Odszkodowanie: Wywłaszczenie nieruchomości a ?prawo do roszczeń

Obowiązujący art. 229 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyklucza zwrot wywłaszczonych nieruchomości sprzedanych przed 1 stycznia 1998 r., ale nie przewiduje żadnego roszczenia o odszkodowanie. ?Siostry Janina P. i Krystyna W. nie mogły więc wygrać ani w urzędach, ani w sądach.

Bez rekompensaty

Działkę ich matki wywłaszczono pod drogę publiczną, ale wykorzystano tylko jej część. W 1992 r. spadkobierczynie złożyły wniosek o zwrot niewykorzystanych 498 mkw. Odmówiono im, a miasto sprzedało teren spółce Sobiesława Zasady.

– Nikt nas nawet o tym nie zawiadomił – narzeka Janina P. – Obecnie działa tam stacja obsługi i salon sprzedaży samochodów. To droga ziemia, 60–70 tys. zł za 1 mkw. ?Chciałyśmy to załatwić polubownie, ale okazało się, że nie możemy odzyskać własności ani uzyskać rekompensaty finansowej.

Prezydent Rzeszowa umorzył postępowanie, a wojewoda podkarpacki utrzymał decyzję w mocy. Siostry przegrały również w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Rzeszowie i w Naczelnym Sądzie Administracyjnym. Transakcję ze spółką Zasady miasto przeprowadziło bowiem w 1993 r., a wpisu do księgi wieczystej dokonano w 1994 r., czyli przed dniem wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ze względu na art. 229 u.g.n. postępowanie stało się bezprzedmiotowe – potwierdził WSA w Rzeszowie. – Ten przepis ma zapewniać ochronę podmiotów, które w dobrej wierze nabyły taką nieruchomość – podkreśliła sędzia Bożena Popowska, uzasadniając wyrok NSA (sygn. I OSK 840/12).

Siostry chcą złożyć skargę do Trybunału Konstytucyjnego. W 2008 r. Trybunał uznał za niezgodny z konstytucją art. 229a, który różnicował sytuację byłych właścicieli w zależności od tego, czy cel wywłaszczenia zrealizowano na całej nieruchomości, czy tylko na jej części. Ale art. 229 pozostaje bez zmian. A w 2010 r. Trybunał nie nadał dalszego biegu skardze konstytucyjnej Elfriede K. o zbadanie zgodności art. 229 z konstytucją.

Trudno udowodnić

– W art. 229 u.g.n. ustawodawca usiłuje odciąć się od przeszłości – mówi Michał Chylak z Kancelarii Trusiewicz Siwko (poprzednio w Fundacji Helsińskiej). – Moim zdaniem ograniczenie dochodzenia roszczeń o zwrot, wprowadzone na podstawie tego przepisu, da się obronić. Należałoby go czytać łącznie z art. 136 i 137 u.g.n., także określającymi cezury czasowe, od których m.in. zależy zwrot nieruchomości niewykorzystanych do celu wywłaszczenia lub wykorzystanych, ale niezgodnie z nim. Bo nawet jeżeli przyjmiemy za TK, że jest to roszczenie wywodzone wprost z konstytucji, to nie ma ono charakteru absolutnego. Ewentualnego odszkodowania można dochodzić przed sądem cywilnym. Były właściciel musi wówczas wykazać wysokość szkody, a sąd – ocenić, czy zwrot nastąpiłby, gdyby nieruchomości nie zbyto – tłumaczy ekspert.

Potrzebna nowelizacja

Jest to jednak bardzo trudne, a w praktyce mało możliwe. Adwokat Rafał Dębowski, specjalizujący się w prawie nieruchomości, uważa, że regulacje prawne nie powinny bezwzględnie zamykać drogi do odzyskania nieruchomości wywłaszczonej lub uzyskania za nią odszkodowania. Z drugiej strony nie można naruszać usprawiedliwionych interesów osób trzecich.

– Zgodnie z art. 156 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego nie stwierdza się nieważności decyzji, gdy wywołała ona nieodwracalne skutki prawne. W takim jednak wypadku naruszenie prawa otwiera ścieżkę odszkodowawczą – mówi mec. Dębowski. – Art. 229 u.g.n. pozbawia dawnych właścicieli roszczeń restytucyjnych. Na mocy tego przepisu postępowanie o zwrot nieruchomości trzeba umorzyć. Faktycznie zamyka on więc drogę do odzyskania nieruchomości lub uzyskania odszkodowania za decyzje niezgodne z prawem. Remedium mogłaby być nowelizacja art. 229 u.g.n., z jednej strony – zapewniająca stabilność sytuacji prawnej nabywcom nieruchomości w dobrej wierze, a z drugiej – otwierająca drogę do uzyskania odszkodowania osobom pokrzywdzonym wywłaszczeniem nieruchomości przed 1 stycznia 1998 r.

Janina P. i Krystyna W. myślą o zwróceniu się do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu.

OPINIA

Stefan Jacyno - wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy