Czy zmiana banku jako wierzyciela w księdze wieczystej wymaga zgody dłużnika lub właściciela nieruchomości?

W kontekście sprawy tzw. „frankowiczów" w mediach pojawia się często temat wprowadzonej w marcu 2019 r. zmiany art. 95 ust. 5 Prawa bankowego. W komentarzach podnoszona jest obawa, że nowelizacja istotnie pogarsza sytuację prawną kredytobiorców w relacjach z bankami ze względu na to, że umożliwia bankom sprzedaż wierzytelności hipotecznych bez zgody, a nawet poinformowania o tym kredytobiorcy. Teza ta jest nieprawdziwa ze względu na to, że zmieniony przepis – nawet przed nowelizacją - nie nakładał na bank obowiązku uzyskania zgody kredytobiorcy ani właściciela nieruchomości na sprzedaż wierzytelności.

W ciągu ostatnich kilku lat zwiększyła się aktywność banków hipotecznych, które nabywają udzielone przez banki-matki kredyty hipoteczne celem wyemitowania listów zastawnych, aby zapewnić środki na sfinansowanie akcji kredytowej. W związku z tym, coraz bardziej powszechne są na naszym rynku transakcje zbycia na rzecz banku hipotecznego portfeli kredytów hipotecznych, na które składają się tysiące wierzytelności. Usunięcie stanu niepewności prawnej wynikającej z opisanych poniżej wątpliwości interpretacyjnych przepisów Prawa bankowego należy więc ocenić pozytywnie.

Czytaj też:

Możliwość zaspokojenia wierzyciela z nieruchomości z obciążoną hipoteką

Nie każda wzmianka w księdze wieczystej to nowy wierzyciel

Ze względu na wiele nieprecyzyjnych lub wręcz wprowadzających w błąd doniesień medialnych warto wyjaśnić, czego dotyczy zmieniony przepis, jakie były powody tej zmiany oraz jakie są jej praktyczne konsekwencje. Temat ten jest tym bardzie aktualny i ważny, że w Sejmie czeka na rozpatrzenie poselski projekt ustawy, przywracający poprzednie, budzące wątpliwości interpretacyjne brzmienie zmienionego przepisu Prawa bankowego.

1. Dlaczego Prawo bankowe mówi o zgodzie właściciela nieruchomości na ustanowienie hipoteki?

Ogólne przepisy prawa cywilnego przewidują, że przy zawarciu umowy o ustanowieniu hipoteki, co najmniej oświadczenie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości (dalej dla ułatwienia sformułowanie właściciel będzie się odnosiło także do użytkownika wieczystego) musi być złożone w formie aktu notarialnego. Banki masowo udzielają kredytów hipotecznych, a w konsekwencji ustanawianie hipoteki na rzecz banku jest czynnością powszechną i mocno wystandaryzowaną. Tymczasem, spełnienie wymogu formy aktu notarialnego wiązałoby się z koniecznością poniesienia przez kredytobiorcę dodatkowych, istotnych kosztów oraz wydłużałoby okres udzielenia kredytu ze względu na konieczność udania się przez właściciela nieruchomości do notariusza. Tak więc, w celu ograniczenia tych niedogodności dla klienta banku, ustawodawca zdecydował się przed laty na zniesienie wymogu formy aktu notarialnego dla takich oświadczeń.

Ta modyfikacja ogólnej zasady wynika z ust. 4 art. 95 Prawa bankowego, zgodnie z którą do ustanowienia tzw. hipoteki bankowej jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Biorąc pod uwagę to, że do ustanowienia hipoteki zawsze jest wymagane złożenie stosownego oświadczenia woli przez właściciela nieruchomości to jedyną zmianą, jaką w tym zakresie wprowadzają regulacje Prawa bankowego w stosunku do ogólnych zasad jest zliberalizowanie formy, w jakiej to oświadczenie powinno zostać złożone.

