Jak wykupić mieszkanie - odpowiadamy na pytania czytelników

Jak długo spółdzielnia może zwlekać

- W sierpniu 2009 r. złożyłem wniosek o wykup mieszkania spółdzielczego. Otrzymałem informację, że nie są jeszcze uregulowane sprawy gruntu. Spółdzielnia nie podaje, kiedy rozwiąże ten problem. Czy może sprawę przeciągać w nieskończoność?

Dopóki spółdzielnia nie ureguluje spraw gruntowych, dopóty nie ma szans na nabycie odrębnej własności lokalu. Ale uregulowanie spraw gruntowych to nie wszystko. Spółdzielnia musi jeszcze przygotować uchwałę określającą odrębny przedmiot własności (wynika z niej m. in., kto i za ile może się przekształcić oraz udział w nieruchomości wspólnej) i przygotować dokumenty do wykupu.

Czasem sprawa ciągnie się tak długo nie z winy spółdzielni, lecz np. gminy, która nie chce na jej rzecz ustanowić użytkowania wieczystego gruntu. Teoretycznie spółdzielnie powinny sprawy praw do gruntu załatwić już dawno. Z pytania nie wynika, czy czytelnikowi przysługuje teraz lokatorskie czy własnościowe prawo, jeżeli to pierwsze, to może przekształcić je we własnościowe.

Kiedy wolno wystąpić z powództwem

- Czy przysługuje mi prawo do wystąpienia do sądu z pozwem o zastępcze zawarcie umowy, gdy spółdzielnia będzie się ociągała?

Tak, jeżeli czytelnikowi przysługuje lokatorskie albo własnościowe prawo do lokalu, może wystąpić z pozwem. Trzeba tylko spełnić warunki z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Niezbędny jest więc wniosek o przekształcenie złożony w spółdzielni. Spółdzielnia powinna być właścicielką lub użytkownikiem wieczystym gruntów, na których stoi blok. Powinna także posiadać prawomocną uchwałę określającą odrębny przedmiot własności. Jeżeli taka uchwała jest, to mieszkaniec uprawniony do nabycia własności musi jeszcze spłacić ewentualne długi związane z lokalem.

Posiadacz mieszkania lokatorskiego ma obowiązek zapłacić ponadto kwotę będącą odpowiednikiem nominalnej wartości kredytu (jeżeli spółdzielnia z niego korzystała). Jeżeli w ciągu sześciu miesięcy od złożenia wniosku spółdzielnia nie wyznaczy terminu u notariusza w sprawie przekształcenia, to można wnieść pozew do sądu na podstawie art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wyrok sądowy zastępuje wtedy oświadczenie woli spółdzielni. Można iść z nim do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego i załatwić niezbędne formalności.

Kto ma szansę wykupić mieszkanie dozorcy

- Jestem najemcą mieszkania spółdzielczego. Nie jest to byłe mieszkanie zakładowe, tylko mieszkanie dozorcy. Czy mogę przekształcić je w odrębną własność?

Czytelnik ma prawo wykupić mieszkanie, ale tylko, gdy zgodzi się na to spółdzielnia (walne zgromadzenie). Od niej też zależy, ile za to zażąda. Może to być równie dobrze cena rynkowa. Przepisy nie przewidują korzystnych zasad wykupu tego typu mieszkań i nie są planowane zmiany w tym zakresie. Najemcy nie przysługuje także roszczenie o wykup. Oznacza to, że od dobrej woli spółdzielni zależy, czy zechce przeznaczyć lokal do wykupu czy nie.

Czy zakładowe przekształcane jest za darmo

- Lokal, w którym mieszkam, przed laty należał do huty. Przekazała go razem z całym budynkiem (nieodpłatnie) spółdzielni mieszkaniowej. Jestem jego najemcą, chciałem go wykupić, ale słyszałem, że są z tym problemy. Podobno zapadł wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który zakazał przekształceń. Czy to prawda?

Tak. Trybunał Konstytucyjny wydał orzeczenie w sprawie wykupu mieszkań zakładowych (sygnatura akt: P 17/10). Chodzi o lokale w budynkach nieodpłatnie przekazywanych przez przedsiębiorstwa państwowe spółdzielniom mieszkaniowym. Uznał on za niekonstytucyjny przepis dający najemcy prawo do nabycia na własność od spółdzielni mieszkaniowej lokali zakładowych tylko po spłaceniu ewentualnych zaległości czynszowych. Chodzi konkretnie o art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przepis ten został uchylony tylko w tym zakresie, w jakim przyznawał najemcy roszczenie do darmowego przewłaszczenia. Przestanie on jednak obowiązywać dopiero od 23 lutego 2013 r. Trybunał odroczył bowiem wejście w życie swojego wydanego w tej sprawie wyroku o rok.

