Do czego ma prawo bank kredytujący twoje mieszkanie

[b]Rz: Na jakie zapisy w umowie kredytowej trzeba zwrócić szczególną uwagę? Do czego bank zwykle zobowiązuje swoich klientów?[/b]

[b]Aleksandra Dalecka, adwokat, serwis MoiPrawnicy.pl :[/b] Warto pamiętać, że obowiązki kredytobiorcy nie sprowadzają się, wbrew powszechnemu mniemaniu, do terminowej spłaty raty kredytu. Typowa umowa kredytowa zawiera zapis, że kredytobiorca zobowiązany jest do ustanowienia prawnych zabezpieczeń kredytu oraz pokrycia kosztów związanych z ustanowieniem, utrzymaniem, zwolnieniem i zmianą tych zabezpieczeń.

Ponadto kredytobiorcy zobowiązują się do powiadamiania banku o wszelkich okolicznościach mogących mieć wpływ na ich sytuację finansową, w szczególności o obniżeniu dochodów. W niektórych umowach znajdują się również zapisy, w których bank zastrzega konieczność otrzymania od klienta informacji o zaciąganiu pewnych zobowiązań, np. innych kredytów, czy nawet uzyskiwania zgody banku na wydatkowanie określonych kwot.

[b]Jak pani ocenia zapis w umowie nakładający na kredytobiorcę obowiązek powiadamiania banku o obniżeniu realnej wartości nieruchomości zabezpieczającej spłatę kredytu?[/b]

W praktyce spadek wartości nieruchomości przekłada się na spadek realnej wartości hipoteki. Jest to zatem potencjalnie zapis o tyle niebezpieczny, że klient banku, z reguły czytając go, ma świadomość, że należy zgłosić bankowi takie wydarzenia jak np. pożar nieruchomości. W praktyce jednak zapis ten może być wykorzystany przez bank również w sytuacji, gdy wartość nieruchomości po prostu spadła, gdyż w ogóle odnotowany jest spadek wartości takich nieruchomości na rynku ze względu na ich przeszacowanie przy sprzedaży, a klient nie może ustanowić dodatkowego zabezpieczenia, które by ten spadek wartości hipoteki wyrównało.

W Stanach Zjednoczonych już się zdarza, że domy są przejmowane przez banki, mimo iż kredytobiorca spłaca regularnie kredyt, gdyż po prostu wartość nieruchomości drastycznie spadła, a kredytobiorca nie był w stanie dobezpieczyć spadku wartości hipoteki. Sprawdźmy zatem, jak wygląda obowiązek informacyjny w naszych umowach kredytowych. Nie można wykluczyć, że banki również w Polsce będą w praktyce korzystać z tego uprawnienia, gdyby nastąpił krach na rynku nieruchomości i znaczny spadek ich wartości.

[b]Czy bank ma prawo pytać klientów o stan kredytowanej nieruchomości?[/b]

Banki wielokrotnie zastrzegają sobie kontrolę stanu technicznego i prawnego nieruchomości. Często nakładają także na kredytobiorcę wymóg przedstawiania na żądanie banku w wyznaczonych okresach profesjonalnej wyceny nieruchomości. Nawet jeśli w umowie kredytowej taki zapis z jakichś powodów się nie znajdzie, bank na podstawie art. 74 prawa bankowego może od nas żądać informacji i dokumentów niezbędnych do oceny sytuacji finansowej i gospodarczej klienta oraz umożliwiających kontrolę wykorzystania i spłaty kredytu.

[b]Czy banki są zainteresowane egzekucją z nieruchomości, czy raczej starają się dogadać z klientem niespłacającym rat?[/b]

Do tej pory panowało przekonanie, że banki wolą tworzyć specjalne rezerwy na tzw. trudne wierzytelności, niż wszczynać egzekucję z nieruchomości w przypadku osób fizycznych, o ile nabycie nieruchomości nie było powiązane z prowadzoną przez nie działalnością gospodarczą. Jednak w dobie kryzysu ta tendencja może się zmienić.

Wprowadzona obecnie upadłość konsumencka ma stanowić panaceum również na wypadek niewypłacalności przy zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego. Jednakże w takiej sytuacji cały majątek upadłego dłużnika, w tym nieruchomość, zostanie przeznaczony na spłatę wierzycieli, a sąd zapewni mu jedynie ze spieniężonego majątku kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego za okres 12 miesięcy.

