- Nasz kraj jest niechlubnym wyjątkiem w Unii Europejskiej, gdzie istnieje przyzwolenie na obciążanie klienta całkowitym ryzykiem opóźnień w budowie, braku notarialnego przekazania nabytego lokalu albo bankructwa dewelopera, łącznie z utratą wpłaconych pieniędzy oraz mieszkania, przy pozostawieniu nabywcy z obowiązkiem spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego. Kraje Wspólnoty już kilkadziesiąt lat temu podjęły odpowiednie kroki legislacyjne w tym obszarze – mówi Konrad Płochocki, prawnik, ekspert Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego.

[srodtytul]Bez ustawy...[/srodtytul]

Tymczasem w Polsce od kilku lat nie może się wyklarować projekt ustawy, która chroniłaby nabywców nowych mieszkań. Było kilka propozycji rozwiązań, ale zawsze kończyło się na uzgodnieniach międzyresortowych, bo brakowało porozumienia.

Deweloperzy przyznawali, że wprowadzenie ustawowo rozwiązań, które zwiększałyby bezpieczeństwo inwestycji, czyli m.in. obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego, podnosiłoby koszty przedsięwzięcia. Wiązałoby się też z prześwietleniem inwestycji przez bank, co nie zawsze firmie deweloperskiej jest na rękę.

- W 2010 r. powstał zupełnie nowy projekt ustawy o ochronie nabywców projektów deweloperskich, którego bardzo ważnym elementem jest AID, czyli Arkusz Informacji Dewelopera – mówi Konrad Płochocki. – AID z powodzeniem już dziś, nawet gdy ustawy chroniącej nabywców mieszkań nie ma, może służyć jako przewodnik mówiący, jak dokonać wyboru inwestycji, jakich informacji żądać od dewelopera.

[srodtytul]... ale z AID[/srodtytul]

Jak tłumaczą przedstawiciele fundacji, AID to trzystronicowy formularz w formie tabel, który powinien wypełnić deweloper, gdy przyjmuje pieniądze na mieszkanie, zanim przeniesie na nabywcę jego własność.

W zestawieniu AID deweloper powinien m.in.wykazać, czy jest właścicielem działki oraz czy inwestycja posiada prawomocne pozwolenie na budowę.

W arkuszu padają też pytania o to, czy wobec dewelopera toczy się postępowanie układowe (nawet w innym kraju) oraz czy przeciwko deweloperowi wszczęto postępowanie sądowe dotyczące sporu z nabywcami lokali, dostawcami materiałów budowlanych lub wykonawcami.

W AID firma oferująca mieszkania miałaby też ujawnić, czy przeciwko niej lub spółce matce UOKiK wydał jakieś negatywne decyzje (chodzi m.in. o klauzule zakazane w umowach). Twórcy AID oczekują też, że deweloper podzieli się z klientem informacjami na temat inwestycji infrastrukturalnych w promieniu kilometra od osiedla (budowa drogi, wysypiska).

Kiedy AID będzie stosowany w praktyce? Zdaniem Konrada Płochockiego stanie się to wtedy, gdy w życie wejdzie ustawa zobowiązującą dewelopera do wypełnienia Arkusza. – Jednak już dziś solidni deweloperzy mogą udzielać odpowiedzi na pytania zawarte w Arkuszu. Klienci nie chcą bowiem płacić za kota w worku i oczekują właściwego traktowania. Na pewno będzie to również bardzo ważny czynnik marketingowy dla deweloperów.

[i]AID można pobrać ze strony: [link=http://ehipoteka.pl/]ehipoteka.pl[/link]. [/i]

[i]Czekamy na opinie: [mail=nieruchomosci@rp.pl]nieruchomosci@rp.pl[/mail][/i]

[ramka][b]Eksperci dla „Rzeczpospolitej”[/b]

[i][b] Konrad Płochocki, Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego:[/b] [/i]

– Gdy kupujemy pralkę, przysługuje nam prawo do namysłu, do zwrotu. Gdy zaciągamy kredyt, to też bank musi przedstawić swój zysk, a więc marże, a także uprzedzić o różnego rodzaju kosztach, np. związanych z obsługą kredytu w walucie. Tymczasem w przypadku kupna mieszkania nie jesteśmy traktowani jako konsument, a na dodatek chodzi o nieporównywalnie wyższe kwoty. Dlatego przepisy powinny się zmienić.

[b][i] Przemysław Kozdój, kancelaria Allen & Overy:[/i][/b]

– Wciąż zdarzają się sytuacje, gdy deweloper bankrutuje i niedoszli właściciele zostają bez pieniędzy i bez mieszkania. Obecna regulacja umów o wybudowanie lokalu zamyka się w jednym niezbyt jasnym artykule ustawy o własności lokali i jest w praktyce pomijana przez uczestników rynku. Potrzebujemy ustawy zachęcającej do nowych inwestycji i sprawiedliwie rozkładającej ryzyko gospodarcze pomiędzy dewelopera, bank, który finansuje budowę, i przyszłych nabywców mieszkań współfinansujących mieszkanie oszczędnościami całego życia lub wieloletnim kredytem.

