Jak szybko się sprzedają mieszkania używane

– Błyskawicznych transakcji jest na rynku wtórnym jak na lekarstwo. Żeby sprzedaż mieszkania odbyła się szybko, cena transakcyjna powinna być znacznie niższa niż wywoławcza – tłumaczy Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN). A to się zdarza rzadko.

Bez negocjacji

WGLiN przeprowadziła ostatnio jedną szybką transakcję. Dwupokojowe, 36-metrowe mieszkanie na parterze czteropiętrowego budynku przy ul. Wilanowskiej w Konstancinie-Jeziornie zostało sprzedane w ciągu trzech tygodni za 155 tys. zł. Cena ofertowa: 160 tys. zł. – W ciągu ostatniego roku nie było transakcji, w której cena ostateczna przewyższałaby wywoławczą.

Klienci nie muszą walczyć o jakiekolwiek mieszkanie. Nawet po dobre lokale nie ustawiają się kolejki – twierdzi Edyta Krakowiak.

Także Leszek Michniak, szef Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN), ocenia, że na rynku jest tak wiele mieszkań, że nikt o nie nie walczy.

– Sporadycznie się zdarza, że na jedno mieszkanie jest kilku chętnych. W takich przypadkach cena transakcyjna nie jest wyższa niż ofertowa, a jedynie nie podlega negocjacjom – zauważa Leszek Michniak. Z jego analiz wynika, że dziś najszybciej sprzedają się dwu- i trzypokojowe lokale o powierzchni od 40 do ok. 60 mkw., w atrakcyjnych lokalizacjach, z dobrym dojazdem do centrum. – Ważne, by stan techniczny budynku nie budził zastrzeżeń – podkreśla Leszek Michniak. WGN w ciągu trzech tygodni sprzedała 52-metrowe, dwupokojowe mieszkanie przy ul. Borowskiej w centrum Wrocławia. Lokal w budynku z lat 60. znalazł nabywcę za 220 tys. zł. Właściciel wystawił go z ceną 240 tys. zł. Także trzy tygodnie wystarczyło na sprzedaż dwupokojowego, 52-metrowego lokalu przy ul. Traugutta we wrocławskiej plombie z 1992 roku. Cena ofertowa: 280 tys. zł, cena transakcyjna: 270 tys. zł.

– Ruch na rynku wtórnym nie ustaje. W ostatnich trzech miesiącach nawet się zwiększył o ok. 10 proc. Metr używanego mieszkania jest bowiem tańszy niż na rynku pierwotnym o ok. 20 proc. – tłumaczy Leszek Michniak.

Zdaniem Edyty Krakowiak trudno jednak mówić o ożywieniu na rynku wtórnym w sytuacji, gdy podaż nowych mieszkań, często oferowanych przez deweloperów z bonusami, jest duża, a ich ceny są relatywnie niskie.

– Na sprzedaż nie mają szans przeszacowane nieruchomości, niezależnie od tego, czy są to mieszkania, domy czy działki. Trudno jest sprzedać duże, drogie w utrzymaniu domy, lokale o powierzchni powyżej 80 mkw., zwłaszcza z dala od centrum, a także mieszkania w budynkach w złym stanie technicznym – mówi Edyta Krakowiak.

Leszek Michniak stwierdza z kolei, że każda nieruchomość ma szansę na sprzedaż, jeśli cena jest urealniona. – Mieszkania o powierzchni powyżej 80 mkw. sprzedają się oczywiście dłużej, ze względu na mniejszą grupę potencjalnych klientów – tłumaczy szef WGN.

Mniejsze spadki cen

Zdaniem Marcina Jańczuka z sieciowej agencji Metrohouse nie ma jednej recepty na szybką sprzedaż.

– Od ręki sprzedają się mieszkania z niższą ceną mkw., co może wynikać ze stanu technicznego lokalu. Szybko sprzedają się także lokale, które są akurat poszukiwane przez większą grupę klientów – tłumaczy Marcin Jańczuk.

Można założyć, że niedługo na nowego właściciela powinny czekać odpowiednio wycenione lokale, bez zbędnych marginesów na negocjacje. Nawet najbardziej atrakcyjne mieszkanie, jeśli będzie mieć zbyt wysoką cenę, nie spotka się z dużym zainteresowaniem. – Potem zwykle następuje długi proces obniżania ceny, dopasowywania jej do warunków rynkowych, a czas ucieka. Kiedy właściciel nie może już dłużej czekać, cena spada o kolejne kilka – kilkanaście procent. I wtedy znajdują się zainteresowani – mówi Marcin Jańczuk.

Dodaje, że do licytacji dochodzi rzadko. – Bywa, że właściciel nieruchomości, zaskoczony dużym zainteresowaniem ofertą, postanawia podyktować nową cenę ofertową – mówi Marcin Jańczuk. – Czasem taka strategia przynosi zamierzony efekt. Klient zainteresowany zakupem w większości przypadków zaakceptuje nieco wyższą cenę, wiedząc, że ktoś inny może go ubiec – dodaje.

Według Marcina Jańczuka wakacje pokazały, że można mówić o ożywieniu na rynku wtórnym. – Odnotowaliśmy o jedną piątą więcej transakcji niż w miesiącach wiosennych. Średnie ceny mieszkań przestały spadać w istotnym tempie i wiele osób coraz częściej zadaje sobie pytanie, czy to nie jest moment, w którym należałoby się rozejrzeć za mieszkaniem – zauważa Marcin Jańczuk.

Także Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, przyznaje, że najważniejszym kryterium wyboru mieszkania jest nadal cena. Dopiero potem klienci zwracają uwagę na standard nieruchomości.

– Najszybciej sprzedają się mieszkania dwupokojowe o powierzchni 37–50 mkw. – mówi Tomasz Błeszyński. – Rynek rozgrzewają od czasu do czasu okazje, czyli lokale z niską ceną wywoławczą – dodaje.

Zdaniem Błeszyńskiego warunki na rynku nadal dyktują klienci z gotówką. – Podaż lokali jest duża, dostępność kredytów – niewielka tłumaczy doradca rynku nieruchomości.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Bez negocjacji

Pozostało 94% artykułu