Podsumowując więc, jedynym powodem dla którego przepisy Prawa bankowego wskazują na konieczność uzyskania pisemnej zgody właściciela nieruchomości na ustanowienie hipoteki, jest liberalizacja w stosunku do tzw. hipotek bankowych formy czynności poprzez zniesieniu wymogu aktu notarialnego.

2. Czy Prawo bankowe przewiduje wymóg uzyskania zgody właściciela nieruchomości na sprzedaż przez bank wierzytelności hipotecznej?

Zgodnie z ogólnymi zasadami prawa cywilnego przelew wierzytelności co do zasady nie wymaga zgody dłużnika, chyba że taki wymóg został przez wierzyciela i dłużnika zastrzeżony umownie. Konstrukcja przelewu jest bowiem oparta na założeniu prawnym, że sytuacja dłużnika na skutek przelewu nie może ulec żadnemu pogorszeniu. Co więcej, przeniesienie hipoteki jest ustawowym skutkiem przelewu wierzytelności hipotecznej tj. czynności której stronami są wyłącznie wierzyciel, jako zbywca wierzytelności i podmiot nabywający wierzytelność. Nie ma więc w takiej konstrukcji prawnej miejsca na wyrażenie zgody przez właściciela nieruchomości.

Jednocześnie, dla celów ujawnienia nowego wierzyciela w księdze wieczystej (a bez tego przelew nie byłby skuteczny) ogólne przepisy przewidują wymóg złożenia dokumentów w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi. Wymóg zachowania tej szczególnej formy w stosunku do wniosków wnoszonych w związku z czynnościami bankowymi także został zniesiony przez Prawo bankowe, przy spełnieniu określonych tamże wymogów.

W art. 95 Prawa bankowego przed zmianą zawarta była ogólna norma, zgodnie z którą przepisy wcześniejszych ustępów (w tym opisanego powyżej ust. 4) tego artykułu mają odpowiednie zastosowanie do czynności lub instytucji prawnych wymienionych w tym przepisie, w tym między innymi do przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej. Zmiana Prawa bankowego, która budzi takie kontrowersje, wyłącza spośród przepisów, do których ma odpowiednie zastosowanie ust. 4 czynności związane z przeniesieniem hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności przez bank.

Zgodnie z uzasadnieniem tej zmiany ma ona wykluczyć wątpliwości interpretacyjne w procesie odpowiedniego stosowania. Zmiana ta interpretowana jest jednak przez niektórych komentatorów, jako zniesienie obowiązku uzyskania zgody właściciela nieruchomości na przelew przez bank wierzytelności, która jest zabezpieczona hipoteką obciążającą należącą do niego nieruchomość.

Według mnie teza ta jest nieprawdziwa. Zmieniony przepis – nawet przed nowelizacją - nie nakładał na bank obowiązku uzyskania zgody właściciela nieruchomości, co potwierdza m. in. dominująca linia orzecznicza i praktyka sądów wieczystoksięgowych. Zmiana Prawa bankowego w tym zakresie ma na celu jedynie usunięcie wątpliwości interpretacyjnych wynikających z braku jasności sformułowania tego przepisu.

Interpretacja więc, że poprzez odwołanie do ust. 4 art. 95 ustawodawca dla zbycia wierzytelności zabezpieczonej tzw. „hipoteką bankową" wprowadził dalej idące restrykcje niż w stosunku do innych wierzytelności nie znajduje żadnego uzasadnienia. Taka interpretacja stałaby w sprzeczności z celem, dla którego zostały zliberalizowane wymogi formalne w stosunku do takich czynności. Paradoksalnie, prowadziłaby ona do dyskryminacji banków wobec wszystkich innych wierzycieli w przypadku, gdy bank korzystałby z opisanych powyżej ułatwień formalnych. Co więcej, konsekwencją jej przyjęcia byłoby różne traktowanie banku, jako wierzyciela w zależności od tego, czy korzystałby on z takiego ułatwienia dla ujawnienia faktu zbycia wierzytelności, czy też działał w zwykłym trybie (tj. składał w sądzie dokument potwierdzający sprzedaż wierzytelności z podpisem notarialnie poświadczonym, jak każdy inny wierzyciel w obrocie prawnym, gdzie wymóg zgody bezsprzecznie nie występuje).

