Odpowiada Marcin Majewskiradca prawny, Koksztys Kancelaria Prawa Gospodarczego:
Pojęcia pierwotnego i wtórnego rynku nieruchomości nie są uregulowane w przepisach prawnych. Funkcjonują jedynie w praktyce obrotu i pośrednictwa nieruchomościami. Teoria prawa cywilnego posługuje się natomiast pojęciem nabycia pierwotnego (samodzielnego), gdzie nabycie nie jest związane z prawem poprzednika, ale następuje na mocy pewnych zdarzeń prawnych (np. zasiedzenie, wywłaszczenie, nacjonalizacja), oraz nabycia pochodnego, które dochodzi do skutku pod warunkiem posiadania określonego prawa przez zbywcę. Nabycie pochodne ma podstawowe znaczenie w stosunkach cywilnoprawnych, gdyż obejmuje umowne postacie przenoszenia prawa oraz ich dziedziczenie.
W opisanej sytuacji mamy do czynienia z nabyciem lokalu mieszkalnego, który został wyodrębniony z nieruchomości gruntowej lub budynkowej i jest samodzielnym przedmiotem własności. To znaczy, że została założona księga wieczysta dla tego lokalu. Niewątpliwie więc poprzez dokonanie wpisu prawa własności lokalu do księgi wieczystej powstało nowe, nieistniejące wcześniej odrębne prawo własności. Istotne jest przy tym, na czyją rzecz zostaje dokonane wyodrębnienie, które kreuje nowe prawo. Jeśli deweloper najpierw wyodrębnił nieruchomości lokalowe i nabył własność każdej z nich, a następnie sprzedaje je nabywcom, to nabycie takiego lokalu od niego ma charakter pochodny. Jeśli natomiast w umowie z deweloperem zaznaczono, że odrębna własność lokalu jest ustanawiana bezpośrednio na rzecz nabywcy – nabycie takie ma charakter pierwotny.
Kwestie wybudowania bądź remontu budynku regulują z kolei przepisy prawa budowlanego, które określają procedurę budowy nowego obiektu budowlanego, wprowadzając obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę, a następnie na użytkowanie budynku, oraz definiują remont już istniejącego obiektu jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Sama przebudowa albo zmiana przeznaczenia lub sposobu użytkowania nieruchomości nie powoduje jednak powstania nowego prawa do nieruchomości ani zmiany stosunków własnościowych.
Na koniec warto zwrócić uwagę, iż rozróżnienie, czy zakup mieszkania nastąpił w budynku, który powstał w wyniku przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku niemieszkalnego na budynek mieszkalny, czy też w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, może być oceniane pod kątem przepisów podatkowych, zupełnie niezależnie od przepisów prawa cywilnego. Ma to znaczenie np. w przypadku opodatkowania sprzedaży lokalu VAT oraz przy stwierdzaniu prawa do ulg mieszkaniowych w podatku dochodowym.
