Jak zmienić dom letniskowy w całoroczny?

Posiadam jednorodzinny dom letniskowy nad jeziorem. Chciałbym zmienić sposób użytkowania na dom jednorodzinny całoroczny. Dom posiada wszystkie media, podłączony jest do gminnej kanalizacji. Jestem na emeryturze i na stałe przebywam w tym domu. Dla terenu, na którym posadowiony jest dom nie ma przestrzennego planu zagospodarowania. Pozwolenie na budowę dotyczyło jednorodzinnego domu letniskowego. Czy są przepisy, które pozwalają na taką zmianę sposobu użytkowania? Budynek odpowiada wszelkim standardom domu całorocznego.

-M.C.

Zmiana sposobu użytkowania budynku letniskowego jest oczywiście możliwa, co nie znaczy, że wysiłki w tym kierunku zakończą się powodzeniem.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 prawa budowlanego o zmianie sposobu użytkowania możemy mówić, gdy zamierzony sposób użytkowania może zmienić dotychczasowe warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Do oceny, czy całoroczne użytkowanie obiektu wybudowanego jako letniskowy prowadzi do zmiany tych warunków, uprawniony jest organ administracji architektoniczno-budowlanej. Dlatego, nawet jeśli zmiana sposobu użytkowania nie pociąga za sobą konieczności przeprowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych, to i tak trzeba zgłosić ją w wydziale starostwa powiatowego zajmującym się architekturą i budownictwem. Samo zgłoszenie nie podlega opłacie skarbowej. Zmianę sposobu użytkowania można uważać za zaakceptowaną, jeśli po upływie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia starostwo nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i planowany sposób użytkowania. Urzędnikom nie wystarczy stwierdzenie właściciela, że budynek odpowiada wszelkim standardom domu całorocznego. Będą żądali projektu zawierającego: opis i rysunek określający usytuowanie obiektu względem sąsiednich nieruchomości, zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę budynku oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi. Czasami niezbędna będzie również ekspertyza techniczna. Całą tę dokumentację musi sporządzić osoba z pełnymi uprawnieniami projektowo-budowlanymi. Z tego względu trzeba przygotować się na wydatek od kilkuset do ponad tysiąca złotych.

Oprócz projektu do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością oraz ostateczną decyzję wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdyż na terenie, o którym pisze czytelnik nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (tam, gdzie jest mpzp, zamiast decyzji potrzebne będzie zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu z tym planem). I tu właściciel domu letniskowego może spotkać się z odmową gminy. Jeśli bowiem okaże się, że np. działka, na której stoi jego dom, nie ma dostępu do drogi publicznej albo że wymaga uprzednio zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne, to wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie niemożliwe. Gmina może też odmówić, jeśli teren, na którym stoi dom czytelnika jest typowo rekreacyjny i w pobliżu nikt nie mieszka (brakuje tzw. dobrego sąsiedztwa). Szczegółowe warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy określa art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym .

Właściciele domów letniskowych wykorzystywanych jako całoroczne często chcą zmienić ich przeznaczenie ze względów podatkowych. Od budynków rekreacyjnych płaci się bowiem dużo wyższy podatek od nieruchomości niż od budynków mieszkalnych. Określając stawkę podatku dla danej nieruchomości gminy kierują się informacją o zakwalifikowaniu jej w ewidencji gruntów i budynków, a nie rzeczywistym sposobem wykorzystywania budynku. Jednak sądy administracyjne wielokrotnie stwierdziły, że o stawce podatku powinien decydować sposób faktycznego korzystania z domu. Pisaliśmy o tym w artykułach:

>> "Najwyższa stawka dla drugiego domu na wsi"

>> "Od domku letniskowego podatek płacimy według wyższej stawki"