Oznacza, że jeszcze przez cztery miesiące lokatorzy mogą przekształcać prawo do mieszkań zakładowych we własność za darmo. Pod warunkiem jednak, że wcześniej spółdzielnia otrzymała taki lokal bezpłatnie od przedsiębiorstwa państwowego. Najemca musi pokryć koszty notarialne i wieczystoksięgowe.

Trybunał zwrócił też uwagę, że z przywileju darmowego przewłaszczenia powinni skorzystać tylko ci najemcy (ich rodziny), którzy zajmowali lokale zakładowe już w chwili, gdy przedsiębiorstwa przekazywały je spółdzielniom. Jeżeli więc czytelnik nie mieszkał w nim w chwili przekazania lokalu spółdzielni, nie ma szans na wykup.

Jak wyprostować sprawy z przeszłości

- Mam problem z przekształceniem lokatorskiego mieszkania spółdzielczego. 32 lata temu otrzymałam wraz z mężem przydział mieszkania. Od 25 lat jestem rozwiedziona, mój mąż od 25 lat nie jest zameldowany w mieszkaniu. Pracownik w spółdzielni życzy sobie, aby złożył on oświadczenie, że nie rości sobie prawa do tego mieszkania. Czy może postawić takie żądania?

Generalnie pracownik spółdzielni ma rację. Prawdopodobnie po rozwodzie czytelniczka nie uporządkowała spraw majątkowych związanych z lokalem, stąd teraz prośba ze strony spółdzielni.

Zgodnie bowiem z art. 13 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych po rozwodzie małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić, komu przypadło prawo do lokalu, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Jeżeli tego małżonkowie nie zrobią, spółdzielnia wyznaczy im dodatkowy termin, nie dłuższy niż sześć miesięcy, i uprzedzi o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie.

Po bezskutecznym upływie terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu lokatorskiego prawa. Dlatego czytelniczka powinna dostarczyć oświadczenie od byłego męża o tym, komu przypadło prawo do lokalu. Inaczej grożą jej poważne kłopoty. Czytelniczka nie może też mieć teraz pretensji do spółdzielni, że żąda dostarczenia dokumentów, bo sama zaniedbała swoje sprawy majątkowe. To, że mąż tyle czasu już nie mieszka i nie jest zameldowany, nie ma żadnego znaczenia.

Jak sprawy spadkowe wpływają na przewłaszczenia

- Mój mąż zmarł kilka lat temu. Mieszkaliśmy w mieszkaniu lokatorskim. Teraz chcę je przekształcić w odrębną własność, ale w administracji spółdzielni usłyszałam, że najpierw muszę uregulować sprawy spadowe. Oboje z mężem byliśmy członkami spółdzielni, po jego śmierci zawiadomiłam spółdzielnię o zgonie męża, ta nic ode mnie nie żądała. Czy ma rację?

Taki lokal nie wchodzi w skład masy spadkowej, bo nie dziedziczy się prawa do lokalu lokatorskiego. Z kolei art. 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że gdy umiera jedno z małżonków, prawo do mieszkania lokatorskiego nie wygasa, lecz przypada drugiemu.

A skoro prawo nie wygasa, to wkładu nie możemy nikomu wypłacić, bo jest on ściśle związany z tym prawem. Dlatego spółdzielnia powinna zażądać od czytelniczki, gdy występuje o wykup mieszkania, jedynie złożenia oświadczenia, że sprawę ewentualnych rozliczeń finansowych związanych ze spadkiem załatwi sama ze swoją rodziną.

Jakie są skutki starych kredytów

Spłaciłem kredyt wraz z odsetkami na podstawie ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. Następnie złożyłem wniosek do spółdzielni o przekształcenie lokatorskiego prawa we własnościowe. Powala mi na to ta ustawa. Tymczasem spółdzielnia mi odmówiła, twierdząc, że mogę wykupić lokal na odrębną własność. Czy ma rację?

