[b]Znajomy uważa, że korzystnie mógłbym kupić mieszkanie na licytacji komorniczej. Wiem, że ogłoszenia na ten temat ukazują się np. w prasie. Jakie są niebezpieczeństwa związane z kupnem mieszkania na takiej licytacji?[/b]
[i](nazwisko do wiadomości redakcji)[/i]
[b]Odpowiada Krzysztof Zarębski, wspólnik w kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr[/b]
– Oceniając ryzyko związane z nabyciem nieruchomości na licytacji prowadzonej przez komornika, trzeba rozróżnić ryzyko związane z istnieniem wad fizycznych i wad prawnych nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami art. 971 k.p.c. nabywca nie będzie mógł się domagać unieważnienia nabycia lub obniżenia ceny, jeśli się okaże, że nieruchomość posiada wady, co wyłącza możliwość zastosowania przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Dlatego też osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości powinna ją dokładnie zbadać przed podjęciem decyzji o udziale w licytacji, zwłaszcza w zakresie ewentualnych wad fizycznych nieruchomości.
Nabywca nieruchomości znajduje się w stosunkowo bezpiecznej sytuacji w przypadku ujawnienia się wad prawnych nieruchomości, ponieważ przysądzenie własności przez sąd jest skuteczne nawet przeciwko prawom ujawnionym w księdze wieczystej. Z chwilą nabycia nieruchomości wygasa większość praw obciążających nieruchomość, z wyjątkiem praw ciążących na nieruchomości z mocy ustawy, służebności drogi koniecznej, służebności powstałej w wyniku przekroczenia granicy działki przy wznoszeniu budynków, służebności przesyłu. W mocy pozostaną także użytkowania, inne służebności i prawa dożywotnika (o których mowa w art. 1000 § 3 k.p.c), jeżeli prawom tym przysługuje pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami albo znajdują one pełne pokrycie w cenie nabycia i są ujawnione w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów, albo zostały zgłoszone nie później niż trzy dni przed rozpoczęciem licytacji. Nabywca wstępuje w stosunki najmu lub dzierżawy, których przedmiotem jest nieruchomość, na zasadach ogólnych.
