Jak korzystnie wynająć mieszkanie: przy najmie okazjonalnym eksmisja bez wyroku

Upływ czasu, na jaki została zawarta umowa najmu okazjonalnego, albo jej rozwiązanie za wypowiedzeniem powoduje, że najemca musi opuścić zajmowany lokal. Jeżeli tego nie uczyni dobrowolnie, właściciel lokalu może szybko doprowadzić do eksmisji niechcianego lokatora.

Pisemne żądanie właściciela

Wyprowadzanie najemcy, który utracił prawo do zamieszkiwania w lokalu, musi się odbywać według ściśle określonej procedury.

Pierwszym krokiem jest doręczenie najemcy żądania opróżnienia mieszkania (tj. wyprowadzenia się ze swoimi rzeczami). Takie żądanie musi zostać przedłożone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Co do zasady poświadczenie własnoręczności podpisu sporządzić może tylko notariusz.

Pismo z żądaniem opróżnienia lokalu musi zawierać w nim m.in.:

- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,

- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,

- termin, nie krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Wynajmujący lokal właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, mimo że jest ona zawarta na czas określony. Ustawa przewiduje, że jest to dopuszczalne, w sytuacji gdy lokator używał lokalu w sposób sprzeczny z umową (np. prowadził w mieszkaniu działalność gospodarczą) lub pozostawał przez trzy miesiące w zwłoce z zapłatą czynszu. Może to zrobić także wtedy, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Klauzula w ciągu 3 dni

W sytuacji, gdy najemcy nie chcą opuścić lokalu w zakreślonym przez właściciela terminie, może on podjąć działania zmierzające do przymusowej realizacji tego obowiązku. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji stanowi tytuł egzekucyjny. Do swojej skuteczności wymaga ono jednak uzyskania klauzuli wykonalności. Klauzulę wykonalności nadaje na wniosek wynajmującego sąd rejonowy właściwości ogólnej dłużnika. Jeżeli nie można jej ustalić, klauzulę nadaje sąd rejonowy, w którego okręgu ma być wszczęta egzekucja.

Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia. Zgodnie z procedurą cywilną, jeżeli wykonanie tytułu egzekucyjnego jest uzależnione od zdarzenia, które udowodnić powinien wierzyciel (w tym przypadku wynajmujący), sąd nada klauzulę wykonalności po dostarczeniu dowodu tego zdarzenia w formie dokumentu urzędowego lub prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym.

Rolą postępowania klauzulowego jest ustalenie, czy dany akt spełnia wymagania zawarte w przepisach ustawy dla określonego rodzaju tytułu egzekucyjnego. W toku postępowania sąd przede wszystkim sprawdza skuteczność umowy najmu okazjonalnego, a przez to, czy została terminowo zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego. Sąd bada ponadto podmiotowy i przedmiotowy zakres egzekucji oraz fakt, czy rzeczywiście nastąpiło zdarzenie uzasadniające dokonanie eksmisji z lokalu. Klauzula powinna zawierać stwierdzenie, że tytuł uprawnia do eksmisji, a w razie potrzeby oznaczać jej zakres.

Postępowanie eksmisyjne

Po uzyskaniu sądowej klauzuli wykonalności właściciel może udać się z takim dokumentem do komornika. Ten następnie usunie byłego najemcę wraz z jego dobytkiem i przeprowadzi go do lokalu, który wskazał on w umowie o najem okazjonalny. Prowadząc egzekucję, komornik usunie z mieszkania także osoby zajmujące lokal wraz z najemcą.

Gdy w trakcie przeprowadzania egzekucji okaże się, że wskazany przez najemcę adres jest fikcyjny lub utracił on możliwość zamieszkiwania w podanym przy zawieraniu umowy miejscu, komornik musi kontynuować eksmisję do noclegowni, schroniska dla bezdomnych lub innego podobnego miejsca. Chociaż takiemu najemcy nie należy się lokal socjalny ani pomieszczenie tymczasowe, to w każdym przypadku komornik nie może go eksmitować na tzw. bruk.

Wzór żądania opróżnienia lokalu

Warszawa, dnia 21 września 2012 r.

Adam Borkowski

ul. Woronicza 13

00-999 Warszawa

Adrian Wielgosz

zam. ul. Antka Rozpylacza 5 m. 134

01-042 Warszawa

ŻĄDANIE OPRÓŻNIENIA LOKALU

W związku z rozwiązaniem umowy najmu okazjonalnego z dnia 12 marca 2012 r. wzywam Pana Adriana Wielgosza do dobrowolnego opróżnienia lokalu położonego przy ul. Antka Rozpylacza 5 m. 134 w Warszawie i wydania mi go w terminie siedmiu dni od doręczenia tego żądania.

Nieopuszczenie lokalu we wskazanym terminie będzie skutkowało wystąpieniem przeze mnie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności złożonemu przez Pana oświadczeniu o poddaniu się egzekucji, a następnie jej wykonaniem przez komornika sądowego.

Właściciel

Adam Borkowski