Właściciele na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej zdecydują ile zapłacą

Wiesław i Krystyna Wiśniewscy kupili od dewelopera mieszkanie w budynku z 40 lokalami.

– Otrzymaliśmy pocztą zaproszenie od administratora zarządzającego budynkiem na roczne zebranie, które odbędzie się w styczniu. Czy musimy w nim uczestniczyć i jaki jest jego cel? – pytają.

Podejmowanie decyzji

Państwo Wiśniewscy kupili mieszkanie na własność, a to oznacza, że stali się członkami wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnoty zaś się nie zakłada ani nie rejestruje. Powstaje z mocy prawa, gdy w danej nieruchomości jest co najmniej dwóch różnych właścicieli.

Wspólnoty dzieli się na duże i małe. Decydujące znaczenie ma liczba lokali. Do tych pierwszych zalicza się minimum osiem lokali, do drugich – maksymalnie siedem.

To rozróżnienie jest niezwykle ważne. W zależności bowiem od rodzaju wspólnoty stosuje się różne przepisy.

Duże wspólnoty rządzą się ustawą o własności lokali (u.w.l.), a w sprawach w niej nieuregulowanych – kodeksem cywilnym (k.c.). Małe wspólnoty obowiązują przepisy k.c. o współwłasności.

Wspólnota czytelników liczy 40 lokali, jest więc duża.

Takie roczne zebranie to nie jest zwykłe spotkanie sąsiadów. Podczas niego członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej informują właścicieli lokali o swojej działalności w roku ubiegłym i składają sprawozdanie finansowe. Wspólnota ocenia następnie pracę zarządu i udziela mu – albo nie – absolutorium. Udzielenie absolutorium jest formą akceptacji przez właścicieli lokali działalności zarządu w danym roku, a jednocześnie przyzwoleniem na dalsze zarządzanie nieruchomością wspólną. Nieudzielenie absolutorium nie jest równoznaczne z odwołaniem zarządu. Aby bowiem zawiesić w czynnościach lub odwołać zarząd lub poszczególnych jego członków, właściciele lokali muszą podjąć stosowne uchwały.

Ile zaliczki

Co najważniejsze, właściciele uchwalają na zebraniu roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i wysokość opłat na pokrycie kosztów zarządu. Decydują więc, jakie przez najbliższy rok będą płacić zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz czy będą np. przeprowadzać remont w budynku.

Wszystkie decyzje na zebraniu zapadają w formie uchwał. Głosuje się nad nimi udziałami w nieruchomości wspólnej (od tej zasady są czasami wyjątki, a mianowicie można głosować jeden właściciel, jeden głos). Jeżeli jednak na zebranie przyjdzie za mało osób, zarząd ma prawo zbierać głosy tzw. metodą obiegową. Chodzi się od mieszkania do mieszkania z prośbą o podpisanie projektu uchwały.

Roczne zebranie obowiązkowo zwołuje się w dużych wspólnotach mieszkaniowych. Jego organizowaniem zajmuje się zarząd. Zwołuje je w pierwszym kwartale każdego roku. Zdarza się, że tego nie robi, a wówczas prawo do zwołania zebrania ma każdy właściciel (wszyscy lub kilku z nich).

Nie ma obowiązku uczestniczenia w zebraniu. Dlatego nic się nie stanie, jeżeli nasi czytelnicy się na nim nie pojawią. Muszą jednak mieć świadomość, że nieobecni nie decydują. Jeżeli więc nie będą zadowoleni z decyzji, które zapadły na zebraniu, nie będą mogli mieć pretensji do swoich sąsiadów. Oczywiście nie zamyka to im drogi do kwestionowania uchwał w sądzie.

Jakie formalności

Bardzo istotne jest, żeby zebranie zostało zorganizowane prawidłowo. W przeciwnym razie można w sądzie kwestionować jego ważność. Zawiadomienie o nim powinno mieć formę pisemną i zawierać: dzień, godzinę, miejsce, porządek obrad. Dołącza się do niego projekty uchwał, które mają być głosowane na zebraniu. Każdy właściciel musi być ponadto poinformowany o zebraniu z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem.

Przepisy nie narzucają przebiegu zebrania. Zwykle otwiera je przewodniczący zarządu i proponuje wybór prowadzącego. Następnie zarządza się wybór protokolanta oraz komisji skrutacyjnej. Protokolant zapisuje przebieg obrad i sporządza protokół po zakończeniu zebrania. Podpisują go przewodniczący oraz protokolant. Rolą komisji skrutacyjnej (w jej skład wchodzą zazwyczaj dwie, trzy osoby) jest liczenie głosów oddawanych podczas głosowania nad poszczególnymi uchwałami. Komisja skrutacyjna ze swej pracy sporządza protokół, który dołącza się do protokołu z zebrania. Integralną część każdego protokołu powinny też stanowić: zawiadomienie o zebraniu, potwierdzenie odbioru zawiadomienia oraz lista obecności.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, r.krupa@rp.pl