W tym wypadku nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Faktycznie ustawa, o której wspomina czytelnik, czyli o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, przewiduje, że spółdzielca może wybrać, czy chce po spłacie kredytu i odsetek wykupić lokal na odrębną własność czy wystarczy mu tylko prawo własnościowe (art. 11d tej ustawy).

Ale jednocześnie art. 6 nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 r. mówi, że nowe własnościowe prawa można ustanawiać tylko dla mieszkań w budynkach stojących na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje tytuł prawny, tzn. prawo własności lub użytkowania wieczystego, a w wypadku czytelnika sprawy gruntowe są uregulowane.

Oba te przepisy kolidują ze sobą i to do tego stopnia, że Sąd Najwyższy musiał podjąć uchwałę, która z tych ustaw ma pierwszeństwo. SN uznał, że art. 11d nie stanowi samodzielnej podstawy prawnej do przekształcenia. Oznacza to, że nie można przy jego wykorzystaniu przekształcić posiadanego prawa lokatorskiego we własnościowe. Lokator może natomiast wykupić mieszkanie na odrębną własność (sygnatura akt: I Ca 433/11).

Prawdopodobnie spółdzielnia czytelnika zna ten wyrok i dlatego poinformowała go, że może przekształcić swoje prawo we własnościowe. Wprawdzie wyrok SN wiąże w konkretnej sprawie, ale często kształtuje linię orzeczniczą. Przypomnijmy jeszcze, że wspomniana ustawa o pomocy państwa dotyczy tylko mieszkań, które były obciążone kredytem mieszkaniowym zaciągniętym w latach 80. i 90. W oszałamiającym tempie rosła wtedy inflacja, a wraz z nią oprocentowanie kredytów. Państwo, żeby pomóc spółdzielniom i spółdzielcom, uchwaliło tę ustawę.

Dlaczego spółdzielca ma duży udział w gruncie

- Wykupiłem mieszkanie przed kilkoma laty. Dopiero gdy zaczęłam płacić horrendalnie wysoką opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu (mimo że mam kawalerkę), zorientowałam się, że udział w gruncie przypadający na mój lokal jest bardzo wysoki. Mam nawet udział w gruncie pod parkingiem (z którego w ogóle nie korzystam), ponieważ spółdzielnia wydzieliła nieruchomość w ten sposób, że znajduje się na niej 20 bloków.

Czy miała do tego prawo?

Czytelniczka nie napisała, kiedy dokładnie wykupiła swoją kawalerkę, prawdopodobnie stało się to przed 31 lipca 2007 r. Do tej daty spółdzielnia miała prawo wydzielić nieruchomość wielobudynkową, a następnie podjąć dla niej jedną uchwałę określającą odrębny przedmiot własności.

Od 31 lipca 2007 r. weszła w życie zmiana do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Określiła ona, że na nieruchomości musiał znajdować się jeden budynek (wcześniej mogło być ich kilka). Ustawodawca przewidział jednak, że nieruchomość wielobudynkowa jest dopuszczalna, gdy budynki stoją tak, że nie można ich rozdzielić, lub działka jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej.

Dlatego nie jest wykluczone, że mieszkanie czytelniczki znajduje się w takim budynku. A to oznacza, że, czy tego chce czy, nie musi niestety płacić dużo za użytkowanie wieczyste. Jeżeli jednak wszyscy właściciele mieszkań doszli do porozumienia, mogliby spróbować przekształcić prawo użytkowania gruntu we własność. Wówczas płaciliby tylko podatek od nieruchomości, który jest znacznie niższy.

Podobnym zresztą problemem zajmował się niedawno Sąd Najwyższy, do którego trafiła skarga jednego ze spółdzielców. Walczył on o stwierdzenie nieważności uchwały określającej odrębny przedmiot własności lokali w nieruchomości. W podjętej uchwale spółdzielnia określiła jako jedną nieruchomość działkę z 13 budynkami. Członek spółdzielni ją zaskarżył. Chciał, by na jednej działce stał jeden budynek. SN oddalił jednak skargę (sygn. akt I CSK 75/11).

Według niego spółdzielca nie dowiódł, że każdy z 13 budynków może stanowić samodzielny wolno stojący na działce blok z dostępem do drogi publicznej. Zdaniem sądu układ funkcjonalny tego osiedla uniemożliwiał wyodrębnienie. Ponadto infrastruktura (śmietnik, miejsca parkingowe, plac zabaw, ogrodzenie, stacja trafo, węzeł cieplny) jest wspólna dla wszystkich budynków. Być może podobnie jest w przypadku czytelniczki.

