Jesteśmy młodą wspólnotą w nowo powstałym budynku. Pierwsze pytanie dotyczy źle przeprowadzonej inwentaryzacji nieruchomości przed sprzedażą mieszkań. Okazało się, że zarówno metraże lokali, jak i rzuty poziome nie są w większości zgodne ze stanem faktycznym. Poza tym zaświadczenia o samodzielności uzyskały wszystkie lokale, ale do powierzchni piwnic doliczono, przy ustalaniu udziału w części wspólnej, także pomieszczenia gospodarcze (pralnia, suszarnia, zsyp) i jedno pomieszczenie byłej pralni, które nie do końca zaadaptowano w 1994 r. na lokal użytkowy (do dzisiaj brak m.in. kanalizacji). Mimo sprzedaży 90 proc. lokali były właściciel twierdzi, że wszystkie wymienione pomieszczenia gospodarcze są jego własnością i może dokonać jedynie korekty inwentaryzacji, prostując sprawy przynależnych piwnic (chodzi o bałagan w przyporządkowaniu do lokali przez zły plan piwnic) i metry sprzedanych już mieszkań. Naszym zdaniem popełniono błędy i wszystkie pomieszczenia gospodarcze powinny od zawsze należeć do części wspólnej budynku; takiej korekty oczekujemy, łącznie ze sprostowaniem aktów notarialnych. Czy słusznie?
Pytanie drugie brzmi: czy prokuratura może odrzucić zażalenie zarządu wspólnoty dotyczące prawdopodobieństwa popełnienia przestępstwa przez dewelopera i zarządcę, uznając że „zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie jest stroną, nie jest pokrzywdzony i nie może być”? Do prokuratury złożyliśmy jako zarząd (mamy stosowną uchwałę wspólnoty mieszkaniowej) doniesienie o prawdopodobieństwie popełnienia przestępstwa – chodzi m.in. o to, że od dwóch lat nie otrzymaliśmy od dewelopera całej dokumentacji technicznej budynku.
(nazwisko do wiadomości redakcji)
Radzi Krzysztof Dziewior, Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego
– W związku z pytaniem pierwszym muszą państwo pamiętać, że pomieszczenia piwnic są częścią lokali mieszkalnych i ich wielkość służy wyliczeniu udziału każdego właściciela w nieruchomości wspólnej. Do nieruchomości wspólnej zalicza się wszystkie pozostałe pomieszczenia, takie jak: pralnie, suszarnie czy wózkownie. Stwierdzenie dewelopera, że to on jest właścicielem części nieruchomości wspólnej, jest prawdziwe, lecz tylko w stosunku do części nieruchomości wspólnej, jaka wynika z posiadanego przez dewelopera udziału z tytułu niesprzedanych lokali. Uważam, że powinni państwo wezwać dewelopera do usunięcia wady wynikającej ze złej interpretacji przepisów ustawy o własności lokali, wyznaczyć termin jej usunięcia, następnie skutecznie poinformować go, że gdy termin ten zostanie przekroczony, zarząd wspólnoty przystąpi z własnej inicjatywy do usunięcia wad, a kosztami całej operacji obciąży dewelopera. Sądzę także, że w państwa sytuacji niezbędna będzie pomoc prawnika. I to z dwóch podstawowych powodów. Po pierwsze dlatego, że prowadzona z deweloperem korespondencja musi odpowiadać wymogom, jakie w tym zakresie stawia kodeks cywilny, a po drugie – trzeba pamiętać o konieczności udowodnienia deweloperowi popełnienia zarzucanych mu nieprawidłowości.
