Nowe hipoteki powodują chaos w podatkach

– 20 lutego weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która wprowadziła zmiany w ustanawianiu hipotek. Nie wiadomo jednak, jakie będą konsekwencje podatkowe nowych rozwiązań, gdyż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych w ogóle się do tych kwestii nie odnosi – mówi Tadeusz Białek, dyrektor zespołu prawno-legislacyjnego Związku Banków Polskich.

Ustawa o PCC zawiera zamknięte zestawienie czynności podlegających temu podatkowi, do którego zalicza się m.in. ustanowienie hipoteki. Obowiązujące od kilku dni przepisy nowelizacji poszerzyły katalog działań, których można dokonać w związku z jej ustanowieniem. Wierzyciel zyskał m.in. prawo do zamiany zabezpieczonych wierzytelności bez zmiany treści samej hipoteki. Będzie mógł też zabezpieczyć kilka wierzytelności jedną hipoteką.

Zgodnie z przepisami stawka od ustanowienia tzw. hipoteki zwykłej (na zabezpieczenie wierzytelności istniejących) wynosi 0,1 proc. tej wierzytelności. W wypadku osób, które kupują mieszkanie na kredyt, najczęściej ustanawiano dwie hipoteki, tj. zwykłą zabezpieczającą kapitał oraz kaucyjną opodatkowaną stawką 19 zł, gdyż nie było dokładnie wiadomo, jaka jest wysokość zabezpieczanej wierzytelności poza kapitałem (hipoteka kaucyjna obejmowała odsetki od kredytu i ewentualne koszty egzekucji należności).

– Ustawa o PCC nie odwołuje się w żadnym przepisie do pojęć takich jak hipoteka zwykła lub kaucyjna. Zniesienie tego podziału nie będzie miało wpływu na ustalenie stawki PCC – informuje MF.

– W wypadku osób zaciągających kredyt nie powinno być kłopotów, gdyż stawka będzie liczona tak jak przy dotychczasowym podziale hipotek. Wynosić będzie 0,1 proc. od wierzytelności ustalonej i 19 zł od nieustalonej. Dostępne są jednak interpretacje, zgodnie z którymi od całości nowej hipoteki powinno się liczyć 0,1 proc. Szkoda, że MF nic nie mówi o skutkach zmian. Dlatego zwróciliśmy się do resortu o interpretację nowych przepisów. Budzą one wiele wątpliwości i w niektórych wypadkach nie wiemy, jakie rozwiązania rekomendować bankom – mówi Tadeusz Białek.

Jak zaznaczył, wątpliwości powstają zwłaszcza wówczas, gdy jedna hipoteka ma zabezpieczać wiele wierzytelności, a tylko część z nich ma charakter nieustalony. Nie wiadomo, którą ze stawek należy wówczas stosować. Nie wiadomo też, jaka stawka obowiązuje w razie dodania nowej wierzytelności do tych zabezpieczonych już hipoteką. Wątpliwości wynikają z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o PCC, który nakazuje opodatkować zmiany umów hipoteki, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania.

Związek zwrócił się także do MF o wyrażenie stanowiska co do zastąpienia zabezpieczonej wierzytelności inną. Z ustawy o PCC nie wynika bowiem, czy taka zmiana w zakresie hipoteki już istniejącej byłaby wolna od podatku.

Komentuje Rafał Ciołek doradca podatkowy, dyrektor w KPMG:

Postępowanie ustawodawcy, który wprowadza zmiany w ustanawianiu hipoteki, nie dostosowując jednocześnie do tych rozwiązań ustawy o PCC, należy ocenić krytycznie. W praktyce może to wywołać chaos, gdyż nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece wykreowała wiele nowych czynności, których skutki podatkowe trudno określić. Nie wiadomo, jakiej stawce powinny one podlegać, czy też będą wolne od PCC. Wątpliwości budzi np. rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym. Istnieje ryzyko, że będzie to czynność opodatkowana, gdyż wymagać będzie zawarcia nowej umowy ustanowienia hipoteki. Nie powinna to być kwestia pozostawiona interpretacji, ale jednoznacznie zapisana w ustawie o PCC.

Czytaj także: