Jak korzystnie wynająć mieszkanie: załączniki nie mniej ważne od umowy najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego chroni właściciela lokalu przed niesolidnymi najemcami, ponieważ otrzymuje od nich dodatkowe gwarancje. Lokatorzy muszą dołączyć do umowy szereg pisemnych oświadczeń. Wśród nich powinny znaleźć się w szczególności:

- oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opuszczenia lokalu w terminie wskazanym przez właściciela nieruchomości,

- pismo, w którym wskazuje on inny lokal, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku eksmisji,

- oświadczenie właściciela takiego lokalu lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do lokalu o zgodzie na przyjęcie najemcy pod swój dach w razie jego eksmisji.

Trwające niekiedy latami procesy eksmisyjne przy jednoczesnym zakazie eksmitowania lokatorów na tzw. bruk zniechęcają wiele osób do zawierania umów najmu i zgłaszania ich następnie do urzędu skarbowego. Zobowiązanie się najemcy do dobrowolnego poddania się eksmisji komorniczej zdecydowanie ułatwia w przyszłości opróżnienie zajmowanego lokalu i przeniesienie najemcy do wskazanego przez niego mieszkania.

Tytuł egzekucyjny

Pierwsze z obowiązkowych oświadczeń, jakie musi złożyć najemca, dotyczy dobrowolnego poddania się eksmisji. Oświadczenie to powinno mieć formę aktu notarialnego, a więc musi zostać zawsze sporządzone u notariusza. Zawiera ono zobowiązanie najemcy do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym przez właściciela. Termin ten nie może być zbyt krótki. Ma on wynosić co najmniej siedem dni od dnia doręczenia pisemnego żądania opuszczenia lokalu przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące. Dzięki przyjęciu takiego rozwiązania ewentualna eksmisja lokatora dokonywana przez komornika może zostać oparta jedynie na złożonym przez niego wcześniej akcie woli.

Notarialne oświadczenie najemcy stanowi tytuł egzekucyjny podobny w swoich skutkach do wyroku eksmisyjnego. Zgodnie z art. 777 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego tytułem egzekucyjnym jest nie tylko prawomocne orzeczenie sądowe czy ugoda zawarta przed sądem, ale także akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej. Skuteczność takiego tytułu egzekucyjnego zależy od wskazania  w akcie terminu wykonania obowiązku lub zdarzenia, od którego uzależnione jest jego wykonanie.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku SN z 19 marca 1975 r., poddanie się dłużnika egzekucji w akcie notarialnym dotyczy świadczenia określonego zarówno co do przedmiotu, jak i co do podstawy prawnej. Jeżeli po podpisaniu aktu notarialnego strony zawarły dalszą umowę, na podstawie której dłużnik zobowiązał się do dalszych świadczeń na rzecz wierzyciela, to ten zwiększony obowiązek nie może być egzekwowany na podstawie aktu notarialnego (sygn. akt III CRN 368/74).

Opłaty notarialne

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów określają wyraźnie maksymalną opłatę, jaką notariusz może pobrać za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się eksmisji przez lokatora zawierającego umowę o najem okazjonalny. Nie może ona wynosić nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Wynagrodzenie minimalne co roku ulega zmianom. W tym roku zostało ono ustalone na 1500 zł, tak więc wynagrodzenie notariusza w takich przypadkach wynosi maksymalnie 150 zł.

Odrębną kwestią jest to, kto jest zobowiązany do poniesienia tego wydatku. Z jednej strony obciąża on najemcę jako składającego oświadczenie, z drugiej strony często warto jednak, aby do pokrycia tego kosztu zobowiązał się właściciel nieruchomości. Dodatkowe wydatki związane z zawarciem umowy mogą odstraszać potencjalnych najemców i czynić ofertę wynajęcia lokalu mniej atrakcyjną.

Wskazanie innego lokalu

Już w momencie zawierania umowy najmu okazjonalnego lokator powinien wskazać wynajmującemu lokal, do którego będzie się mógł on się przeprowadzić w razie rozwiązania umowy i wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia nieruchomości. Można to zrobić poprzez zwyczajne podanie adresu lokalu.

W praktyce może jednak powstać pytanie, co się stanie, gdy najemca poda fikcyjny adres albo sfałszuje oświadczenie rzekomego właściciela innego mieszkania. Przepisy ustawy nie przewidują procedury umożliwiającej weryfikację oświadczenia najemcy przystępującego do zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Zrezygnowano z tego z powodu, że złożona procedura uczyniłaby instytucję najmu martwą z uwagi na długotrwałość i dodatkowe koszty. Wynajmujący, który chce sprawdzić prawdziwość oświadczenia najemcy, może wykazać się inwencją i zadzwonić do właściciela czy zarządu spółdzielni. Może też odwiedzić lokal znajdujący się pod podanym adresem.

