Różne ulgi podatkowe po sprzedaży jednej nieruchomości

[i][b]Odziedziczyłem wraz z siostrą mieszkanie własnościowe po zmarłych rodzicach. Ojciec zmarł w grudniu 2008 r. i po nim wraz z mamą nabyliśmy po 1/3 spadku. Złożyliśmy wtedy odpowiednie zgłoszenia do miejscowego US. Niestety, matka zmarła w grudniu 2009 i z siostrą odziedziczyliśmy część mamy. W efekcie ja i siostra staliśmy się właścicielami nieruchomości "po połowie".

Ja od około 6 lat nie jestem już zameldowany w tym mieszkaniu (poprzednio byłem tam zameldowany przez około 22 lata), moja siostra ciągle jest tam zameldowana, jednakże od kilku lat wynajmuje mieszkanie w innej miejscowości i tam zamieszkuje.

Zamierzamy wraz z siostrą sprzedać omawianą nieruchomość. Mimo złożonych zgłoszeń o nabyciu spadku nie jestem pewny, czy nie powinienem zapłacić podatku z tytułu nabycia nieruchomości. Nie mam też pewności, czy mogę skorzystać ze zwolnienia podatkowego od sprzedaży tej nieruchomości, a jeśli tak, to jaka to będzie ulga? W 2009 zniesiono "ulgę meldunkową", ale wprowadzono zwolnienie podatkowe, jeśli środki otrzymane ze sprzedaży przeznaczę na "cele mieszkaniowe”. Co kryje się pod definicją "cele mieszkaniowe"? Czy w trakcie sprzedaży siostra musi się wymeldować z mieszkania po rodzicach (nie ma możliwości zameldowania w wynajmowanym mieszkaniu)? [/b][/i]

- P.U.

Wyjaśnijmy pierwszą wątpliwość. Czytelnik i jego siostra nie muszą płacić podatku od spadku po żadnym z rodziców, gdyż są zwolnieni z tego obowiązku na podstawie art. 4a ust. 1 pkt 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=314797]ustawy o podatku od spadków i darowizn [/link]. Zwolnienie podatkowe dla osób najbliższych spadkodawcy obowiązuje od 1 stycznia 2007 r. Nie jest bezwarunkowe. Żeby z niego skorzystać, trzeba zgłosić nabycie spadku naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku lub od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Czytelnik pisze, że ten warunek został wypełniony po śmierci ojca. Nie jest natomiast jasne, czy także po śmierci mamy. Jeśli nie, to zarówno czytelnik, jak i jego siostra powinni znowu zgłosić w urzędzie skarbowym nabycie spadku po matce. W przeciwnym przypadku zapłacą podatek jak spadkobiercy z I grupy podatkowej, bez prawa do zwolnienia.

Jeśli chodzi o ulgi podatkowe po sprzedaży mieszkania, to trzeba rozważyć prawo do dwóch różnych zwolnień. Wszystko dlatego, że ustalając zasady opodatkowania zysku ze zbycia nieruchomości stosuje się przepisy obowiązujące w dniu nabycia nieruchomości lub udziałów w nieruchomości, te zaś zmieniały się w ciągu ostatnich pięciu lat aż dwukrotnie.

Spadkobierca nabywa spadek w momencie otwarcia spadku, czyli w dniu śmierci spadkodawcy. Więc[b] chociaż nieruchomość jest jedna, to inne będą zasady opodatkowania zysku ze sprzedaży udziału nabytego po śmierci taty, a inne w przypadku udziału nabytego po śmierci mamy.[/b]

Sprzedaż udziału w nieruchomości nabytego w grudniu 2008 r. podlega przepisom obowiązującym między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008. [b]Zbywca może skorzystać z ulgi meldunkowej, jeśli był zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu na stałe przez co najmniej 12 miesięcy.[/b] Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2008 roku nie wskazuje jak liczyć ten okres, a to znaczy, że można do niego wliczać zameldowanie zarówno przed 1 stycznia 2007 r., jak i przed datą nabycia nieruchomości lub udziału, czyli – w tym przypadku – przed datą nabycia spadku po tacie. Okres 12 miesięcy nie musi też być nieprzerwany, więc można sumować okresy stałego zameldowania. Potwierdza to [link=http://www.rp.pl/artykul/119308,95943_Interpretacja-Ministra-Finansow-z-20-lutego-2008-r--w-sprawie--ulgi-meldunkowej-.html]interpretacja Ministerstwa Finansów z 20 lutego 2008 r. r. (DD2/033/0557/SKT/07/1682)[/link]. Czytelnik i jego siostra mogą więc skorzystać z ulgi meldunkowej, jeśli tylko udokumentują fakt zameldowania w odziedziczonym mieszkaniu (więcej na ten temat pisaliśmy w artykułach [link=http://www.rp.pl/artykul/83974,528754-Tylko-dzieki-meldunkowi-mozna-uniknac-daniny.html]„Tylko dzięki meldunkowi można uniknąć daniny”[/link] [link=http://www.rp.pl/artykul/83974,522116-Meldunek-konieczny-dla-kazdej-z-trzech-siostr-.html]„Meldunek konieczny dla każdej z trzech sióstr”[/link]). [b]Siostra nie musi wymeldowywać się z mieszkania przed sprzedażą. Nie jest to warunek skorzystania z ulgi. [/b]

Sprzedaż udziałów w nieruchomości nabytych w 2009 r. po śmierci matki będzie opodatkowana według zasad obowiązujących od 1 stycznia 2009 r. W tym przypadku też [b]można skorzystać z ulgi, jeśli pieniądze uzyskane ze sprzedaży zostaną wydane na inny, własny cel mieszkaniowy nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.[/b] O zamiarze skorzystania ze zwolnienia trzeba poinformować urząd skarbowy do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do sprzedaży.

Czytelnik pyta, co należy rozumieć pod pojęciem „celu mieszkaniowego”. Lista możliwych inwestycji jest bardzo długa i obejmuje nawet wydatki na nabycie nieruchomości na terenie UE. Pełny wykaz możliwych celów mieszkaniowych zawiera art. 21 ust. 1 pkt 131 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=346580]ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w aktualnym brzmieniu[/link]. W tym miejscu ograniczymy się do informacji, że celami mieszkaniowymi nie są:

· zakup gruntu, prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynku, które przeznaczone będą na cele rekreacyjne,