Sprzedaż nieruchomości: jakie koszty wpłyną na obniżenie podatku

Z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Niestety ustawa nie definiuje tych kosztów. Pewną pomocą mogą służyć interpretacje podatkowe. Ich lektura pozwoli zorientować się podatnikom, jakie wydatki mogą odliczyć od przychodu i nie narazić się fiskusowi.

Co do zasady organy podatkowe uważają, że za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (innymi słowy wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do nich zaliczyć np. koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi oczywiście istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Ani kredyt, ani odsetki

Organy podatkowe wskazują również wydatki, których podatnik nie zaliczy do kosztów. Przykładem jest interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 27 marca 2012 r. (IPPB1/415-14/12-2/MS).

Izba stwierdziła, że podatnik nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu. „Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodu nie mogą być zaliczone wydatki związane z zaciągnięciem kredytu bankowego” – wynika z interpretacji. W ocenie fiskusa kwota uiszczona tytułem spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości nie mieści się w ustawowym pojęciu kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie mogą być również odsetki od kredytu, są to bowiem wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości i mają związek ze spłatą kredytu. „Odsetki są kosztem pozyskania kapitału na zakup nieruchomości a więc niejako „ceną” jaką podatnik musi zapłacić w związku z pożyczeniem przez bank pieniędzy. Odsetki to koszt kredytobiorcy ponoszony za pożyczone przez niego środki, a więc związany z obsługą kredytu i tego kredytu dotyczący.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, że skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest fakt, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztem uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu nie mogą również być odsetki.”

Izba posumowała to krótko: „sytuacja, w której podatnik kupujący nieruchomość za środki z kredytu w przypadku sprzedaży nieruchomości mógłby zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodu prowadziłaby do nierównego traktowania. (…) podatnicy, którzy zakupili nieruchomość ze środków własnych nie mieliby możliwości pomniejszenia przychodu o żadne koszty (…), natomiast podatnik, który środki na zakup nieruchomości pożyczył, mógłby do kosztów zaliczyć wydatki zapłacone kredytodawcy za pożyczone pieniądze. Tymczasem ceną nabycia jest kwota należna zbywcy z tytułu sprzedaży a nie bankowi za udostępnienie kapitału.”

Własnego wkładu nie da się wycenić

Kolejne wydatki, których podatnik z pewnością nie odliczy wskazała Izba Skarbowa w Bydgoszczy. Podatnik zapytał czy może pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia o koszty obliczone z aktu notarialnego proporcjonalnie do wielkości sprzedaży nieruchomości oraz o wkład własny (swoją pracę i materiał) obliczony według cen rynkowych.

Izba w interpretacji z 28 lutego 2012 r. (/415-1207/11/DP)

odpowiedzia