Niezależnie od powyższego, ważne w interpretacji omawianego przepisu Prawa bankowego ma sformułowanie, że przepisy powinny być stosowane odpowiednio, a więc z uwzględnieniem specyfiki danej instytucji lub czynności prawnej. Skoro więc ogólne przepisy nie przewidują wymogu uzyskania zgody właściciela nieruchomości na przelew wierzytelności, wymóg ten nie ma także zastosowania w odniesieniu do dokumentów, które są podstawą ujawnienia w księdze wieczystej faktu zbycia wierzytelności.

Przedstawiona powyżej interpretacja stanowi dominującą linię orzeczniczą. Sądy wieczystoksięgowe także przed ostatnią zmianą prawa co do zasady dokonywały ujawnienia zmiany wierzyciela hipotecznego bazując na oświadczeniu banku, sporządzonym w oparciu omawiane przepisy Prawa bankowego, nie uzależniając kwestii wpisu od zgody właściciela nieruchomości. Słusznie bowiem przyjmowały, że w obrocie powszechnym zmiana wierzyciela na skutek przelewu byłaby ujawniona na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym (bez żadnego oświadczenia właściciela nieruchomości) a w obrocie bankowym zastosowanie znajdują ułatwienia co do formy dokumentu (zwykła forma pisemna) przewidziane w art. 95 Prawa bankowego.

Należy jednak zauważyć, że ze względu na brak jasności przepisów Prawa bankowego, pojawiła się także linia orzecznicza, zgodnie z którą w omawianej sytuacji w celu ujawnienia w księdze wieczystej zmiany wierzyciela należy załączyć do wniosku pisemną zgodę właściciela nieruchomości. Co jednak znamienne - w braku takiego oświadczenia na podstawie przepisów ogólnych podstawą wpisu zmiany wierzyciela może być dokument potwierdzający przelew wierzytelności z podpisem notarialnie poświadczonym bez załączania jakiejkolwiek zgody właściciela.

Tymczasem, w związku ze zwiększeniem aktywności banków hipotecznych, coraz bardziej powszechne są na naszym rynku transakcje zbycia na rzecz banku hipotecznego portfeli kredytów hipotecznych, na które składają się tysiące wierzytelności. Zgodnie z wymogami polskiego prawa tylko banki hipoteczne mogą bowiem emitować listy zastawne, która są źródłem długoterminowego finansowania dla banków. Zgodnie z modelem przeważającym na naszym rynku banki hipoteczne emitują je na podstawie kredytów hipotecznych nabytych od banku uniwersalnego. Spełnienie wymogu przedłożenia dokumentu z podpisami notarialnie poświadczonymi przy transakcjach obejmujących tysiące umów kredytowych byłoby ogromnie kosztowne i w konsekwencji trudne do zrealizowania. Dlatego też, działając racjonalnie, banki hipoteczne korzystają z ułatwień co do formy przewidzianych w art. 95 Prawa bankowego.

W związku z powyższym, usunięcie stanu niepewności prawnej wynikającej z opisanych powyżej wątpliwości interpretacyjnych przepisów Prawa bankowego należy ocenić pozytywnie. Jasność i precyzja przepisów eliminuje występujące przed zmianą ryzyko związane z procesem przenoszenia wierzytelności do banków hipotecznych. Ułatwia to bankom proces pozyskiwania środków służących sfinansowaniu kredytów hipotecznych w drodze emisji listów zastawnych, co w konsekwencji pozytywnie wpływa na warunki i możliwości udzielania kredytów mieszkaniowych. Warto także pamiętać, że regulacje wynikające z art. 95 Prawa bankowego nie mają na celu uprzywilejowania banków lecz redukcję kosztów i formalności, które w dużej mierze obciążałyby klientów banku.