Czy w przypadku wyodrębnienia np. czterech lokali w danej nieruchomości rozliczenie wpłacanych zaliczek na poczet kosztów nieruchomości wspólnej (art. 29 ust. 12 ustawy o własności lokali) powinno być dokonane jedynie wobec tych czterech osób, które posiadają odrębną własność, czy też wobec wszystkich osób posiadających w większości własnościowe prawa spółdzielcze? Czy osoby posiadające prawa spółdzielcze powinny otrzymać zwrot wpłaconych zaliczek na fundusz remontowy, jeśli spółdzielnia nie remontuje budynku w okresie danego roku (ponieważ jest nowy)? L.O.
- Zgodnie z zapisem art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązek rozliczenia kosztów eksploatacji ze wszystkimi posiadaczami odrębnych praw do lokali ciąży na zarządzie spółdzielni, bez względu na to, czy zrezygnowali oni z członkostwa w spółdzielni, czy też to członkostwo zachowali, by mieć realny wpływ na decyzje organów samorządowych spółdzielni.
Członkowie spółdzielni, którzy są posiadaczami spółdzielczych praw do lokali, również powinni zostać rozliczeni z poniesionych przez spółdzielnię kosztów eksploatacji, lecz rozliczenie to zgodnie z zapisem art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ma wpływ na wysokość opłaty eksploatacyjnej w roku następnym. Właściciel lokalu otrzymuje zwrot środków pieniężnych w postaci zwrotu bezpośredniego, natomiast posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu w roku następnym powinien wnosić do spółdzielni pomniejszoną o ewentualną nadwyżkę przychodów nad kosztami wpłatę eksploatacyjną. Nie wolno zapominać o tym, że rozliczenie kosztów i przychodów z eksploatacji nieruchomości może wykazać niedobór (stratę). Właściciel lokalu jest zobowiązany tę stratę wpłacić do kasy spółdzielni, posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu występującą różnicę wpłaci w postaci zwiększonej o wynik rozliczenia roku poprzedniego. Większość zarządów i rad nadzorczych spółdzielni kontestuje tę oczywistą konieczność, sugerując podjęcie na walnych zebraniach uchwał o rozliczeniu nadwyżek z funduszem remontowym, lecz działania te powinny ulec zaskarżeniu. Wynik, jaki uzyskuje spółdzielnia mieszkaniowa w poszczególnych nieruchomościach, nie jest wynikiem finansowym spółdzielni i nie podlega żadnym w tym zakresie uchwałom, a fundusz remontowy spółdzielni w stosunku do posiadaczy spółdzielczych praw do lokali nie jest tworzony z wpłat, lecz z odpisów, które to obciążają koszty eksploatacji danej nieruchomości.
