Wspólnota może iść do sądu ?z pozwem o usunięcie usterek

Korporacja odwołała się do sądu apelacyjnego. Ten zaś nie uznał roszczeń wspólnoty za zasadne. Przede wszystkim jednak podważył skuteczność cesji uprawnień z tytułu rękojmi. Według sądu apelacyjnego zdolność prawna wspólnoty ogranicza się do zarządzania nieruchomością wspólną.

Ważność cesji

Wspólnota się nie poddała i złożyła kasację do Sądu Najwyższego. Jego trzyosobowy skład nabrał wątpliwości i postanowił skierować pytanie prawne do składu siedmioosobowego. Jak sam przyznał, już wcześniej kilkakrotnie wyrokował w podobnych sprawach. Wówczas w swoich orzeczeniach przyjął, że dochodzenie roszczeń z tytułu wad fizycznych budynku nie należy do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a zatem nie leży w granicach zdolności prawnej wspólnoty. Roszczenia te przysługują indywidualnie każdemu z właścicieli, ponieważ ich źródłem są umowy sprzedaży lokalu.

W środę  SN rozstrzygnął w rozszerzonym składzie, że właściciel lokalu może przenieść uprawnienia przysługujące w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Na razie nie wiadomo dlaczego. Sąd Najwyższy bowiem nie uzasadnia ustnie uchwał będących odpowiedzią na pytanie prawne. Trzeba poczekać na uzasadnienie pisemne.

OPINIA DLA „RZ"

Grzegorz ?Abramek, zarządca nieruchomości i wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych ?w Warszawie

Uchwała SN nie rozwiązuje podstawowego problemu wspólnot. Nie mogą one bowiem same wystąpić z roszczeniami z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku. Muszą czekać, aż właściciele przeleją na nie uprawnienia. Tymczasem nigdy nie jest tak, że zrobią to wszyscy. W efekcie sąd, uznając roszczenia wspólnoty, przyznaje jej tylko odszkodowanie proporcjonalne do scedowanych uprawnień. Gdy więc żądają 500 tys. zł, a roszczenia przeniosła na nią połowa właścicieli, to otrzymają tylko 250 tys. zł. Potrzebna jest zmiana przepisów. W ustawie o własności lokali pozwala się wspólnocie zarządzać nieruchomością wspólną, a kodeks cywilny nie przyznaje jej uprawnień z tytułu rękojmi za wady tej nieruchomości.