie, że przywołany zapis dotyczy sprzedaży nieruchomości osobie, którą pozyskała jego firma. – Chodzi o sytuację, kiedy bylibyśmy uprawnieni do otrzymania wynagrodzenia za wykonanie usługi pośrednictwa – tłumaczy. – Zapis ten zabezpiecza przed sytuacją, kiedy to w czasie obowiązywania umowy pozyskalibyśmy osobę chcącą kupić nieruchomość, a sprzedający rozwiązałby umowę pośrednictwa lub czekałby ze sprzedażą do jej wygaśnięcia. W każdym przypadku to sami klienci decydują o datach transakcji.

Dyrektor z Metrohouse podkreśla, że z kilkunastoletniego doświadczenia firmy wynika, że klienci próbują czasem takich rozwiązań, aby nie płacić wynagrodzenia za wykonaną usługę. – Powtarzalność tych zdarzeń zmusiła nas do wdrożenia mechanizmów, które pozwolą się przed nimi zabezpieczyć – tłumaczy.

– Okres, w którym możemy dochodzić prowizji, jest ustalany z klientem indywidualnie i dlatego w umowie jest wykropkowane pole. W czasie negocjacji umowy z klientem wpisywany jest z reguły kilkumiesięczny okres, w którym będziemy uprawnieni do prowizji, jeżeli sprzedający zawrze umowę sprzedaży nieruchomości z poleconym przez nas klientem. Jeżeli sprzedający sam znajdzie kupca po wygaśnięciu umowy, to nie ma żadnych podstaw do płacenia pośrednikowi jakiejkolwiek prowizji czy zwrotu kosztów – zapewnia.

Dodaje, że jeżeli agent z jakiegoś powodu nie wpisał w umowie okresu, w jakim należy się mu prowizja za wykonaną pracę, to można domniemywać, że popełnił błąd. Ekspert podkreśla też, że jego firma nie zawiera umów pośrednictwa na wyłączność na czas nieokreślony. – Klient zawsze ma możliwość wyboru proponowanych mu okresów – minimum miesiąc, a maksymalnie 12 miesięcy – wyjaśnia. – Potem umowa przekształca się w umowę otwartą zawartą na czas nieoznaczony, którą klient może rozwiązać w każdym czasie, z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Malwina Buszko z biura prasowego Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów informuje, że bez zbadania konkretnej sprawy trudno ją ocenić.

– Agencja ma oczywiście prawo zabezpieczyć swoje interesy, żeby osoby, które skojarzyła, nie zawarły umowy bez zapłacenia prowizji – mówi. – UOKiK dopuszcza zastrzeżenie wynagrodzenia po wygaśnięciu umowy, ale tylko wobec konkretnej oferty i w indywidualnie ustalonym terminie. W umowie powinno być wyraźnie sprecyzowane, że chodzi o klientów skojarzonych przez daną agencję, którzy zawrą transakcję dotyczącą konkretnej nieruchomości w ciągu np. trzech kolejnych miesięcy.

– Dlaczego w naszej umowie nie ma jasnych zapisów? Że chodzi o klienta znalezionego przez agencję, a prowizja należy się w takim a takim czasie? – żalą się czytelnicy. – Umowę z agencją rozwiązaliśmy. Notabene nasza oferta wciąż widnieje na jej stronie – dodają.

Ekskluzywne umowy

Sporo wątpliwości budzą wśród klientów także umowy na wyłączność. Nie wszyscy wiedzą, co to oznacza, czy można je zerwać. Marcin Jańczuk wyjaśnia, że w czasie ustalonego z klientem okresu wyłączności umowy pośrednictwa nie można rozwiązać. – Jeżeli klient w tym czasie sprzeda nieruchomość, pomijając pośrednika, musi się liczyć z koniecznością zapłacenia zryczałtowanego zwrotu kosztów poniesionych w związku z zawarciem takiej umowy – wyjaśnia. – Wysokość kwoty jest każdorazowo indywidualnie ustalana z klientem, czego potwierdzeniem jest jej ręczne wpisanie i potwierdzenie odrębnym podpisem klienta. Zapłata tak ustalonej kwoty pokrywa koszty pośrednika związane z promocją nieruchomości i obsługą umowy na wyłączność.

Elżbieta Liberda, radca prawny z Kancelarii Lex Perfecta, specjalista ds. prawa w obrocie nieruchomościami, zwraca uwagę, że umowa pośrednictwa na wyłączność jest różnie formułowana przez biura. – Nie ma jednego obowiązującego wzorca – zauważa. – Są firmy, które redagują zapisy tak, że wyłączność oznacza, że klient nie może współpracować z innymi pośrednikami, natomiast we własnym zakresie może nieruchomość sprzedać lub wynająć. Wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi za przeprowadzone czynności pośrednictwa, które powinny być określone w umowie. Jeśli na skutek działań pośrednika nieruchomość zostanie sprzedana lub wynajęta, zmaterializuje się obowiązek zapłaty. Są też takie praktyki rynkowe, gdzie postanowienie o wyłączności oznacza, że transakcji można dokonać tylko z udziałem pośrednika i bez względu na sposób skojarzenia stron transakcji na kliencie ciąży obowiązek zapłaty. A więc – nieważne, kto sprzeda, klient i tak musi zapłacić. Takie podejście, jak podkreśla prawniczka, nie jest prawidłowe. Na ten temat wielokrotnie wypowiadały się sądy.

Czy warto zawierać umowy na wyłączność? – Taka umowa co do zasady ogranicza możliwości, jeśli chodzi o powierzanie sprzedaży innym podmiotom, ale gwarantuje dużo szerszy zakres usług pośrednika – wyjaśnia mec. Liberda. – Statystyki pokazują, że oferty „wyłącznościowe" sprzedają się dużo szybciej i po korzystniejszych cenach. Prowadzony jest intensywny marketing oferty. W zasadzie standardem jest profesjonalna sesja zdjęciowa, obanerowanie nieruchomości czy homestaging. Wyłączność nie oznacza jednak, że inne firmy nie mogą wskazać potencjalnego nabywcy. Agent prowadzący oferuje wręcz taką współpracę, umożliwiając innym agentom pełną identyfikację nieruchomości. Nie musi się bać, że pieniądze i czas zainwestowane w reklamę przepadną np. na rzecz konkurencji. Tym samym wachlarz potencjalnych zainteresowanych jest dużo większy, a klient unika współpracy z niezliczoną liczbą firm. Ma jasne zasady rozliczenia się z agentem. Umowy z klauzulą wyłączności w innych krajach określane są jako ekskluzywne. I w istocie jeśli są prawidłowo rozumiane i stosowane przez pośrednika, takimi są.

Więcej o umowach na wyłączność: rp.pl/nieruchomosci

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Pozostało 95% artykułu