Medyczne zastosowanie lex deweloper

Obowiązująca od sierpnia 2018 roku ustawa, do której przylgnęło miano lex deweloper, uchwalona została, by przyspieszyć procedury poprzedzające uzyskiwanie pozwolenia na budowę dla inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. To ostatnie pojęcie jest bardzo pojemne. Mieści się w nim bowiem zarówno budowa dróg publicznych, przystanków, żłóbków, przedszkoli, terenów zielonych, czy placówek opieki zdrowotnej.

Z przepisów jednak wprost nie wynika, czy spec może znaleźć zastosowanie do lokalizowania jedynie inwestycji towarzyszących, gdy nie towarzyszy im budowa mieszkań, czy domów jednorodzinnych.

Z takim przypakiem mamy do czynienia w Warszawie na ulicy Szamockiej, gdzie w okolicy głównie bloków znajduje się już szpital należący do LUX MED-u, obok którego (przy ulicy Ficowskiego) – na podstawie specustawy – spółka chce wybudować kolejny obiekt.

Spec procedura dla szpitala

– Istniejący szpital ma podpisany kontrakt z Narodowym Funduszem Zdrowia, leczenie w nim odbywa się więc w ramach publicznej służby zdrowia. Zapotrzebowanie na kompleksową opiekę onkologiczną jest bardzo duże, dlatego chcemy zwiększyć liczbę świadczonych usług a do tego niezbędna jest rozbudowa tamtej lokalizacji – mówi Michał Rybak, wiceprezes Grupy LUX MED ds. Operacyjnych.

– Nikt nie przewidział tak dynamicznej i intensywnej rozbudowy tej okolicy. Jestem przekonany, że inwestycja dobrze wpisuje się w lokalne potrzeby. Mamy potencjał, mamy pacjentów. Do rozpoczęcia prac potrzeba jeszcze zgód administracyjnych – dodaje.

W czym rzecz? Między innymi w tym, że dla terenu, na którym mógłby powstać nowy szpital, sporządzony został plan miejscowy, a w nim znalazły się zapisy nakazujący m.in.: pozostawić istniejący na objętym wnioskiem terenie budynek biurowy z lat 70., który był kiedyś hurtownią elektryczną, oraz są obostrzenia co do 60-proc. powierzchni biologicznie czynnej.

– W 2017 roku wystąpiliśmy o zmianę planu i czekamy na decyzję – mówi Michał Rybak.

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących pozwala na budowanie wbrew zapisom planu miejscowego. I tu właśnie LUX MED widzi szansę na powodzenie swojego wniosku. Jego opracowanie zlecił firmie GreenFields, która złożyła w stolicy już kilka wniosków w spectrybie.

Zdaniem GreenFields, można procedować wniosek o inwestycję towarzyszącą, służącą obsłudze mieszkańców już istniejących budynków mieszkaniowych.

– Już z tytułu ustawy wynika, że reguluje tryb procedowania wniosków o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych oraz towarzyszących. Inwestycje towarzyszące są dodatkowo opisane w osobnym, przeznaczonym tylko dla nich Rozdziale 4. Art. 20 ustawy wskazuje natomiast wprost na możliwość podjęcia uchwały dotyczącej wyłącznie inwestycji towarzyszącej – przekonuje adwokat Justyna Wiśińska-Kurpiel z GreenFields.

Prawniczka odwołuje się również do definicji „inwestycji towarzyszącej" z art. 2 pkt. 3 ustawy.

– Wynika z niej jedynie, że inwestycja taka ma służyć obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej. Inwestycją mieszkaniową, jest natomiast każde przedsięwzięcie w wyniku którego powstanie m.in. budynek lub budynki o łącznej liczbie lokali nie mniejszej niż 25. Należy przy tym zauważyć, że specustawa po pierwsze nie determinuje w żadnym miejscu, że jej przepisy są jedynym możliwym trybem powstania takiej inwestycji mieszkaniowej – wskazuje mecenas Wisińska-Kurpiel.

Część ekspertów ta argumentacja przekonuje.

– Tak, analiza specustawy mieszkaniowej prowadzi do wniosku, że dopuszczalna jest możliwość uzyskania uchwały lokalizacyjnej jedynie na inwestycję towarzyszącą, bez konieczności jednoczesnego uzyskiwania lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, także wtedy gdy inwestycja mieszkaniowa została zrealizowana na zasadach ogólnych, przed złożeniem wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji towarzyszącej – uważa adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

– Zgodnie z ustawą obydwie inwestycje mogą być realizowane niezależnie, co potwierdza treść art. 1 ust. 2 ustawy. Zgodnie z nim ustawa nie wyłącza możliwości przygotowania lub realizacji całości lub części inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących na zasadach ogólnych – akcentuje.

Inwestycja budowana przy okazji stawiania mieszkań

Inne podejsćie prezentuje Konrad Młynkiewicz, radca prawny, dyrektor działu prawa administracyjnego w Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

– Mimo że jestem zwolennikiem realizacji inwestycji budowlanych w trybie przepisów specustawy mieszkaniowej, to moim zdaniem ich obecny kształt nie pozwala na realizację inwestycji towarzyszących, w oderwaniu od konkretnych inwestycji mieszkaniowych – realizowanych w trybie specustawy – mówi.