Czasem szybciej sprzedasz sam

Próbowaliśmy jako klienci wstawić do warszawskich biur nieruchomości nową, wykończoną kawalerkę w rejonie ronda Żaba. Podkreślamy atuty: świetna komunikacja z centrum, monitorowany wieżowiec z recepcją na dole, lokal wykończony materiałami dobrej jakości. Szukamy agencji, która sprzeda mieszkanie w możliwie krótkim czasie. Jesteśmy skłonni podpisać umowę na wyłączność. Byle szybciej doszło do transakcji.

[srodtytul]Różne prowizje[/srodtytul]

– Wszystko zależy od ceny. Jeśli jest atrakcyjna, z szybkim znalezieniem kupującego nie powinno być problemu. Trzeba mieć jednak świadomość, że chętnych na mieszkania jest dziś dużo mniej niż ofert – mówi pośrednik z agencji nieruchomości Bródno.

Dopytujemy o umowę na wyłączność. Czy możemy liczyć na specjalne traktowanie, powierzając sprzedaż tylko tej agencji, która w ten sposób ma gwarancję, że dostanie prowizję, jeśli doprowadzi do transakcji?

– W przypadku tego typu umów bardzo się staramy, by ofertę jak najlepiej wypromować, pokazując ją choćby na wielu portalach. Będzie więc widoczna nawet w całym kraju – zapewnia przedstawiciel Bródna. – Jest za nią odpowiedzialny jeden pośrednik, który kontaktuje się z klientem – dodaje. Zapewnia, że w umowie na wyłączność możemy zawrzeć zapisy, np. w ilu portalach czy gazetkach znajdzie się nasza oferta. W tej agencji prowizja to 2,8 proc. plus VAT – niezależnie od rodzaju umowy.

Umowę na wyłączność zaproponował nam także pracownik biura nieruchomości Barbara, w którym obowiązuje 2-procentowa prowizja. Można próbować ją negocjować. – Przy umowach na wyłączność klient nie zawraca sobie głowy spotkaniami z wieloma agentami. Jeśli chce, może nam zostawić klucze do lokalu, za który bierzemy pełną odpowiedzialność. Wcześniej spisujemy protokół, co w danym mieszkaniu się znajduje i w jakim jest stanie. Wystawiając mieszkanie do sprzedaży, klient może całkiem o nim zapomnieć. To my będziemy pokazywać go potencjalnym kupującym – tłumaczy przedstawiciel agencji Barbara.

[wyimek]2 – 3 procent wynosi prowizja pośrednika niezależnie od rodzaju umowy [/wyimek]

Zapewnia, że w takiej umowie możemy zapisać np., jakie banery reklamujące nasze mieszkanie mają się pojawić, do jakich portali trafi nasza oferta. – Bo nie sposób współpracować ze wszystkimi serwisami – zastrzega pracownik biura Barbara.

Dodaje, że kiedy oddajemy lokal do wielu agencji, przede wszystkim powiększamy ich stan posiadania. – Czasem taka oferta może zginąć w gąszczu innych. Może się nawet zdarzyć, że jakaś agencja wystawi lokal z niższą ceną, niż chcieliśmy, żeby tylko złapać w sieć kupującego – przestrzega pośrednik. Przyznaje jednak, że umowy na wyłączność to głównie zabezpieczenie agencji przed ewentualną samodzielną sprzedażą lokalu przez klienta, który będzie chciał uciec od wpłacenia prowizji.

Do umowy na wyłączność przekonuje przedstawiciel Royal Properties. – Pani oferta będzie w takim przypadku bardzo dobrze wypromowana we wszystkich mediach – zapewnia. – Przeznaczymy na to naprawdę niemałe pieniądze. Nasi graficy opracują specjalną formę, by ogłoszenie było widoczne i czytelne. Jeśli pani zechce, może nam przekazać klucze. Wtedy wstawia pani do nas lokal i o nim zapomina – przekonuje przedstawiciel Royal Properties. W tej agencji prowizja wynosi 2,9 proc. plus VAT. Można ją negocjować. – Ale niższą opłatę możemy zaproponować przy umowach na wyłączność – zachęca pracownik agencji.

[srodtytul]Do kilku biur[/srodtytul]

Pracownicy agencji nieruchomości Abra przestrzegają z kolei, że nie ma co liczyć na sprzedaż mieszkania w określonym czasie. – Są takie, które sprzedają się dwa dni, podczas gdy inne leżą nawet i dwa lata. Najważniejsza jest bowiem cena – podkreśla pracownik tej agencji.

W Abrze można negocjować wysokość prowizji. Można umówić się na określoną kwotę albo procent. – Najmniej to 1,5 proc. plus VAT – mówi pracownica agencji. Dodaje, że nikt nigdy nie zagwarantuje nam, że sprzeda mieszkanie np. w miesiąc. – Dlatego jeśli zależy pani na szybkiej sprzedaży, może warto wstawić lokal do kilku biur – radzi. – Różne agencje pokazują się przecież w różnych portalach. My staramy się szybko i skutecznie sprzedać nieruchomość niezależnie od tego, czy mamy ją na wyłączność czy nie. To przecież nasza praca – tłumaczy pośredniczka.

