Upadłość? Nie wstępuj do spółdzielni

Kupując mieszkanie, ludzie zwracają uwagę przede wszystkim na jego lokalizację, stan i cenę. Bardziej dociekliwi próbują również przed zakupem poznać sąsiedztwo czy okolicę. Mało kto interesuje się jednak formą własności lokalu.

– Osób mających świadomość konsekwencji wynikających z zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest bardzo mało. Czasami klienci pytają, co oznacza, że mieszkanie ma status lokalu hipotecznego czy dlaczego nie ma księgi wieczystej. Z reguły forma własności jest im jednak obojętna – podkreśla Adam Gałkowski z WM Nieruchomości. – W związku z tym, prowadząc transakcję sprzedaży własnościowego prawa do lokalu, staramy się zawsze sprawdzić kondycję spółdzielni, mimo że pracując tak długo na rynku, wiemy zazwyczaj, czego po danym podmiocie można się spodziewać.

Nie każdy jednak taką wiedzą dysponuje. Bez niej można bardzo szybko stać się członkiem spółdzielni, która chyli się ku upadkowi.

Do upadłości spółdzielni stosuje się przepisy prawa spółdzielczego, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 roku oraz prawa upadłościowego i naprawczego. Taka liczba podstaw prawnych sprawia jednak, że regulacje w zakresie upadłości są mało klarowne, przez co pozwalają na liczne interpretacje.

– Z treści przepisu art. 130 § 1 i 2 prawa spółdzielczego wynika, że upadłość spółdzielni mieszkaniowej ogłasza się, gdy osiągnie ona stan niewypłacalności rozumiany jako ten, w którym w spółdzielni według sprawozdania finansowego ogólna wartość aktywów nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich zobowiązań. Przepis ten w pewnym zakresie odpowiada przesłankom ogłoszenia upadłości z prawa upadłościowego i naprawczego. Budziło to poważne rozbieżności w doktrynie aż do czasu, gdy Sąd Najwyższy rozstrzygnął, iż podstawę do ogłoszenia upadłości spółdzielni, w tym także mieszkaniowej, może stanowić trwałe zaprzestanie płacenia długów (vide postanowienie SN z 4 grudnia 1998 roku) – tłumaczy Monika Bukowska, adwokat współpracujący z Pragma Inkaso. – Trzeba jednak wyjaśnić, że postanowienie zostało wydane pod rządami prawa upadłościowego z 1934 roku i tam przesłanką ogłoszenia upadłości było trwałe zaprzestanie płacenia długów. Obecnie raczej powszechnie akceptowane jest stanowisko, iż przesłanka ogólna ogłoszenia upadłości z art. 10 i 11 prawa upadłościowego, a więc niewykonanie wymaganych zobowiązań, jest wystarczającą do ogłoszenia upadłości spółdzielni, także mieszkaniowej.

– Upadłości spółdzielni mieszkaniowych zdarzają się coraz rzadziej. Wynika to między innymi z tego, że podmioty te, nawet jeżeli zostaną postawione w stan upadłości, potrafią często znaleźć fundusze na spłatę wierzytelności i odbudowanie swoich struktur. Znam taki przypadek z Warszawy. Spółdzielnia była w stanie upadłości, a gdy wszedł do niej syndyk, to nie tylko zaczęła znowu funkcjonować, ale też dzisiaj jest w dużo lepszej kondycji niż wcześniej – podkreśla Iwona Karpiuk-Suchecka, kierownik zespołu informacji prasowej Krajowej Rady Komorniczej.

Jedną z placówek, które się wybroniły z upadłości, jest śląska SM Eksperyment. Ta sprawa jest o tyle nietypowa, że wierzycielami spółdzielni byli członkowie wspólnoty mieszkaniowej, do której spółdzielnia nie wpłacała należności za lokatorów, którzy nie wykupili mieszkań. Dług został w tym przypadku wykupiony przez firmę Pragma Inkaso SA z Tarnowskich Gór. W związku z brakiem możliwości odzyskania części zadłużenia złożono w sądzie wniosek o jej upadłość.