[b]Dlaczego korzystniej ujawnić bankowi swoje kłopoty finansowe, czyli zgłosić problemy ze spłacaniem rat, niż czekać, aż bank się sam zorientuje?[/b]

Po pierwsze, gdy klient ma już zwłokę w płaceniu rat, procedury bankowe są o wiele bardziej sztywne i nie dają aż takich możliwości restrukturyzacji zadłużenia. Po drugie w takich sytuacjach za wezwanie do zapłaty od banku musimy zapłacić z własnej kieszeni zgodnie z tabelą opłat. Po trzecie banki dotychczas były skłonne do porozumiewania się z kredytobiorcami w przypadku przejściowych trudności i do aneksowania umów, udzielania prolongat i innych form restrukturyzacji zadłużenia. Wreszcie w naszej umowie może po prostu znajdować się zapis o tzw. wakacjach kredytowych, czyli o okresie, w którym możemy zawiesić spłacanie kredytu, pod warunkiem wcześniejszego poinformowania banku, z czego część kredytobiorców nie zdaje sobie w ogóle sprawy.

[b]Czy jeśli na rzecz banku ustanowiona została hipoteka, bank ma prawo do egzekwowania należności z innego majątku kredytobiorcy?[/b]

Tak, ustanowienie hipoteki nie ogranicza banku w możliwości przeprowadzenia egzekucji z całego majątku. Bank równie dobrze może zająć więc nasze wynagrodzenie bądź inne składniki majątku, a niekoniecznie zajmować się sprzedażą mieszkania, na którym ustanowiona jest hipoteka.

[b]W jaki sposób może dojść do przejęcia mieszkania przez bank?[/b]

Bank sam nie może odebrać nam mieszkania. Musi skierować wniosek do komornika, który wzywa nas do dobrowolnego spełnienia świadczenia w terminie dwóch tygodni. Po bezskutecznym upływie tego terminu komornik prowadzi dalszą egzekucję, tj. dokonywany jest opis i oszacowanie mające na celu ustalenie rynkowej wartości nieruchomości. Wycena podlega zaskarżeniu do sądu. Również jeśli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie. Takie możliwości wydłużania postępowania plus przysługujące środki zaskarżenia poszczególnych czynności egzekucyjnych powodują, że droga do faktycznej utraty lokum jest dość długa. Dopiero po dwóch nieskutecznych licytacjach bank będzie mógł przejąć mieszkanie dla siebie za cenę nie niższą od 2/3 sumy oszacowania. Jeśli nieruchomość nie została przejęta przez wierzyciela, postępowanie egzekucyjne się umarza i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.

Na marginesie wspomnę również, że prawo polskie nie przewiduje obecnie eksmisji na bruk z lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Gmina zobowiązana jest do wskazania tymczasowego pomieszczenia dla eksmitowanego, co w praktyce może trwać latami i blokować tym samym eksmisję. Dodatkowo, jeśli egzekucja miałaby dotyczyć małoletnich bądź osób ubezwłasnowolnionych, komornik zobowiązany jest uprzednio zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu opiekuńczego. Nie załamujmy więc rąk, droga od zaprzestania spłacania kredytu do utraty dachu nad głową jest zatem dość długa. Bankowi nie zależy, by pozbawiać klienta mieszkania, ale by zarabiać na odsetkach, dlatego doradzam, by zanim pojawią się realne kłopoty, zwrócić się do banku o restrukturyzację naszego zadłużenia.

[ramka][srodtytul]Zanim obciążysz hipotekę[/srodtytul]

- hipoteka jest jednym z podstawowych zabezpieczeń kredytów mieszkaniowych.

- w przypadku kredytów zaciąganych na nabycie nieruchomości na rynku wtórnym hipoteką obciąża się przedmiot nabycia, czyli kupione mieszkanie

- w przypadku rynku pierwotnego w umowach kredytowych znajdziemy z reguły zapis, że kredytobiorca ma obowiązek ustanowienia hipoteki po uzyskaniu tytułu prawnego do nieruchomości. Na okres przejściowy, tj. do wpisania hipoteki do księgi wieczystej, banki żądają dodatkowych zabezpieczeń, przede wszystkim ubezpieczenia kredytu. W praktyce oznacza to konieczność płacenia w tym okresie wyższych kwot na rzecz banku (choć dłużnik nie ma wpływu, kiedy sąd założy księgę wieczystą i wpisze do niej hipotekę).