[b]Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 25 listopada (sygnatura akt I CSK 692/09).[/b] Choć wyrok dotyczy konkretnej sprawy, ze względu na autorytet Sądu Najwyższego i jego argumentację zakończy niepewność i spory w tym zakresie. Przyjęta w nim zasada proporcjonalnego rozliczenia, niezbyt wygodna dla właściciela gruntu (gminy czy Skarbu Państwa), jest po prostu sprawiedliwa.

Wcześniej taką zasadę SN przyjął w uchwale z 2004 r. w odniesieniu do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Znalazła ona potem (w 2007 r.) wyraz w art. 33 ust. 3a [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=357084]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.[/link] Zobowiązuje on właściciela gruntu w razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego do zwrotu opłaty rocznej za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego.

[ssrodtytul]Tysiące transakcji[/srodtytul]

Nie pomyślano, by tę zasadę i racje, które za nią stoją, odnieść odpowiednio do sytuacji, gdy w trakcie roku dochodzi do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. Takich transakcji są tysiące.

[wyimek]3 proc. wartości nieruchomości płaci użytkownik wieczysty budynku oddanego na cele komercyjne[/wyimek]

Sędzia Mirosław Bączyk, uzasadniając wspomniany wyrok, zaznaczył, że SN miał świadomość wagi problemu. Prawo użytkowania – jak to określił – przeżywa okres komercjalizacji. Choć jego celem było pierwotnie dostarczenie taniej gruntów pod budownictwo, dziś obejmuje także grunty komercyjne i jest przedmiotem obrotu tak samo jak prawo własności.

[srodtytul]Stan niepewności[/srodtytul]

Sprawa, której dotyczy wyrok SN, dobrze obrazuje dotychczasowy stan niepewności. Właściciel (Skarb Państwa) twierdził, że obciąża ona za cały rok tego, kto był użytkownikiem wieczystym 1 stycznia danego roku. Sąd I instancji – tak jak potem SN – przyjął, że trzeba ją rozliczyć proporcjonalnie do okresu korzystania z gruntu przez obu użytkowników wieczystych – dotychczasowego i nowego. Sąd II instancji zgodził się z właścicielem, że ma płacić ten, kto był właścicielem 1 stycznia, choćby wyzbył się prawa do gruntu następnego dnia. – Za tym – przypomniał sędzia – przemawia argumentacja legislacyjno-pragmatyczna, tj. wygoda właściciela, pogląd o jednolitości i niepodzielności opłaty rocznej i to, że ustawodawca nie przewidział rozwiązania takiego jak w wypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

[b]Dla przyjęcia proporcjonalnego podziału opłaty między dotychczasowego i nowego użytkownika decydujące było to, że ma ona charakter cywilnoprawny i jest wynagrodzeniem dla właściciela za korzystanie czy – ściślej – za możliwość korzystania z gruntu. [/b]

Sędzia Bączyk stwierdził, że wystarczającą prawną podstawą do żądania jej od każdoczesnego użytkownika wieczystego jest art. 238 kodeksu cywilnego, w którym zapisano: wieczystych użytkownik uiszcza przez czas swego prawa opłatę roczną.

[ramka]CO MÓWI USTAWA

[srodtytul]Dla właściciela gruntu [/srodtytul]

Kwestię opłat za użytkowane wieczyste normuje szczegółowo ustawa z 1997 r. Za to prawo właścicielowi gruntu należy się tzw. pierwsza opłata. Jej stawka wynosi od 15 do 25 proc. ceny nieruchomości.

[b]Wysokość stawek opłat rocznych zależy od celu, na jaki grunt został oddany. [/b]

» Stawka podstawowa, odnosząca się w praktyce głównie do nieruchomości wykorzystywanych na działalność gospodarczą, to 3 proc. ceny.

» Stawka za grunt oddany na cele mieszkaniowe, na realizację infrastruktury technicznej i inne cele publiczne to 1 proc. ceny.

» Jeszcze niższa stawka – 0,3 proc. – dotyczy m.in. gruntów przekazanych na działalność charytatywną i pod budowę obiektów sakralnych. [/ramka]