Wynajem magazynów może być trudniejszy

W tej chwili stawki czynszu się ustabilizowały, ale w przyszłości raczej należy się spodziewać ich wzrostu. Wyższe są bowiem koszty finansowania nowych projektów i brakuje transakcji o charakterze inwestycyjnym – wynika z raportu Colliers International, podsumowującego I kwartał 2009 r. 

W tym roku zostaną oddane do użytku przede wszystkim inwestycje już rozpoczęte. Natomiast nowe projekty będą realizowane głównie jako obiekty dedykowane dla konkretnego najemcy (tzw. BTS), a tylko nieliczne z nich będą tzw. projektami spekulacyjnymi, czyli nieprzeznaczonymi dla konkretnego najemcy. 

[srodtytul]Umowy na dłużej[/srodtytul]

Analitycy przewidują, że jeśli popyt na powierzchnie magazynowe utrzyma się na obecnym poziomie bądź wzrośnie, wolne dzisiaj powierzchnie zostaną wkrótce wynajęte, a deweloperzy mogą nie zdążyć z dostarczeniem kolejnych na czas, co z kolei spowodować może dalszy wzrost stawek czynszu. Równocześnie przy zachowaniu obecnego popytu ze strony najemców stawki czynszów pozostaną na niezmienionym poziomie.

– Ze wzrostem stawek można się liczyć w lokalizacjach, dla których współczynnik niewynajętej powierzchni jest bardzo niski i jednocześnie cieszą się one dużym zainteresowaniem. Jednym z takich regionów jest np. Górny Śląsk, gdzie położenie względem Europy Centralnej pozwala na szybką i efektywną dystrybucję – mówi Tomasz Kasperowicz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Colliers International.

Zwraca także uwagę, że w ostatnim czasie deweloperzy zdecydowali się na wydłużenie okresów najmu. Jeszcze przed kryzysem można było podpisać umowę na trzy lata, natomiast w chwili obecnej deweloperzy starają się wydłużyć minimalny okres najmu. W przypadku projektów budowanych pod konkretnego klienta (BTS) czas najmu wynosi ok. dziesięciu lat. 

[srodtytul]Zmniejszona podaż [/srodtytul]

W rejonie Warszawy w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2009 r. oddano do użytku 172 tys. mkw. powierzchni magazynowej, z czego zdecydowaną większość w tzw. strefie drugiej. Największą inwestycją był magazyn Tulipan Park (50 tys. mkw.) dewelopera Segro w podwarszawskim Nadarzynie. 

Całkowita oferta rynku stołecznego na koniec pierwszego kwartału wyniosła 2156 tys. mkw. Natomiast poza Warszawą ilość nowych powierzchni dostarczonych w ostatnim kwartale wyniosła 315 tys. mkw., co oznacza powiększenie potencjału rynków lokalnych o blisko 10 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. 

Całkowite zasoby powierzchni magazynowych na rynkach regionalnych wyniosły na koniec I kwartału prawie 3212 tys. mkw. Najwięcej nowej powierzchni pojawiło się w regionie Poznania – ponad 78 tys. mkw. We Wrocławiu i na Śląsku dostarczono po około 66 tys. mkw. W budowie są obiekty o łącznej powierzchni ponad 520 tys. mkw. 

[srodtytul]Osłabienie popytu [/srodtytul]

Słabnie popyt – w pierwszym kwartale 2009 r. podpisano o ponad 50 proc. mniej umów niż w analogicznym okresie 2008 r. (na prawie 200 tys. mkw.). Zdaniem analityków duży wpływ na osłabienie popytu ma gorsza sytuacja branży usług transportowo-logistycznych. W minionym kwartale firmy z tego sektora wynajęły 26 proc. powierzchni. Dla porównania – w pierwszym kwartale 2008 r.było to 38 proc., a w całym 2008 r. 44 proc.

Wśród regionów największym powodzeniem cieszył się Śląsk, gdzie wynajętych zostało prawie 63 tys. mkw. oraz rejon Wrocławia z wynikiem 29 tys. mkw.

W minionym kwartale wzrósł też, z 12,8 do 19,5 proc., średni wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie. Ilość wolnej powierzchni zwiększyła się w Polsce centralnej, Poznaniu, Śląsku. W pozostałych lokalizacjach wskaźnik pustostanów się zmniejszył.

