Opłaty na rzecz spółdzielni od osoby, która nie jest już jej członkiem

Aktualizacja: 10.09.2007 09:30 Publikacja: 10.09.2007 01:01

Spółdzielnia zbudowała osiedle składające się z ok. 200 domów jednorodzinnych na terenie oddanym jej przez gminę w wieczyste użytkowanie. Po zakończeniu budowy osiedla niektórzy spółdzielcy wykupili działki, założyli księgę wieczystą i zrezygnowali z członkostwa. Zakres usług świadczonych przez spółdzielnię jest coraz mniejszy. Ostatnio opłaty za wodę i ścieki wnoszone są bezpośrednio do gminy, ponieważ ona przejęła te media.

Tymczasem zarząd spółdzielni, powołując się na ustawę z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którą "właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na tych samych zasadach jak członkowie spółdzielni z zastrzeżeniem art. 5" - żąda również od osób niebędących członkami wnoszenia opłat eksploatacyjnych oraz opłaty na fundusz remontowy. Członkowie spółdzielni wnoszą wszelkie opłaty żądane przez spółdzielnię, a osoby, które zrezygnowały z członkostwa, opłacają koszty eksploatacyjne w wysokości uzgodnionej ze spółdzielnią lub wskazanej przez sąd.

W moim przypadku usługi świadczone dla mnie przez spółdzielnię to przejazdy drogami osiedlowymi (za których budowę zapłaciłem), ich oświetlenie, a zimą - odśnieżanie. Na podstawie umowy ze spółdzielnią, zawartej po rozprawie sądowej, płacę miesięcznie 100 zł, co - jak sądzę - z nawiązką pokrywa koszty ponoszone przez spółdzielnię. Mimo to spółdzielnia domaga się ode mnie opłat na fundusz remontowy i znacznie wyższej opłaty eksploatacyjnej (300 zł). Ta niejasna sytuacja trwa już kilka lat i moje"zadłużenie" wobec spółdzielni rośnie. Czy powyższe żądania stawiane wobec mnie przez spółdzielnię są prawnie uzasadnione?

(nazwisko do wiadomości redakcji)

- Przedstawione przez czytelnika informacje nie są wystarczające do dokonania jednoznacznej oceny zasadności roszczeń zgłaszanych przez spółdzielnię. Dlatego poniżej krótko omówię kilka istotnych kwestii, z punktu widzenia zarysowanego przez czytelnika problemu, dotyczących opłat uiszczonych na rzecz spółdzielni.

Obowiązki czytelnika jako właściciela domu jednorodzinnego niebędącego członkiem spółdzielni określone zostały w art. 4 ust. 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2001 nr 4, poz. 27 z późn. zm.). Przepis ten mówi co prawda o właścicielach lokali, niemniej jednak na podstawie art. 2 ust. 3 ustawy stosuje się on również do właścicieli domów jednorodzinnych. Na tej podstawie właściciel zobowiązany jest uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem domu (np. opłaty za wodę, za ogrzewanie, o ile korzysta w tym zakresie z usług spółdzielni), z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych (w przypadku osiedla domów jednorodzinnych zazwyczaj nie będzie tego typu kosztów), a także uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu (np. koszty odśnieżania i oświetlania ulic). Niezależnie od wskazanych wyżej opłat każdy właściciel domu zobowiązany jest do wpłat na fundusz remontowy tworzony przez spółdzielnię (art. 6 ust. 3 ustawy). Z kolei dobrowolne jest uczestnictwo w kosztach działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię - jeżeli osoba niebędąca członkiem spółdzielni chce korzystać z tej działalności, to powinna zawrzeć odrębną umowę ze spółdzielnią, w której określa się wysokość opłat z tego tytułu (art. 4 ust. 5 ustawy).

Odrębną kwestią jest natomiast wysokość opłat, którymi spółdzielnia obciąża czytelnika, powołując się na przedstawione wyżej przepisy, oraz możliwość jej kwestionowania. W celu uzyskania informacji niezbędnych do przeanalizowania sposobu ustalenia wysokości opłat i oceny ich zasadności właściciel domu niebędący członkiem spółdzielni ma możliwość zażądania od spółdzielni przedstawienia kalkulacji wysokości obciążających go opłat, powołując się na art. 4 ust. 64 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu nadanym nowelizacją, która weszła w życie 31 lipca br. Jeżeli z przeprowadzonej analizy będzie wynikało, że opłaty naliczane przez spółdzielnię są zawyżone i nie pozostają w związku z przewidywanymi lub rzeczywistymi kosztami, to czytelnik będzie miał możliwość kwestionowania ich wysokości na drodze sądowej na podstawie art. 4 ust. 8 ustawy (zarówno w procesie wytoczonym spółdzielni, jaki i w przypadku skierowania sprawy o zapłatę zaległych należności do sądu przez spółdzielnię). Co istotne, na podstawie znowelizowanych przepisów ciężar udowodnienia w postępowaniu sądowym zasadności podwyżki opłat będzie spoczywał w każdym przypadku na spółdzielni.