Przed zakupem działki wystąp o warunki zabudowy terenu

Wniosek o wydanie decyzji może złożyć każdy. Nie trzeba mieć umowy przedwstępnej z właścicielem działki. Jeśli planowana inwestycja będzie służyła wyłącznie celom mieszkalnym, to wydanie decyzji jest bezpłatne. 107 zł opłaty skarbowej musi zapłacić inwestor, który w swoim domu chciałby prowadzić działalność gospodarczą.

Decyzję o warunkach zabudowy, potocznie zwaną wuzetką, wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta po uzgodnieniach z innymi urzędami. Wnioski przyjmują i rozpatrują gminne wydziały architektury. Formularze coraz częściej można pobrać ze stron internetowych urzędów gmin. Jednak wypełnianie takiego formularza może nastręczać trudności osobom, które nie mają odpowiedniej praktyki. Dlatego inwestorzy najczęściej już na tym etapie zatrudniają architekta i wystawiają mu pełnomocnictwo (opłata skarbowa 17 zł) do załatwienia formalności w ich imieniu.

We wniosku powinno się określić m.in.:> numer ewidencyjny, obręb i ewentualnie adres działki,> granice terenu objętego inwestycją na dołączonej kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej w skali 1:500 lub 1:1000 (mapy zdobędziemy w powiatowym ośrodku dokumentacji kartograficznej, za każdą kopię zapłacimy ponad 50 zł),> istniejący stan terenu (powierzchnia, opis istniejących budynków, urządzeń przesyłowych, obiektów planowanych do rozbiórki, sąsiedztwo),> planowany sposób zagospodarowania terenu,> powierzchnię i gabaryty oraz przeznaczenie planowanych obiektów budowlanych,> planowany dojazd do działki,> przewidywane zapotrzebowanie na wodę, energię, gaz oraz sposób odprowadzania (oczyszczania) ścieków,> charakterystykę wpływu inwestycji na środowisko – przy domach jednorodzinnych ten wpływ jest raczej niewielki, więc niepotrzebne są profesjonalne analizy,> pełnomocnictwo imienne dla osoby reprezentującej inwestora.

Do części opisowej dołączamy graficzne przedstawienie zamierzenia, więc przyda się architekt. Oprócz tego koncepcję zagospodarowania trzeba przedstawić na kopii mapy zasadniczej obejmującej również działki sąsiednie.

Razem z wnioskiem składamy zaświadczenia z zakładu energetycznego, gazowni, przedsiębiorstwa wodociągowego, że teren jest wystarczająco uzbrojony, a jeśli nie jest – gwarancje, że podłączą nieruchomość do swoich sieci. Wnioski o takie zaświadczenia również muszą być zaopatrzone w kopie map i plany sytuacyjne inwestycji. Na odpowiedź czeka się zwykle 2 – 3 tygodnie, ale bywa, że i trzy miesiące. Za to większość przedsiębiorstw nie pobiera opłat za wydanie zaświadczenia.

Gmina ma miesiąc na wydanie decyzji, a w skomplikowanych sprawach najwyżej dwa, ale taki termin często nie jest dotrzymywany. Powodem są zwykle przedłużające się uzgodnienia z innymi urzędami. Postępowanie może być również zawieszone na 12 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku. Najczęściej przyczyną są dobiegające końca prace nad planem zagospodarowania. Jeśli jednak w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia gmina nie przystąpi do sporządzania planu albo nie uchwali go w ciągu roku, to decyzja musi zostać wydana.

Postępowanie mogą też przedłużyć protesty sąsiadów, którzy otrzymują decyzję i mają prawo się od niej odwołać. Sam inwestor też może to zrobić, jeśli np. nie jest zadowolony z ustalonych warunków zabudowy. Odwołanie składa się w urzędzie gminy, a rozpatruje je samorządowe kolegium odwoławcze. Decyzja stanie się prawomocna, gdy nikt się nie odwoła w ciągu 14 dni od jej otrzymania.

Wuzetka jest bezterminowa, ale nie warto zwlekać z rozpoczęciem starań o pozwolenie na budowę. Gmina stwierdzi bowiem wygaśnięcie decyzji w przypadku, gdy inna osoba uzyska pozwolenie na budowę dla tej samej działki albo gdy dla terenu zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, a wuzetka będzie z nim sprzeczna.

Osoba, której wydano decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, może ją przenieść na innego inwestora. Często robią tak właściciele działek: występują o warunki zabudowy dla swojej działki, zanim wystawią ją na sprzedaż (ziemia z wuzetką jest cenniejsza). Potem przenoszą decyzję na nabywcę. Koszt operacji to 56 zł. Oczywiście nabywca nie może zbudować nic, co wykraczałoby poza ustalone w decyzji warunki zabudowy. Gdyby chciał to zrobić, musi wystąpić o nową wuzetkę.

Gmina nie może wydać pozytywnej decyzji, jeżeli łącznie nie są spełnione warunki określone w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2003 r. nr 80 poz. 717 ze zm.). Oto one:

- działka musi mieć dostęp do drogi publicznej – bezpośredni lub poprzez ustanowienie służebności,