[ramka][srodtytul]Czynsze w górę[/srodtytul]

Najdrożej za magazyn zapłacimy w Warszawie w strefie pierwszej (czyli do 10 km od centrum) – 4,5 – 6 euro za mkw. miesięcznie. W strefie drugiej (10 – 25 km od centrum) będzie to 2,9 – 3,5 euro za mkw., a w strefie trzeciej (25 km i dalej od centrum) – 2,7 – 2,8 zł za mkw. W Polsce centralnej stawki najmu magazynów wahają się od 2,8 do 3,6 euro za mkw. i zależą od lokalizacji.

W Poznaniu jest to 2.95

– 3,20 euro za mkw., we Wrocławiu – 3,1 – 3,6 euro za mkw., w Krakowie – 4

– 4,8 euro za mkw., Gdańsku – ok. 3,20 euro za mkw. i w Szczecinie 3 euro za mkw., a na Śląsku – 3 – 3,6 euro.[/ramka]

[ramka][srodtytul]Łatwiej jest małym i średnim [/srodtytul]

[b]>Beata Hryniewska, szef Działu Powierzchni Magazynowych w Jones Lang LaSalle[/b]

Przewidujemy, że w najbliższych miesiącach czynsze za wynajem powierzchni magazynowej będą raczej stabilne. Firmy nie powinny się więc obawiać, że w najbliższym czasie znacząco obciążą je koszty wynajmu magazynów, choć trzeba się z tym liczyć w dalszej perspektywie. Z punktu widzenia najemcy bardzo ważna jest dostępność magazynów.

I pod tym względem nie jest źle, gdyż w ostatnim czasie dość znacząco wzrósł wskaźnik powierzchni niewynajętej. Jest to sytuacja dużo korzystniejsza dla najemców.

Nie powinni oni jednak liczyć na obniżki, bo fakt, że wzrasta liczba pustych magazynów, nie oznacza spadku cen. Znacznie obniżyła się także liczba budowanych magazynów. Oznacza to, że możemy się spodziewać powolnego, ale systematycznego zmniejszania się puli magazynowych pustostanów. Na razie jednak małym i średnim firmom łatwiej jest wynająć powierzchnię, bo deweloperzy są teraz bardziej skłonni dzielić ją na mniejsze moduły.  

Do tej pory niechętnie to robili, a jeśli już dzielili, to zaczynali od dużych modułów.

W tej chwili pod Warszawą można wynająć magazyny o powierzchni 1200 – 1300 mkw., co kiedyś było nie do pomyślenia, bo najmniejsze tzw. minimalne moduły miały co najmniej 2500 mkw. Deweloperowi bardziej opłaca się jednak podzielić większy moduł między dwóch najemców, niż bezskutecznie szukać najemcy na większy.[/ramka]

[ramka][srodtytul]Jeśli wzrośnie popyt, trzeba będzie płacić coraz więcej[/srodtytul]

[b]Maciej Chmielewski, partner i dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Colliers International[/b]

[b]Rz: W tym roku przybędzie znacznie mniej powierzchni magazynowej. Czy to znaczy, że firmom będzie coraz trudniej wynająć magazyn?[/b]

[b]Maciej Chmielewski:[/b] Wszystko zależy od lokalizacji i częściowo od typu magazynu. Ogólnie w najbliższej przyszłości nowe projekty magazynowe będą realizowane głównie jako BTS (built to suit), czyli obiekty budowane pod konkretnego najemcę, a tylko nieliczne z nich będą projektami spekulacyjnymi, czyli budowanymi bez wcześniejszego podpisania umów najmu. 

Jednocześnie magazyny typu BTS będzie coraz trudniej wynająć, bo przy tego typu projektach deweloperzy najchętniej zabezpieczają się poprzez umowy najmu zawierane przynajmniej na dziesięć, a często nawet na 15 lat. Tymczasem jeszcze niedawno minimalny okres najmu dla takich powierzchni wynosił pięć – siedem lat, zatem widać tu ogromną zmianę. To wydłużenie okresu najmu w przypadku projektów BTS podyktowane jest pogorszeniem się sytuacji na rynku kapitałowym i zaostrzonymi wymaganiami ze strony podmiotów finansujących.

W regionach, w których podaż wolnej powierzchni o charakterze spekulacyjnym jest mała, deweloperzy będą mogli dyktować warunki. Taka sytuacja już teraz dotyczy np. Górnego Śląska.