Marianna C. odwołała się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego od decyzji Prezydenta Miasta ustalającej warunki zabudowy dla działki znajdującej się w sąsiedztwie jej własnej nieruchomości. Inwestor zaplanował na niej budowę małego domu wielorodzinnego, z 9 samodzielnymi lokalami, oraz parkingu na 12 samochodów. Planowany obiekt miał mieć 15 m szerokości elewacji frontowej, wysokość kalenicy i górnych krawędzi elewacji frontowych wyznaczono do 10 m, przy czym ostatnia, trzecia kondygnacja przewidziana została w poddaszu. Nieprzekraczalną linię zabudowy ustalono jako kontynuację linii zabudowy budynku na jednej z sąsiednich działek.

Wuzetka na kompromis

Zdaniem Marianny C. decyzja ustalająca warunki zabudowy nie uwzględniała interesów osób trzecich i naruszała prawo. Choć teren inwestycji położony jest na obszarach zabudowy mieszkaniowej, usługowej i handlowej, to istnieje tam osiedle jedynie domów jednorodzinnych. - Wybudowanie tam budynku wielorodzinnego zaburzyłoby zatem ład przestrzenny i naruszało zasadę dobrego sąsiedztwa - twierdziła autorka odwołania.

SKO nie podzieliło tego argumentu. Jego zdaniem spełnione są wszystkie przesłanki do wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymienione w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. M.in. ten, który dotyczy zasady dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z nią co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W ocenie kolegium inwestycja, której dotyczyła "wuzetka" nie narusza praw osób trzecich, a wiodąca na tym terenie mieszkaniowa funkcja zabudowy zostanie zachowana. SKO stwierdziło też, że planowana zabudowa będzie "kompromisem pomiędzy możliwym zagospodarowaniem nieruchomości przez wnioskodawcę, a jego uprawnieniami właścicielskimi."

Blok to nie domek

Jednak rozpatrujący skargę Marianny C. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie dopatrzył się naruszenia przepisów przy wydawaniu decyzji administracyjnej ustalającej warunki zabudowy (wyrok z 20 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Rz 1197/12).

Sąd przypomniał, że celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego poprzez takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjne i estetyczne.

- Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać nie tylko charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu), ale  i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej – stwierdził WSA.

Zdaniem sądu nie można uznać, że budynek zabudowy wielomieszkaniowej (wielorodzinnej), stanowi kontynuację funkcji zabudowy jednomieszkaniowej.

-  Oba rodzaje zabudowy różnią się parametrami i cechami zabudowy i te odmienności muszą być brane pod uwagę przy ocenie, czy spełniony jest warunek dobrego sąsiedztwa. Zaprojektowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na obszarze, w którym występuje wyłącznie zabudowa jednorodzinna nie stanowi kontynuacji parametrów, cech i wskaźników zabudowy – uznał WSA uchylając decyzję SKO.

Kolegium musi raz jeszcze rozpatrzyć odwołanie Marianny C. uwzględniając stanowisko sądu.