– Część kwoty zadłużenia została spłacona, jednak spółdzielnia nie wykazuje dobrej woli w kwestii reszty zadłużenia. Naszym zdaniem już od dawna jest niewypłacalna. Nie mieliśmy wyjścia, musieliśmy złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości do Sądu Rejonowego w Katowicach – wyrokował w 2007 roku Piotr Drzewiecki, dyrektor handlowy w Pragma Inkaso. Spółdzielcom udało się jednak uregulować całość zadłużenia i w rezultacie wniosek został wycofany, a SM Eksperyment dalej się rozwija.

Mniej optymistyczna jest sytuacja trzybudynkowej spółdzielni z Bydgoszczy. Plany wybudowanych obiektów są niezgodne ze stanem faktycznym, bowiem mają o jedno piętro więcej. Sytuacja spółdzielni jest katastrofalna. Dlaczego? – Ma zadłużenie sięgające 1,2 mln zł u generalnego wykonawcy, który prowadził budowę, oraz kilka milionów złotych w jednym z wiodących banków. W przypadku złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości szanse zaspokojenia wierzycieli z masy upadłościowej są nikłe. Istnieje podejrzenie, że środki zostały wyprowadzone przez zarząd – mówi Drzewiecki.

Przyczyną upadków spółdzielni jest często niegospodarność jej władz. Bywa też, że prezes oraz członkowie zarządu czerpią korzyści majątkowe, nie przejmując się losem podmiotu, którym kierują.

Pierwszym i najbardziej bolesnym skutkiem upadłości jest wymagalność wszystkich zadeklarowanych wkładów, nawet takich, które zgodnie z postanowieniami statutu nie są jeszcze wymagalne.

– Likwidację spółdzielni przeprowadza się przez sprzedaż jej majątku, co w przypadku spółdzielni mieszkaniowych oznacza sprzedaż budynków lub udziału w nich. Budynek może się wtedy stać własnością innej spółdzielni mieszkaniowej lub własnością innego podmiotu niebędącego spółdzielnią mieszkaniową – opowiada Bukowska. – W drugim przypadku własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się z mocy prawa w odrębną własność lokalu. Oczywiście własnościowe spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego przekształca się w tym samym trybie we własność. Grunt w przypadku budynków wielorodzinnych staje się również przedmiotem współwłasności w odpowiednich udziałach nowych właścicieli. Analogicznie dzieje się z użytkowaniem wieczystym.

Sytuacja spółdzielców praktycznie nie ulega zmianie, gdy budynek nabywa inna spółdzielnia mieszkaniowa. Własnościowe prawo do lokalu pozostaje wówczas własnościowym prawem do lokalu, z tym że członkowie upadłej spółdzielni mieszkaniowej nie stają się automatycznie członkami spółdzielni nabywającej budynek, jedynie uzyskują roszczenie o przyjęcie ich w poczet członków tejże spółdzielni.

– Co do lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu zasada jest podobna. Jeśli nabywcą budynku jest podmiot inny niż spółdzielnia mieszkaniowa, wówczas z mocy prawa powstaje stosunek najmu. Gdy nabywcą jest inna spółdzielnia mieszkaniowa, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu trwa, a członek upadłej spółdzielni ma roszczenie o przyjęcie go w poczet członków spółdzielni, która nabyła budynek – podkreśla Bukowska.

Jakie jest najprostsze wyjście, które pozwoli na uniknięcie konsekwencji związanych z upadłością? – Nie zostawać członkiem spółdzielni – radzi Bukowska. – Jeżeli już decydujemy się na taki krok, to należy zbadać kondycję finansową SM. Istotne tutaj są sprawozdania finansowe i realizowane inwestycje. Nie ma co ukrywać, że duże spółdzielnie, ze znacznym majątkiem, są lepszym rozwiązaniem niż spółdzielnie drobne, bo ryzyko nietrafionej inwestycji rozkłada się na większą liczbę spółdzielców.

Spółdzielnie, które budują dużo, a inwestycje finansują z kredytów, są bardziej ryzykowne niż te, które już mają bazę kapitałową i udowodniły, że potrafią rozsądnie zarządzać swoim majątkiem.

Spółdzielnie mieszkaniowe ryzykują najbardziej, inwestując w budowę nowych mieszkań czy domów. Tutaj czai się najwięcej pułapek mogących doprowadzić je do niewypłacalności. Począwszy od kłopotów z wykonawcami po problemy ze spłatą kredytu.