Jak rozwiązywać spory sąsiedzkie: na co nie musi godzić się sąsiad

Właściciel ma prawo do korzystania ze swojej nieruchomości w każdy sposób, byleby był dozwolony przez prawo. Musi jednak pamiętać, że korzystając z niej (czy to mieszkając, czy prowadząc działalność produkcyjną lub hodowlę zwierząt itp.), nie może oddziaływać na sąsiednią nieruchomość w sposób odczuwalny i dokuczliwy dla jej właścicieli. Zasada ta wynika z art. 144 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Za sąsiednią uważana jest przy tym nie tylko ta nieruchomość, która przylega bezpośrednio do naszej, ale również ta, która jest w zasięgu zakłóceń.

Nie wszystko zabronione

Warto jednak pamiętać, że nie każde oddziaływanie na grunt sąsiedni jest zakazane. Możemy np. wejść na działkę sąsiada, aby obciąć gałęzie zwieszające się nad jego częścią z drzewa rosnącego po naszej stronie. Takie wtargnięcie na sąsiedni grunt jest dozwolone. Musimy jednak pamiętać, że jeśli przy tej okazji wyrządzimy sąsiadowi szkodę (np. spadająca gałąź, po jej odcięciu, zniszczy rosnący obok krzew), musimy ją naprawić (czyli zapłacić za ten krzew lub kupić nowy).

Są jednak takie zachowania, które są zakazane (gdyż nadmiernie ingerują w interes sąsiada). I to niezależnie od tego, czy są zamierzone (np. sąsiadowi przelewa się szambo, więc kopie rowek, przez który nieczystości spływają na sąsiednią działkę), czy też niezamierzone (np. rozpalił grilla tuż przy ogrodzeniu i dym z niego przedostaje się na sąsiednią działkę, na której suszy się pranie). Nazywane są one immisjami. To nic innego jak czynności podejmowane na własnej nieruchomości, ale oddziałujące na inną.

Kilka rodzajów

Wspomniane immisje dzielą się na kilka rodzajów. Mogą być pozytywne (gdy oddziałują wprost na sąsiednie nieruchomości przez rozchodzenie się z nieruchomości wyjściowej cząsteczek materii, np. na skutek stosowania chemicznych środków ochrony roślin, promieniowania lub wstrząsów) lub negatywne (gdy dochodzi do tamowania przenikania na nieruchomość światła słonecznego lub fal elektromagnetycznych niezbędnych do prawidłowego odbioru np. telewizji lub radia).

Przykład

Sąsiad pani Maryli rozbudował swój dom, podnosząc strych. Spowodowało to, że antena do odbioru telewizji, zamontowana na działce pani Maryli, przestała prawidłowo działać.

Pani Maryla ma roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Może się to wyrażać np. w nakazaniu jej sąsiadowi, aby podłączył na swój koszt antenę do instalacji, która znajduje się na dachu jego domu (bo to podniesienie dachu spowodowało, że powstały zakłócenia). Dzięki temu pani Maryla znów będzie miała zapewniony prawidłowy odbiór programów telewizyjnych. Trudno jednak oczekiwać, aby sąd nakazał sąsiadowi pani Maryli ponowne obniżenie dachu domu.

Immisje mogą być również bezpośrednie lub pośrednie. Te pierwsze polegają na ingerencji z jednej nieruchomości na drugą za pomocą przewodów i innych podobnych urządzeń (np. skierowanie z jednej działki na drugą wody deszczowej za pomocą rowu). Sądy twierdzą, że w takim przypadku można mówić o bezpośredniej ingerencji w sferę cudzej własności podobną do wkroczenia na czyjąś nieruchomość (zakaz ten wynika z art. 140 k.c., zgodnie z którym właściciel może korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób). Przykładem immisji bezpośredniej jest też prowadzenie robót ziemnych w taki sposób, że grozi to sąsiedniej działce utratą oparcia.

Drugie immisje, czyli pośrednie, polegają na tym, że skutki działań podjętych na jednej nieruchomości przenikają naturalnie na drugą. Przykładowo hałasy (np. zbyt głośne słuchanie muzyki), zapachy (np. na skutek przelania się szamba), wibracje, wstrząsy (np. prace wykonywane koparką na działce), tamowanie dopływu światła słonecznego (np. na skutek przerośnięcia drzew i nieprzycinania im gałęzi), dym z palonego ogniska czy np. wybudowanie chodnika z kostki brukowej, które spowodowało, że woda deszczowa nie może przepływać i przedostaje się na grunt sąsiada. Immisje te są dozwolone, ale w ograniczonym zakresie.

Immisje dzielą się też na materialne (polegają na przenikaniu na sąsiednie nieruchomości cząsteczek materii lub płynów, np. hałasy, pyły) oraz niematerialne (polegają na oddziaływaniu jedynie na psychikę właściciela nieruchomości, np. jego poczucie estetyki).

Nie tylko właściciel

Ten, kto doznaje immisji, nie musi ich bezczynnie znosić. Przysługują mu konkretne uprawnienia. Może wystąpić z powództwem o zaprzestanie naruszeń (na podstawie art. 144 § 2 w zw. z art. 222 § 2 k.c.). Uprawnienie to przysługuje nie tylko właścicielowi nieruchomości, ale również innym osobom korzystającym z niej (np. najemcom).