Konsekwencje wskazania fikcyjnego mieszkania lub domu obciążają jednak najemcę, a nie wynajmującego właściciela. W momencie, kiedy okaże się, że przeprowadzający eksmisję komornik trafi na nieistniejący adres i tak będzie kontynuował egzekucję. Nieuczciwy lokator trafi wówczas do noclegowni.

Zadaniem najemcy jest nie tylko wskazanie innego lokalu, do którego może się w przyszłości w chwili samego podpisywania umowy. Musi on później czuwać nad tym, czy możliwość przeniesienia się w inne miejsce jest przez cały czas aktualna. Jeśli najemca dowie się, że sytuacja uległa zmianie, np. w związku ze sprzedażą nieruchomości, rozwiązaniem umowy użyczenia, ma 21 dni na wskazanie kolejnego lokalu, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu i przedstawić stosowne oświadczenie innego właściciela. W przeciwnym razie właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Pisemna zgoda

W celu uniknięcia sytuacji, w której najemca wskazuje przypadkowy adres, na podstawie art. 19a ust. 1 pkt 3 ustawy zobowiązany do przedstawienia wynajmującemu i załączenia do umowy oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym

w oświadczeniu. Taką pisemną zgodę mogą więc wyrazić nie tylko właściciele innej nieruchomości mieszkaniowej, ale osoby posiadające jakikolwiek, nawet pochodny, tytuł prawny do lokalu. Zaliczają się do nich przede wszystkim posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, najemcy, dzierżawcy czy osoby korzystające z nieruchomości na podstawie umowy użyczenia.

Osobami, które najczęściej w praktyce udzielają pisemnej zgody na przyjęcie eksmitowanych najemców są członkowie ich rodzin. Z prawnego punktu widzenia więzy pokrewieństwa nie mają w takich przypadkach jednak znaczenia. Oświadczenie mogą złożyć również osoby, z którymi łączą jedynie relacje koleżeńskie, a nawet osoby zupełnie obce. Ryzyko faktycznego braku możliwości przeprowadzenia się do lokalu obciąża zawsze najemcę. W momencie, kiedy okaże się, że wskazana przez niego osoba nie dysponuje już lokalem będzie musiał on liczyć się z eksmisją do noclegowni.

Inną kwestią jest zakres podmiotowy takiej zgody. Oświadczenie właściciela lokalu lub innej osoby dysponującej tytułem prawnym do takiej nieruchomości dotyczy z zasady nie tylko najemcy, ale osób z nim zamieszkujących w wynajmowanym okazjonalnie lokalu w czasie eksmisji. W przypadku, gdy zgoda nie obejmuje konkretnie wymienionych, przynajmniej z imienia i nazwiska, osób, ma on obowiązek przyjąć pod swój dach wszystkie osoby, które opuszczą lokal wraz z najemcą.

Oświadczenie woli osoby, u której ma zamieszkać osoba eksmitowana, może zostać sporządzone w zwykłej formie pisemnej. Właściciel lub inna osoba dysponująca lokalem może je sporządzić samodzielnie i przekazać najemcy celem dołączenia do umowy najmu okazjonalnego.

Ustawa nie przewiduje wymogu osobistego stawiennictwa przed wynajmującym, a tym bardziej przedłożenia dokumentów potwierdzających jego prawa do nieruchomości. Na żądanie wynajmującego najemca musi jednak złożyć oświadczenie o zgodzie z podpisem notarialnie poświadczonym. W razie gdy lokal, do którego ma trafić eksmitowany najemca, jest przedmiotem współwłasności, zgodę na jego zamieszkiwanie muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele.

Konsekwencje niezachowania formy

Przedstawione wyżej dokumenty stanowią integralną część umowy najmu okazjonalnego. Stanowi o tym wprost art. 19a ust. 2 ustawy, który posługuje się zwrotem: do umowy najmu dołącza się w szczególności.

Konsekwencją niezałączenia: notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, pisma wskazującego lokal, do którego może się on przenieść w razie eksmisji, jak również oświadczenia właściciela tej nieruchomości o zgodzie na przyjęcie eksmitowanych, powoduje bezskuteczność zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

Stosunek łączący wynajmującego i najemcę jest wówczas zwykłym najmem opartym na ogólnych zasadach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Umowa o najem okazjonalny

Co trzeba obowiązkowo załączyć do umowy o najem okazjonalny

- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia

i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie określonym w żądaniu

- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu

- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Wzór

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

AKT NOTARIALNY