Prawie trzy miesiące temu zmieniły się zasady przygotowywania operatów szacunkowych niezbędnych do ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości zabrane pod drogi. 26 sierpnia weszła bowiem w życie nowelizacja z 14 lipca 2011 r. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 165, poz. 985). Zmieniła ona m.in. § 36 tego rozporządzenia. Teraz rzeczoznawca majątkowy, przygotowując wycenę, bierze pod uwagę aktualne przeznaczenie nieruchomości. Jeśli więc jest to ziemia rolna, opiera się na jej rolnym charakterze.
Według rzeczoznawców art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje te kwestie inaczej. Przewiduje bowiem, że do ustalenia odszkodowania za nieruchomość zabraną pod uwagę bierze się jej wartość korzystniejszą dla wywłaszczanego. Jeżeli więc wycena przygotowana z uwzględnieniem dotychczasowego przeznaczenia działki jest niższa niż ustalona do celu, na który się wywłaszcza, to stosuje się tę drugą.
Na zmianie przepisów stracili głównie właściciele działek rolnych i leśnych. Rzeczoznawca ma wprawdzie prawo podwyższyć wycenę maksymalnie o 50 proc., ale wprowadzenie tego wskaźnika problemu nie rozwiązuje.
Ministerstwo Infrastruktury (obecnie Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej) postanowiło wyjaśnić te wątpliwości i przygotowało interpretację przepisów, którą rozesłało do wojewodów wydających decyzje w sprawie odszkodowań za wywłaszczone grunty. Wynika z niej, że § 36 ust. 4 rozporządzenia realizuje jednak zasadę wyrażoną w art. 134 ust. 3 ustawy i pozwala rzeczoznawcy majątkowemu określić wartość rynkową nieruchomości z zastosowaniem zasady korzyści.
Rzeczoznawca bada więc, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Od wyniku tego badania zaś zależeć będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny.
