Zawarłem z deweloperem umowę o budowę lokalu użytkowego. Dostałem projekty. Kiedy deweloper oddał lokal do użytku, okazało się, że na środku stoi słup, którego nie było w projekcie. Takich niespodzianek jest więcej – w znacznej odległości od ścian są rury ciepłownicze. Kiedy powiedziałem, że tego nie było w projekcie, usłyszałem, że to był jedynie plan przedwykonawczy. Do lokalu się wprowadziłem, ale do dziś nie dostałem aktu notarialnego. Co mogę zrobić? Jak wyegzekwować usunięcie słupa?
(W.B.)
Odpowiada Joanna Rewkowska, Kancelaria Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy
– Gdy zawieramy umowę z deweloperem i nie jest to tzw. umowa deweloperska zawierana na podstawie ustawy o własności lokali, lecz umowa, której przedmiotem jest wybudowanie lokalu zgodnie z załączonym planem, ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a następnie jego sprzedaż, mamy do czynienia z umową o złożonym charakterze. Z jednej strony ma ona cechy umowy o dzieło, a z drugiej – cechy przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Opisane usterki lokalu, polegające na wybudowaniu go niezgodnie z projektem załączonym do umowy, należy zakwalifikować jako niewłaściwe wykonanie umowy.
Podnoszony przez dewelopera argument, że wprowadzone zmiany nastąpiły na skutek uszczegółowienia planu załączonego do umowy podczas wykonywania projektu wykonawczego – jeśli nie ma oparcia w umowie w postaci wyraźnego zapisu – nie jest uzasadniony. Zmiany są sprzeczne z przedstawionym klientowi i załączonym do umowy projektem i stanowią wady fizyczne rzeczy. W rozważanej sytuacji nabywca wprowadził się do lokalu przed jego nabyciem, czego prawną konsekwencją jest to, że nie będzie mógł podnosić roszczeń z tytułu rękojmi za wadę fizyczną rzeczy na podstawie przyszłej umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w wykonaniu przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży. Wady fizycznej rzeczy sprzedanej nie mogą stanowić defekty rzeczy, które były nabywcy znane przed zawarciem umowy sprzedaży i pomimo istnienia których zdecydował się na zakup. Skutkiem oddania klientowi lokalu do użytku jest również możliwość potraktowania tego stanu jako przyjęcia lokalu przez klienta, co wyklucza odpowiednie zastosowanie przepisów art. 636 dotyczącego umowy o dzieło, umożliwiającego wezwanie dewelopera przez klienta do zmiany sposobu wykonania lokalu poprzez naprawienie defektów w określonym przez klienta terminie, a w przypadku bezskutecznego upływu tego terminu możliwości powierzenia poprawienia dzieła (tj. lokalu) innej osobie na koszt dewelopera.