Kiedy wolno zmienić zarządcę

- Nie podoba mi się w jaki sposób jest zarządzany mój blok, czy jak wykupię lokal, będę mógł zmienić zarządcę i powołać wspólnotę mieszkaniową?

Zasadniczo wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w budynku (budynkach położonych na jednej działce), w którym właścicieli ustanowiono odrębną własność co najmniej jednego lokalu. Tak mówi ustawa o własności lokali. W wypadku spółdzielni mieszkaniowych jest jednak nieco inaczej.

Nawet gdy właściciele przewłaszczyli się, to wciąż stosuje się do nich ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych, wspólnota mieszkaniowa nie powstaje. Sama spółdzielnia zaś sprawuje - na mocy tej ustawy - zarząd powierzonym budynkiem. Przepisy nie sprzyjają więc powoływaniu wspólnot w spółdzielniach.

Od tej zasady jest wyjątek, a przewiduje go art. 241 tej ustawy. Mówi on, że większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie nieruchomości, obliczona według udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą stosowali ustawę o własności lokali, a tym samym powołać do życia wspólnotę. Nie ma też przepisów określających zasady rozliczania się z majątku pomiędzy wspólnotą a spółdzielnią.

Czy obowiązkowe jest członkostwo

- Jeśli wykupię mieszkanie na własność, czy będę musiał dalej być członkiem spółdzielni?

Nie. Tylko w wypadku lokatorskich praw do lokalu przynależność do spółdzielni jest obowiązkowa. Natomiast właściciel może należeć do spółdzielni, ale nie musi. Dobrze jest jednak zachować członkostwo w spółdzielni, a to dlatego, że wówczas właściciel może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu spółdzielni, a także skutecznie żądać udostępnienia dokumentów dotyczących spółdzielni w jej administracji.

Kto płaci za docieplenie budynku

- W styczniu wystąpiłam do spółdzielni o przeniesienie własności mieszkania. Prezes zgodził się, ale uzależnił sporządzenie aktu notarialnego od spłaty kosztów docieplenia bloku w części przypadającej na mój lokal. Jest to bardzo wysoka kwota. Czy muszę ją uregulować?

Od 31 lipca 2007 r. spółdzielnia nie ma prawa uzależniać przekształcenia od spłacenia kosztów docieplenia. Tego dnia weszła bowiem w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która zmieniła zasady wykupu. Od tej pory nie ma wśród nich spłaty kosztów docieplenia.

Nie oznacza to jednak, że spółdzielnia w ogóle nie może żądać zwrotu tych kosztów. Spółdzielnia ma prawo żądać od wykupujących pieniędzy za docieplenia, ale tylko wtedy, gdy potraktowała wykonane prace jako modernizację, czyli trwałe ulepszenie (unowocześnienie) budynku zwiększające jego wartość użytkową. W takim bowiem wypadku spółdzielnie obciążały swoich członków obowiązkiem uzupełnienia wkładu budowlanego lub mieszkaniowego.

Inaczej jest w spółdzielniach, w których prace dociepleniowe zostały potraktowane jak zwykły remont i wykonywano je ze środków zgromadzonych w funduszu remontowym lub termomodernizacyjnym.

Wtedy władze spółdzielni nie mają prawa żądać dodatkowych pieniędzy. Spółdzielnia powinna poinformować swych członków, że ciąży na nich dług z tytułu docieplenia. Dowiedzieć się o tym można także z uchwały o określeniu odrębnej własności lokali, na podstawie której spółdzielnie dokonują przekształceń.

Członek spółdzielni zawsze może też zażądać w administracji udostępnienia regulaminu funduszu, na którym gromadzono środki na docieplenie. Powinien on zawierać informacje, czy spółdzielnia potraktowała docieplenie jako remont, czy też obciążyła nim wkłady. Nawet jeżeli pieniądze z tytułu termomodernizacji należą się spółdzielni, to nie ma ona prawa uzależniać przekształcenia

Kto ma prawo do przekształcenia lokalu użytkowego

- Jestem najemcą lokalu użytkowego w spółdzielni. Czy mogę go wykupić?

Tak. Podstawą prawną do tego typu przekształcenia jest art. 39 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nim prawo do przekształcenia najmu we własność mają osoby, które poniosły pełny koszt budowy tych lokali albo zrobili to ich poprzednicy prawni (czyli osoby, które poprzednio wynajmowały lokal, a następca wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z poprzedniej umowy najmu).