Przedstawicielka agencji nieruchomości Chatka mówi z kolei, że dzisiejszy rynek jest bardzo trudny. – Stosunkowo szybko sprzedają się małe, przede wszystkim dwupokojowe mieszkania, zwłaszcza gdy cena jest atrakcyjna. Trzeba jednak pamiętać, że kupujący, których jest mniej niż ofert, wciąż liczą na negocjacje. 10-procentowe zniżki to standard – opowiada pośredniczka z biura Chatka, które pobiera 2,9 proc. prowizji plus VAT.

Czy dostaniemy coś ekstra, zawierając umowę tylko z tą agencją? – Na wyłączność dostanie pani pośrednika, a nie pośrednik – panią – podkreśla przedstawicielka agencji. – Będzie on prowadził sprzedaż od początku do końca. My działamy w systemie MLS, w którym jest ok. 300 agencji. Każda z nich może pokazywać pani lokal i szukać klienta, ale kontaktuje się pani tylko z nami. Promocja oferty jest więc bardzo solidna. Dlatego agencje, które proponują umowy na wyłączność, radzę pytać o MLS – podkreśla. Dodaje, że kiedy nabywcę znajdzie inna agencja, my nie płacimy jej dodatkowej prowizji, bo opłatę uiszcza kupujący. Naszego mieszkania z Pragi-Północ nie przyjęła agencja z ul. Abrahama, bo jak usłyszeliśmy – obsługuje inny rejon.

Ale pośredniczka doradziła nam, że jeśli chcemy szybko sprzedać lokal, warto też samodzielnie ogłosić się na portalach nieruchomościowych. – Zapewniam, że odezwie się wtedy wiele agencji. I chyba lepsza będzie umowa otwarta, z wieloma biurami. Wtedy nie zablokuje sobie pani możliwości samodzielnej sprzedaży. Z MLS ofertę pobiorą bowiem tylko te, które są zainteresowane lokalem z danego rejonu – podkreśla.

– Trudno przewidzieć, jaka umowa gwarantuje większą skuteczność. Rynek jest dziś nieprzewidywalny. Klienci szukają okazji. Jeśli taką znajdą, mieszkanie można sprzedać bardzo szybko – mówi pośredniczka z agencji MW Nieruchomości, w której obowiązuje 2 proc. prowizji. – I nie zależy to od rodzaju umowy – podkreśla.

[ramka][srodtytul]Janusz Schmidt, Polska Federacja Rynku Nieruchomości[/srodtytul]

[b]Czy podpisując z pośrednikiem umowę na wyłączność, nie można już samemu szukać klienta na mieszkanie?[/b]

– Można. Tylko że zawierając taką umowę – czy to na wyłączność, czy bez niej – decydujemy się zapłacić pośrednikowi za wszelkie czynności podjęte w celu dokonania transakcji. Umowa na wyłączność gwarantuje mu, że jeżeli do niej dojdzie, on na pewno otrzyma wynagrodzenie. Oczywiście może być tak, że klient bezpośrednio trafi do sprzedającego, ale bardzo trudno jest wtedy udowodnić, że na pewno nie było to wynikiem działań pośrednika, który np. dał ogłoszenia w Internecie, w gazetach, przygotował baner i prezentował ofertę w swoim biurze. Umowa na wyłączność to pomysł dla tych, którzy nie mają czasu na odbieranie telefonów od potencjalnych nabywców, z których trzy czwarte wyłącznie sonduje ceny, a także dla tych, którzy nie chcą oprowadzać po swoim lokalu „oglądaczy” mieszkań. Takie umowy nie są wymysłem polskich pośredników, lecz standardem na rozwiniętych rynkach nieruchomości, np. na amerykańskim czy kanadyjskim.

[/ramka]

[ramka][srodtytul]Na czym polega umowa na wyłączność[/srodtytul]

[i][b]Jolanta Starnawska, Partnerzy Nieruchomości[/b][/i]

>> Umowa pośrednictwa na wyłączność jest zawierana na czas określony. Ze względu na długi czas sprzedaży – na minimum sześć miesięcy.

>> Wyłączność oznacza dla klienta, że całym procesem sprzedaży – począwszy od reklamy poprzez znalezienie kupującego (lub obsługę transakcji, gdy znajdzie go sam właściciel), zajmuje się jeden pośrednik. Właściciel nieruchomości może więc liczyć na indywidualną, profesjonalną opiekę, co pozwala mu m.in. zaoszczędzić czas.

>> W umowie na wyłączność powinny znaleźć się szczegółowe opisy zakresu działań, jakie podejmie pośrednik, sposobu reklamowania oferty, a także czynności wykonywanych przy realizacji transakcji. Oferty, które są objęte wyłącznością, są inaczej przez pośrednika reklamowane, często stosuje się baner z podanym kontaktem telefonicznym, są też ogłoszenia specjalne na portalach i dodatkach tematycznych lub w prasie lokalnej.

>> Umowa na wyłączność eliminuje także manipulowanie ofertą, co ostatnio jest częste, szczególnie na portalach internetowych, gdzie ta sama nieruchomość jest wystawiana z różnymi cenami. To zaś czyni ją mało wiarygodną dla potencjalnego nabywcy.