Niejasny stan prawny gruntów utrudnia wykup mieszkań

Od 31 lipca br. nie można ustanawiać nowych własnościowych praw do lokalu. Taki zakaz wprowadziła obowiązująca od tej daty nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Od tej zasady uczyniono jeden wyjątek.

Dotyczy on lokali w budynkach położonych na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego. Tam do 31 grudnia 2010 r. lokatorzy mogą się teoretycznie ubiegać o własnościowe prawo do lokalu (art. 7 ust. 2 przepisów przejściowych nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 14 czerwca 2007 r.). A co, jeśli spółdzielni przysługują dwa tytuły prawne do gruntu?

Do Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej napływają wnioski chętnych do wykupu mieszkań lokatorskich.

- Niestety, nie wszystkie można zrealizować - mówi Elżbieta Tutak, wiceprezes. Chodzi o niemal tysiąc mieszkań na osiedlu Wawrzyszew. Tam każdy budynek stoi na kilku nieruchomościach, do których WSM przysługują dwa różne tytuły prawne: prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności.

- Nie możemy przenieść na spółdzielcę własności mieszkania bez ustanowienia udziału w nieruchomości wspólnej, w skład której wchodzi także grunt. Jak to zrobić, jeżeli do gruntu spółdzielni przysługują dwa różne tytuły prawne? Mamy także poważne wątpliwości, czy możliwe jest ustanowienie własnościowego prawa do lokalu.

W podobnej sytuacji są spółdzielcy z wielu innych spółdzielni z dużych miastach.

- Nieuregulowany stan prawny gruntów to wieloletni problem spółdzielni. Kolejne spółdzielcze ustawy zobowiązywały je do uporządkowania tej sprawy. Bezskutecznie. Stąd teraz te wątpliwości - twierdzi Leszek Zabielski, notariusz, członek Krajowej Rady Notarialnej. - Dla mnie jednak - dodaje -sytuacja jest prosta. Spółdzielnia nie ma prawa przenieść na członka spółdzielni własności mieszkania, jeżeli wcześniej nie będzie miała jednego tytułu prawnego do gruntu. Bez tego nie może bowiem prawidłowo ustanowić udziału w nieruchomości wspólnej. A to oznacza, że musi wykupić na własność grunt, który ma w użytkowaniu wieczystym.

Odmiennego zdania jest prof. Andrzej Mączyński, znawca prawa spółdzielczego i wykładowca Uniwersytetu Jagiellońskiego.

- Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie, który w części jest własnością spółdzielni, a w części ma go w użytkowaniu wieczystym, to jest własnością spółdzielni. Wobec tego możliwe jest ustanowienie własności lokali w tym budynku, ale wymaga to ustalenia wysokości udziałów zarówno w prawie własności gruntu, jak i w prawie użytkowania wieczystego, co jest operacją bardziej skomplikowaną, niż gdyby cały grunt był przedmiotem jednego prawa.

Spółdzielcy jego zdaniem nie mogą się jednak ubiegać o zmianę statusu mieszkania lokatorskiego na własnościowy na podstawie art. 7 ust. 2. Budynek, stojący na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności oraz użytkowania wieczystego, nie jest jej własnością. W przeszłości nie mogła ona więc - twierdzi prof. Mączyński - skutecznie ustanowić w nim lokatorskiego prawa do lokalu.

masz pytanie do autorki, e-mail: r.krupa@rzeczpospolita.pl