Przykład GTC - jak tanieją biura i centra

Ubiegłoroczne wyniki większości deweloperów komercyjnych zostały mocno dotknięte przez straty wynikające z aktualizacji wartości posiadanych nieruchomości.

Publikacja: 30.03.2010 10:12

Galeria Mokotów - wycena nieruchomości a przychody z wynajmu

Galeria Mokotów - wycena nieruchomości a przychody z wynajmu

Foto: GG Parkiet

Nie inaczej było w przypadku[link=http://www.parkiet.com] Globe Trade Centre[/link]. Spółka zakończyła miniony rok z 525,5 mln zł straty przypadającej na udziałowców jednostki dominującej, przy 676,6 mln zł przychodów operacyjnych. Strata z tytułu aktualizacji wartości aktywów wyniosła ponad 708 mln zł.

Wartość nieruchomości zależy od wysokości przychodów z wynajmu nieruchomości oraz rynkowych stóp kapitalizacji (tzw. yields, stosunek rocznych dochodów z najmu do wartości rynkowej nieruchomości). Dla przykładu – centrum, którego przychody z wynajmu wynoszą netto 10 mln euro rocznie, przy 9-proc. stopie kapitalizacji, warte jest 90 mln euro.

Na przykładzie GTC można zauważyć, że spadkowi wartości obiektu może towarzyszyć wzrost przychodów z jego wynajmu. Choć średni poziom przychodów w warszawskiej [link=http://www.parkiet.com]Galerii Mokotów[/link] (GTC ma 50 proc. udziałów w obiekcie) liczony w USD wzrósł w 2009 r. o 2,5 proc., wartość obiektu spadła o blisko 5 proc. Przesądził o tym wzrost stóp yields dla galerii z 6,1 do 6,9 proc.

Zazwyczaj wysokość stóp bada się, analizując ceny uzyskiwane za nieruchomości w danym okresie. Tyle że w minionym roku rynek inwestycyjny zamarł. Jak, wobec braku materiału do analiz, ustalano wysokość stóp w minionym roku? – Przy ustalaniu stóp kapitalizacji dla poszczególnych nieruchomości rzeczoznawcy biorą pod uwagę rynkowe oczekiwania potencjalnych kupujących i potencjalnych sprzedających. Stopy zwrotu w takich warunkach są wyższe, gdyż obrazują m.in. większe ryzyko inwestowania w nieruchomości – tłumaczy [b]Jerzy Dobrowolski[/b], członek zarządu firmy doradczej [link=http://www.parkiet.com]Cushman & Wakefield[/link].

Zwraca uwagę, że przy wycenie obiektu komercyjnego bierze się pod uwagę nie tylko dochody netto z wynajmu powierzchni w analizowanym budynku, wynikające z obecnych umów najmu, ale również możliwe dochody do uzyskania z tego obiektu po wygaśnięciu umów najmu, mając na uwadze obecne warunki rynkowe, czyli tzw. ERV (z ang. Estimated Rental Value). – W 2009 r. dla wielu budynków ERV był niższy niż rzeczywiste dochody, co przy podwyższonych stopach zwrotu wpływało na zmniejszenie wartości rynkowej tych nieruchomości – dodaje Dobrowolski.

[i]Czytaj też na [link=http://www.parkiet.com/artykul/25,912937.html]www.parkiet.com[/link][/i]

Nie inaczej było w przypadku[link=http://www.parkiet.com] Globe Trade Centre[/link]. Spółka zakończyła miniony rok z 525,5 mln zł straty przypadającej na udziałowców jednostki dominującej, przy 676,6 mln zł przychodów operacyjnych. Strata z tytułu aktualizacji wartości aktywów wyniosła ponad 708 mln zł.

Wartość nieruchomości zależy od wysokości przychodów z wynajmu nieruchomości oraz rynkowych stóp kapitalizacji (tzw. yields, stosunek rocznych dochodów z najmu do wartości rynkowej nieruchomości). Dla przykładu – centrum, którego przychody z wynajmu wynoszą netto 10 mln euro rocznie, przy 9-proc. stopie kapitalizacji, warte jest 90 mln euro.

Nieruchomości
Robyg wybuduje osiedle przy zabytkowym browarze Haasego. Prawie 1,5 tys. mieszkań
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Nieruchomości
Rynek nieruchomości rok po powołaniu rządu. Ile dowiozły ministerstwa?
Nieruchomości
Mieszkaniówka na karuzeli
Nieruchomości
Polska centralna. Magnes na firmy
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Nieruchomości
Przez wynajem na doby wspólnota zapłaci więcej