Masz sześć tygodni, by zaskarżyć uchwałę

Rz: W jaki sposób formalnie uregulować zasady korzystania z części wspólnych nieruchomości, aby bezspornie było wiadomo, co i kto może użytkować poza swoim mieszkaniem?

Aleksandra Dalecka: Zgodnie z orzecznictwem sądowym określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. Jeżeli związane jest to ze zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Jeśli wspólnota nie podejmie takiej uchwały, zarząd może zażądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Czasem jest to jedyne możliwie rozwiązanie, gdy konieczne staje się uporządkowanie korzystania ze współwłasności, a brak jest zgody wymaganej większości właścicieli lokali.

Co zrobić, gdy wspólnota podjęła uchwałę, która ogranicza lub wyłącza prawa niektórych współwłaścicieli? Oto przykład: właściciel lokalu, członek wspólnoty mieszkaniowej, ma dwa samochody, które parkował dotychczas na wspólnym podwórku przy budynku. Na ostatnim zebraniu wspólnoty, na które nie przyszedł, wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, zgodnie z którą na jeden lokal przypada tylko jedno darmowe miejsce parkingowe, a za każde następne pobierana będzie pewna opłata. Czy takie określenie współkorzystania z podwórka nie narusza prawa do współkorzystania z całości nieruchomości wspólnej?

Przede wszystkim należy pamiętać, że sam zarząd wspólnoty nie może wprowadzić takiego rozwiązania sam. Uchwała właścicieli wymagana jest dla zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.Gdy zatem stwierdzimy, że zapadła uchwała takiej treści, sprawdźmy w pierwszej kolejności, czy została ona podjęta zgodnie z obowiązującymi procedurami. Następnie należy zbadać treść uchwały pod kątem merytorycznym.

Co w praktyce może zrobić niezadowolony członek wspólnoty?

Może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób jego interesy.Pamiętajmy, że powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Właściciel musi się liczyć z kosztami sądowymi zaskarżenia uchwały.

Ile kosztuje wytoczenie takiego powództwa?

Wpis sądowy wynosi w takiej sprawie 200 złotych. Jeśli sytuacja finansowa skarżącego nie jest najlepsza, może wnosić do sądu o zwolnienie z kosztów sądowych. Wniosek taki składa się wraz z oświadczeniem o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i o źródłach utrzymania na formularzu dostępnym praktycznie w każdym sekretariacie sądowym oraz na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Czy, zaskarżając uchwałę, można nie stosować się do jej wytycznych, które kwestionujemy?

Samo zaskarżenie uchwały nie wpływa na jej wykonalność, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Jeśli więc uchwała nakłada pewne opłaty – np. za korzystanie z miejsc parkingowych – nie będzie można powstrzymywać się od ich płacenia na czas postępowania sądowego, chyba że sąd postanowi inaczej.

Kiedy jest szansa na wygraną, w jakich sytuacjach?

W praktyce zarzuty przeciwko podjętym uchwałom będą najczęściej dotyczyć naruszenia zasad prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną lub naruszania interesów właściciela. Aby jednak można było o tym mówić – w mojej ocenie – uchwały takie muszą nosić znamiona dyskryminujące niektórych właścicieli, czyli tak kształtujące korzystanie z części wspólnych, że wyłącza to niektórych współwłaścicieli bez uzasadnionych przyczyn.

Pamiętajmy bowiem, że zasadą jest współkorzystanie z nieruchomości wspólnej przez wszystkich właścicieli. Wyjątek od tej zasady musi być zatem obiektywnie uzasadniony – na przykład zasadami prawidłowego gospodarowania nieruchomością.

Każda uchwała powinna być badana pod tym kątem indywidualnie, np. wydaje się, że jeśli miejsca parkingowe są trzy, a samochodów 20, to wydanie pierwszym kilku zgłaszającym się osobom pilotów do bramy od podwórka, na którym dotychczas wszyscy parkowali, narusza prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej przez pozostałych współwłaścicieli.

Podobnie nieprawidłowe byłoby np. wydzielenie ogródków przy budynku i przekazanie ich niektórym tylko właścicielom lokali. Natomiast w przypadku nałożenia opłat za korzystanie z więcej niż jednego miejsca parkingowego uchwała jest zasadna – właściciel jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, zatem jeśli korzysta w większym zakresie niż jego sąsiad, powinien się liczyć z dodatkowymi obciążeniami.

Takie stanowisko potwierdza dotychczasowe orzecznictwo sądowe, zgodnie z którym współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z całości bądź z części nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści. Odrębną kwestią jest ustalenie wysokości takiej opłaty. Nie może ona być nieracjonalna i powinna znajdować potwierdzenie w np. kosztach utrzymania takiego miejsca parkingowego.

Pamiętajmy, że ogólna pula opłat stanowi pożytek z nieruchomości wspólnej służący pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadający właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Zarząd wspólnoty każdorazowo powinien zatem pokazać współwłaścicielom, że udostępnienie tylko niektórym właścicielom pewnych części nieruchomości wspólnej będzie się wiązało nie tylko z ograniczeniami dla pozostałych, ale i wymiernymi korzyściami. W mojej ocenie pozwala to niejednokrotnie uniknąć sporu, a zwłaszcza długotrwałego i niełatwego postępowania sądowego.