Udowodnienie, że poniosło się koszty budowy, jest często barierą nie do pokonania. Wiele lokali pod wynajem spółdzielnie wybudowały 20, 30 lat temu i najemcy nie posiadają żadnych dowodów, że wpłacali pieniądze na budowę. Istnieje też spór, jakie koszty uznaje się za poniesione przez najemcę. Najemców można podzielić na dwie grupy. Pierwsza to ci, którzy byli kierowani do spółdzielni przez gminy (ówczesne rady narodowe) oraz m. in. przez spółdzielnię spożywców Społem, Miejski Handel Detaliczny.

Często to te instytucje wpłacały pieniądze na budowę lokali. Takie osoby mogą przekształcić najem we własność, jeżeli potrafią udowodnić poniesienie takich kosztów. Druga grupa to najemcy wynajmujący lokale, których budowę spółdzielnia sfinansowała kredytem.

Teraz to, czy mogą skorzystać z przekształcenia czy nie, zależy od treści umowy, jaką podpisali. Jeżeli jasno wynika z niej, że oprócz czynszu spłacali kredyt, to mają dowód, że ponosili koszty budowy lokalu. Mogą więc teraz wystąpić o przekształcenie, oczywiście pod warunkiem, że spłacą resztę kredytu ciążącego jeszcze na lokalu.

Czy piwnica przynależy do lokalu

- Chciałbym przekształcić prawo do mieszkania lokatorskiego razem z piwnicą. Tymczasem spółdzielnia potraktowała piwnicę jako część wspólną nieruchomości. Miała do tego prawo?

Podobnie jak spółdzielnia czytelnika postąpiło wiele innych spółdzielni. Jeden z takich sporów o piwnicę dotarł do Sądu Najwyższego.

Ten w swojej uchwale (sygn. III CZP 14/09) stwierdził, że uchwała zarządu spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności lokali do celów przekształcenia we własność musi uwzględniać piwnice jako pomieszczenia przynależne do lokalu mieszkalnego. Potwierdził więc wykładnię art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu po 31 lipca 2007 r.

Szkopuł w tym, że nadal pokrzywdzeni czują się członkowie tych spółdzielni, w których podjęto już tego typu uchwały. Starają się więc je podważyć. Nie ma żadnej szansy na uchylenie uchwał spółdzielni mieszkaniowych podjętych przed ostatnią nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli przed 31 lipca 2007 r. Wtedy obowiązywały przepisy, które nie zakazywały takiej praktyki. Zmieniło się to diametralnie po tej dacie.

Spółdzielnie mają obowiązek wydzielania piwnic jako pomieszczeń przynależnych (z małymi wyjątkami). Ale i w tym wypadku ustawa ogranicza prawo do wystąpienia ze skutecznym powództwem. Szansę na wygraną mają tylko ci, którzy złożą pozew w ciągu 30 dni od dnia doręczenia zainteresowanemu uchwały przez spółdzielnię. Tak mówi art. 43 tej ustawy. Potem szkoda kruszyć kopii.

Jaka jest podstawa wniesienia pozwu

- Spółdzielnia ociąga się z przekształceniem mojego prawa do mieszkania własnościowego w odrębną własność. Dlatego postanowiłem przeciwko niej wystąpić do sądu. Mam pytanie na podstawie jakiego przepisu mam to zrobić i czy mogę liczyć na zwolnienie z kosztów sądowych?

Obowiązują dwa przepisy, które pozwalają wystąpić do sądu o przeniesienie własności nieruchomości, gdy spółdzielnia nie chce tego zrobić. Chodzi o art. 49 i 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ten drugi przepis wszedł w życie 31 lipca 2007 r. Przewiduje on, że osoba, która ma prawo żądać od spółdzielni ustanowienia własności lokali, w razie jej bezczynności może wystąpić z powództwem do sądu (jego orzeczenie zastąpi oświadczenie woli spółdzielni).

Natomiast drugi przepis — art. 49 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązywał wprawdzie dużo wcześniej niż art. 491, ale został uchylony, później przywrócono go jednak do życia na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego. Przepis ten daje podobne roszczenie spółdzielcom. Ma jednak nieco inne brzmienie.

