Gdy dwie obce osoby kupiły to samo mieszkanie

Taki wniosek płynie z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie (VI ACa 440/07).

Przekonała się o tym Iwona C. z Warszawy, która przed dziesięcioma laty kupiła udział w nieruchomości na warszawskim Ulrychowie (przy ul. Przanowskiego), ale w trakcie budowy (właściwie już wykończania) utraciła mieszkanie na ponad trzy lata, gdyż sprzedano je po raz drugi Wioletcie P., która się do niego wprowadziła. Takich przypadków było zresztą w tym budynku więcej.

Żadna z pań nie nabyła tego mieszkania jako już wyodrębnionej nieruchomości, ale umowy notarialne, które podpisywały, wskazywały konkretny lokal. Zobowiązywały sprzedawcę do wybudowania budynku na 50 mieszkań oraz ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia praw na nabywców.

Rzecz w tym, że firma deweloperska (budowlana) zaczęła bankrutować. Jej właściciele zaangażowali do budowy inną spółkę (powiązaną z pierwszą), a zarząd zaczął szybko sprzedawać mieszkania (dwóch członków zarządu zostało skazanych na więzienie za oszustwa, choć wyrok jest nieprawomocny). Jeśli chodzi o Iwonę C., to odstąpiono od umowy z nią pod błahym pozorem, mianowicie jakoby zalegała 690 zł za jakąś dodatkową ściankę. Wkrótce mieszkanie sprzedano Wioletcie P.

Na szczęście dla Iwony C. jej mieszkania stale doglądał ojciec Henryk C., choć i to nie przeszkodziło deweloperowi włamać się do mieszkania (drzwi przecięli piłą elektryczną) i wprowadzić tam Wioletty P.

Ojciec okazał się bardzo energicznym człowiekiem (jako biegły ma pewne obycie sądowe). Wytoczył proces o przywrócenie posiadania, który wygrał, a komornik zdołał go z powrotem wprowadzić w posiadanie mieszkania.Została jednak kwestia rozliczenia owego zajmowania lokalu przez Wiolettę P.

Iwona C. zażądała od Wioletty P. ponad 40 tys. zł wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Sąd apelacyjny (podobnie jak wcześniej okręgowy) nie uwzględnił żądania, choć rozważał trzy podstawy prawne roszczenia.

Po pierwsze, art. 224 – 225 kodeksu cywilnego, które określają zakres odpowiedzialności posiadacza bezprawnie zajmującego nieruchomość. Zależy ona od tego, czy naruszający jest w tzw. dobrej czy w złej wierze. Posiadacz w złej wierze ponosi pełną odpowiedzialność, przyjmuje się zaś, że jest nim ten, kto wie lub z łatwością mógł się dowiedzieć, że nie przysługuje mu prawo własności. SA uznał jednak, że powódka nie była właścicielką tego spornego lokalu, gdyż nie został wyodrębniony (miała tylko obiecane wybudowanie mieszkania o określonych parametrach, ale nie ma dowodu, że właśnie tego). SA nie podzielił jej stanowiska, że zawarła tzw. umowę quoad usum, która polega na zagwarantowaniu współwłaścicielce nieruchomości prawa do korzystania z wydzielonej jej części – w opisanej sytuacji z tego właśnie lokalu (szerzej o takich umowach w wypowiedzi obok).

SA nie znalazł też podstawy odpowiedzialności pozwanej w art. 414 k.c. (czyli za zawinione działania), gdyż w zachowaniu Wioletty P. nie dopatrzył się winy. Uznał, że mając umowę z deweloperem, mogła w dobrej wierze wprowadzić się do mieszkania.

Została jeszcze jedna podstawa prawna: także posiadacz (samoistny) nieruchomości może domagać się wynagrodzenia za nielegalne pozbawienie go tego władztwa. Rzecz w tym, że Wioletta P. posiadania pozbawiła Henryka C., a nie jego córkę. Zdaniem zaś SA zależny posiadacz (tu: córka) nie może na tej podstawie domagać się wynagrodzenia.

SA nie krył w uzasadnieniu pewnej sympatii dla powódki, ale widział też problem Wioletty P.