[b] [i]Łukasz Madej, firma doradcza ProDevelopment:[/i][/b]

– Regulacja zobowiązująca deweloperów do podawania określonych informacji o prowadzonej inwestycji zwiększy przejrzystość rynku, pomagając klientom w analizie ryzyka. Równocześnie nie będzie się wiązać z dodatkowymi kosztami. Na pewno ryzykownym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie rachunku powierniczego jako rozwiązania obligatoryjnego. Wpłynęłoby to na jeszcze głębszy spadek liczby rozpoczynanych projektów w okresie bessy, powodując większe rozchwianie rynku, w tym także cen mieszkań. Uważam, że regulacja obowiązku informacyjnego o inwestycji w połączeniu z dotychczasowymi regulacjami UOKiK w zakresie niedozwolonych klauzul będzie rozwiązaniem wystarczającym.

[i][b] Maciej Dymkowski, prezes serwisu [link=http://tabelaofert.pl/]tabelaofert.pl[/link]:[/b][/i]

– Deweloperzy przetrwali już dwie bessy, zamieszanie związane z unieważnieniem obowiązujących planów miejscowych i wiele innych zawirowań. Jeśli rachunki powiernicze zostaną wprowadzone – poradzą sobie również. Otwarte pozostaje pytanie, czy nowe przepisy są konieczne i czy należy je wprowadzać, gdy rynek odbudowuje się po kryzysie. Z perspektywy klienta takie zabezpieczenie jest dobre, ale u dewelopera może powodować problem zarządzania płynnością. Jeśli zatem przepis miałby wchodzić w życie, rozsądne byłoby ustalenie pewnej daty granicznej, np. inwestycje, które otrzymają pozwolenie na budowę od dnia X – podlegają przepisom. Przydałoby się też długie vacatio legis.

[i]—gb[/i] [/ramka]

[ramka][b]Zdaniem deweloperów[/b]

[b][i]Henryk Urbański, prezes zarządu Budimex Nieruchomości:[/i] [/b]

- Zdecydowanie opowiadamy się za ochroną nabywców mieszkań. Już teraz przygotowujemy się do zaoferowania im opcjonalnego rachunku powierniczego, chociaż nie ma jeszcze takiego obowiązku ustawowego. Ponieważ taki rachunek wiąże się z dodatkowymi kosztami dla klienta, lepsze od sztywnych regulacji prawnych byłoby właśnie takie rozwiązanie – pozostawienie nabywcy możliwości wyboru przy jednoczesnym nałożeniu na deweloperów obowiązku rzetelnego informowania o swojej sytuacji.

Kupujący mieszkania w trosce o swoje pieniądze powinni przede wszystkim zwracać uwagę na wiarygodność i stabilną sytuację finansową dewelopera. Warto sprawdzić nie tylko, czy firma ma pozwolenie na budowę, ale czy ma pieniądze na inwestycję i nie będzie uzależniona od napływu środków od klientów.

[i] [b]Michał Klauzo, dyrektor ds. inwestycji mieszkaniowych w ECC Real Estate:[/b][/i]

– Ochrona kupujących leży w interesie całej branży. Rynek potrzebuje stabilizacji, a co za tym idzie – wzrostu zaufania klientów do deweloperów. Każdy dotychczasowy kryzys ekonomiczny powodował bankructwa firm i dramaty kupujących. Dlatego podejmowane były próby eliminacji ryzyka dla klientów. Czasem na drodze ustawodawczej – jak rachunek powierniczy, który nie spełnił nadziei, ale był próbą idącą we właściwym kierunku.

Czasem z inicjatywą wychodzili sami deweloperzy, którzy łączyli się w swoiste stowarzyszenia ubezpieczeniowe w celu wzajemnego zabezpieczenia wybranych projektów na wypadek bankructwa któregokolwiek z podmiotów.

Najskuteczniejszym, nieformalnym jak dotąd, rozwiązaniem okazał się system zakładający przesunięcie 80 – 90 proc. płatności ceny na koniec inwestycji. Rozwiązanie, choć nieidealne, było przez ostatnie dwa – trzy lata skutecznym narzędziem obniżającym ryzyko klienta. Niezbędne jest jednak rozwiązanie systemowe. Możemy wymagać od ustawodawcy, że do stworzenia prawa, które skutecznie zabezpieczy kupującego i jednocześnie nie wpłynie na wzrost cen mieszkań, wykorzysta doświadczenia ostatnich lat.

[i][b] Małgorzata Szwarc-Sroka, dyrektor pionu ekonomicznego w J.W. Construction Holding SA:[/b][/i]