Dostęp do szosy publicznej kosztuje

[b]Sąd Najwyższy w wyroku potwierdził (sygn. II CSK 30/10)[/b], że jeśli w notarialnej umowie o ustanowieniu drogi koniecznej nie ustalono rekompensaty z tego tytułu dla właściciela nieruchomości, przez którą ta droga przechodzi, może on domagać się jej przed sądem.

[srodtytul]Po upadłości spółdzielni[/srodtytul]

Sprawa dotyczyła dwóch nieruchomości przeznaczonych i wykorzystywanych na działalność gospodarczą. Były one częścią większej nieruchomości należącej do spółdzielni pracy Kartodruk.

Gdy spółdzielnia upadła, syndyk masy upadłości, by łatwiej i korzystniej spieniężyć nieruchomość, przeprowadził w 2000 r. jej podział. Jednej z działek, która nie przylegała do drogi publicznej, syndyk zagwarantował dostęp do niej, zawierając notarialnie umowę o ustanowienie służebności drogi koniecznej z Dariuszem S., któremu sprzedał drugą działkę.

Nieruchomość obciążoną kupiła następnie spółka z o.o. Przedsiębiorstwo Zaopatrzenia Piekarz. Zgodnie z aktem notarialnym służebność obciążająca tę nieruchomość zapewnia działce Dariusza S. nieograniczone prawo przejazdu i przechodu do drogi publicznej. W akcie notarialnym nie wskazano, kogo obciążają koszty utrzymania drogi koniecznej.

[srodtytul]Firma chce zmiany[/srodtytul]

W 2006 r. spółka z o.o. wystąpiła przeciwko Dariuszowi S. o zmianę treści służebności drogi koniecznej. Domagała się ograniczenia prawa przejazdu do samochodów o ciężarze całkowitym powyżej 3,5 t, słowem – ciężarówek. Argumentowała, że dojazd do drogi publicznej (od innej strony) dla mniejszych pojazdów zapewnia działce Dariusza S. ogólnodostępna droga wewnętrzna. Owa droga jest własnością miasta.

Spółka z o.o. żądała też zasądzenia od Dariusza S. 62 tys. zł jako zwrotu części (66 proc.) poniesionych przez nią kosztów remontu drogi, z której wspólnie korzystają. Jest to 700 mkw. utwardzonej powierzchni. Spółka przedstawiła faktury z VAT i wycenę rzeczoznawcy majątkowego. Domagała się również przyznania jej 625 zł miesięcznie jako partycypacji w kosztach utrzymania drogi.

Sąd I instancji zasądził na rzecz spółki 59 tys. zł jako zwrot części kosztów remontu drogi oraz 500 zł tytułem kosztu utrzymania jej przez spółkę. Oddalił natomiast żądanie zmiany treści służebności gruntowej. Uznał, że w świetle art. 291 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] brak do tego podstaw, a w razie uwzględnienia żądania nieruchomość władnąca nie miałaby odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

Apelację od tego wyroku wniosły obie strony. Sąd II Instancji uwzględnił tylko apelację Dariusza S. W jego ocenie nie było także prawnych podstaw do zasądzenia pieniędzy za remont i na utrzymanie drogi koniecznej. Nie mają tu zwłaszcza zastosowania przepisy o rencie odpłatnej, które wskazywała spółka. Koszty utrzymania drogi mogły być uwzględnione przy ustanawianiu tej służebności – argumentował sąd II instancji. Jeśli ich nie uwzględniono, oznacza to, że ciążą na właścicielu nieruchomości obciążonej, czyli na spółce.

[srodtytul]Przejazd nie jest za darmo[/srodtytul]

Wskutek skargi kasacyjnej spółki Sąd Najwyższy zmienił ten werdykt, przywracając wyrok I instancji. Nie zgodził się natomiast z twierdzeniem spółki, że odmawiając zmiany treści służebności, sąd naruszył art. 291 i 145 k.c.

– Choć mogłoby się wydawać, że już wszystko powiedziano o tym, jaki dostęp do drogi publicznej jest odpowiedni w rozumieniu art. 145 k.c., wciąż pojawiają się problemy na tym tle – mówił sędzia Wojciech Katner.

– Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy na nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej prowadzona jest działalność gospodarcza. Odpowiedni dostęp oznacza też, że nieruchomość ma do drogi publicznej dojazd przez drogę innego rodzaju, choćby wydzieloną na gruntach prywatnych. Droga taka musi mieć odpowiednią szerokość i ukształtowanie. Droga wewnętrzna wskazana w tej sprawie jest tak wąska, że nie mogą się wyminąć dwa pojazdy, a korzystanie z niej wywołuje protesty mieszkańców. Trudno uznać, że zapewnia ona „odpowiedni” dojazd. Poza tym po ustanowieniu drogi koniecznej nie nastąpiły zmiany, które mogłyby przemawiać za zmianą treści tej służebności – zaznaczył dodatkowo sędzia.

– Zasadnie natomiast kwestionuje powód rozstrzygnięcie co do partycypowania w kosztach utrzymania i remontu tej drogi. [b]Obowiązek jej utrzymywania ciąży bowiem zgodnie z art. 289 k.c. co do zasady na właścicielu nieruchomości władnącej. Przemawia za tym także art. 50 k.c., zgodnie z którym za części składowe uważa się także prawa związane z jej własnością, a więc i służebności gruntowe.[/b] To, że po drodze znajdującej się na nieruchomości powoda poruszają się pojazdy, zwłaszcza ciężkie, nie powinno powodować kosztów po jego stronie, także w sytuacji, gdy i on z niej korzysta – stwierdził sędzia.

[ramka][b]Można żądać zmiany[/b]

Kodeks cywilny w art. 291 upoważnia właściciela nieruchomości obciążonej służebnością do żądania zmiany – za wynagrodzeniem – treści lub sposobu wykonywania służebności, jeśli po jej ustanowieniu powstanie ważna potrzeba gospodarcza.