Art 49 mówi bowiem, że jeżeli przed upływem 24 miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie spółdzielnia (termin ten miną już dawno) nie podejmie czynności, o których mowa w art. 41 i 42 (tj. nie podejmie uchwały o odrębnym przedmiocie własności) sąd na wniosek członka spółdzielni mieszkaniowej, orzeknie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu.

Sądy nie wiedzą, który przepis ma pierwszeństwo. Nasza rada jest taka czytelnik powinien powołać się na jeden tylko z tych przepisów. Wybór zależy zaś od niego. Natomiast gdy chodzi o koszty sądowe, to czytelnik tak jak inne osoby wnoszące pozwy do sądu, może ubiegać się zwolnienie z nich, jeżeli ma niskie dochody.

Jeszcze do niedawna wspomniany art. 491 w ust. 2 przewidywał, że pozew w tej sprawie jest wolny od opłaty sądowej, a koszty sądowe pokrywa spółdzielnia mieszkaniowa. Dotyczy to także wynagrodzenia prawnika wynajętego przez powoda. Trybunał Konstytucyjny uznał go jednak za naruszający konstytucję i przestał on obowiązywać. Zasadą jest, że osoba, której sąd nie przyznał racji, sama płaci za proces.

Czy odmowa jest uzasadniona

- Złożyłem wniosek do spółdzielni o przekształcenie lokatorskiego prawa we własnościowe. Otrzymałem pismo, że jest to nie możliwe, ponieważ blok stoi na dwóch działkach, do jednej z nich spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego, a do drugiej – prawo własności. Czy spółdzielnia ma rację?

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszcza przekształcenie mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe tylko wówczas, gdy blok stoi na gruncie, który nie jest własnością spółdzielni i nie przysługuje jej prawo użytkowania wieczystego. Tymczasem blok czytelnika stoi na działkach, których są własnością spółdzielni lub w użytkowaniu wieczystym.

Z tego powodu spółdzielnia nie może przekształcić posiadanego przez czytelnika lokatorskiego prawa we własnościowe. Jedyna rada na to jest taka. Że spółdzielnia ujednolici tytuł prawny do działek, a mianowicie przekształci jedną z nich we własność.

Kiedy możliwy wykup za premię gwarancyjną

- Mam książeczkę mieszkaniową z prawem do premii gwarancyjnej, czy mogę wykupić za nią mieszkanie spółdzielcze?

Tak. O premię mogą się starać tylko posiadacze książeczek wystawionych do 23 paź-

dziernika 1990 r. I to nie wszyscy. Zainteresowani muszą jeszcze ponieść wydatki na cele mieszkaniowe, które wymieniają przepisy ustawy z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom premii gwarancyjnych.

Wśród nich jest wykup lokatorskich i własnościowch lokali na własność. Ale uwaga, premię otrzyma się dopiero po poniesieniu wydatków. Najpierw więc trzeba wykupić mieszkanie, by dostać pieniądze, a nie odwrotnie. Trzeba w oddziale PKO BP złożyć wniosek o likwidację książeczki mieszkaniowej i wypłatę premii gwarancyjnej (razem z książeczką oraz dowodem osobistym).

Ponadto trzeba przedstawić odpowiedni dokument, np. w wypadku wykupu mieszkania będzie to akt notarialny. Do banku z książeczką należy się zgłosić w ciągu 90 dni od poniesienia wydatku. Po nabyciu mieszkania lub domu na własność 90 dni liczy się od daty podpisania umowy notarialnej albo też od uprawomocnienia się wpisu do księgi wieczystej. Bank oblicza premie gwarancyjne zgodnie z wzorem podanym w załączniku do ustawy. Średnio jest to 7-8 tys zł.

Na jakich zasadach wykup mieszkań z KFM

- Czy mogę przekształcić prawo do mieszkania lokatorskiego wybudowanego ze środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego?

Tak, od roku jest to możliwe. 11 października 2011 r. zakaz wykupu tego mieszkań znosi nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Obie weszły tego dnia w życie. Nowe przepisy przewidują wykup mieszkań lokatorskich w spółdzielniach (budowanych ze środków KFM). Do sprzedaży będą mogły być przeznaczone lokale wybudowane co najmniej pięć lat temu.

Nowelizacja ta nakazuje sprzedawać lokale po cenie co najmniej rynkowej. Trzeba też spłacić kredyt ciążący na lokalu. Nie będzie jednak żadnej taryfy ulgowej ani bonifikat. Nie jest to więc opłacalny wykup.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości Spółdzielnie Mieszkaniowe