Jak długo poczekasz na klucze do domu

– Budowa osiedla trwa około 2 lat, a okres przygotowania inwestycji – ok. roku. Cały cykl deweloperski zajmuje trzy–cztery lata. Najszybciej powstają nieduże osiedla o standardzie popularnym, najdłużej – małe projekty apartamentowe w centrach miast – mówi Tomasz Kołodziejczyk, dyrektor redNet Consulting.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, analityka portalu RynekPierwotny.com, od zakupu gruntu pod osiedle do przekazania kluczy mieszkańcom może minąć cztery, a nawet pięć lat. Sporo czasu pochłania uzyskiwanie niezbędnych pozwoleń i uzgodnień.

Pogoda i protesty

Tomasz Kołodziejczyk zwraca uwagę na konieczność budowy infrastruktury technicznej do obsługi osiedla. – Budowę wydłużają także protesty okolicznych mieszkańców, niesolidny generalny wykonawca, długa i mroźna zima – wylicza dyrektor.

Jarosław Jędrzyński dodaje, że przyjęty średni czas budowy (dwa lata) nie powinien być przez dewelopera przekroczony, jeśli nie ma nadzwyczajnych okoliczności, związanych np. z pogodą. – Realizacja dużych inwestycji w ciągu dwóch lat może być dla dewelopera problematyczna, a nawet nierealna. Dlatego też takie osiedla są planowane i sprzedawane etapami. Jeżeli firma wprowadza na rynek kolejny etap inwestycji, kiedy powstają jej fundamenty, to termin oddania kluczy liczony od tej chwili nie powinien przekroczyć 24 miesięcy – ocenia Jarosław Jędrzyński. I podkreśla, że dużo zależy od wykonawcy, jego doświadczenia i sprawności. – Solidna realizacja inwestycji wymaga jednak czasu, dlatego nawet najlepsi wykonawcy nie deklarują możliwości skrócenia budowy np. o jedną czwartą – mówi analityk portalu RynekPierwotny.com, zwracając jednocześnie uwagę, że opóźnienia mogą wynikać także z kłopotów dewelopera, który rozpoczyna przedsprzedaż mieszkań, nie mając jeszcze pewnego źródła finansowania albo zamkniętych kwestii formalnoprawnych. – Harmonogram budowy jest często ściśle powiązany z terminami kolejnych wpłat klientów. Przed podjęciem decyzji o zakupie lokalu należy sprawdzić, na jakim etapie jest budowa i czy przebiega ona zgodnie z harmonogramem – radzi Jarosław Jędrzyński. – Przebieg prac trzeba też kontrolować po podpisaniu umowy. Zaniepokoić powinno każde istotne opóźnienie, którego nie da się wytłumaczyć tzw. siłą wyższą – podkreśla.

Budimex Nieruchomości, jak mówi Damian Kapitan, dyrektor pionu realizacji w tej firmie, buduje osiedla 18–20 miesięcy. – Potem potrzeba jeszcze kilku miesięcy, aby klienci przystąpili do aktów notarialnych – zauważa Damian Kapitan.  Zbigniew Gościcki, prezes spółki Unidevelopment, dodaje, że od rozpoczęcia projektowania budynków do chwili uzyskania pozwolenia na ich użytkowanie mija zazwyczaj od 24 do 30 miesięcy. – Dużo zależy od samego projektu. Im bardziej skomplikowana architektura, im obiekt wyższy, tym budowa trwa dłużej – mówi  Zbigniew Gościcki. – Bardzo czasochłonna jest również budowa kondygnacji podziemnych. Wpływ na czas powstawania osiedla może mieć także jego lokalizacja, narzucająca ograniczenia godzinowe prowadzenia prac. Czasem konieczne są wyburzenia. Wiele terenów inwestycyjnych wymaga też specjalistycznych przygotowań.

Jakie zyski z budowy

W czasie boomu, jak mówi Jarosław Jedrzyński, marże deweloperów wynosiły ok. 40–50 proc. Według niego w normalnych warunkach deweloper nie może ustalić marży na poziomie niższym niż 15 proc. – Po pierwsze, nie zgodzi się na to żaden bank finansujący inwestycję. Po drugie, niższa marża może oznaczać dla dewelopera, zwłaszcza mniejszego, misję samobójczą – ocenia Jarosław Jędrzyński. Dodaje, że dziś marże wahają się od 15 do 25 proc. – Najwyższe marże są zawarte w cenach lokali z najwyższej półki – nie spadają poniżej 30–40 proc. W najbardziej wyjątkowych, unikatowych projektach mogą być jeszcze wyższe – podaje Jarosław Jędrzyński. Najniższe dotyczą projektów z segmentu popularnego, co nie znaczy, że spadają poniżej 15 proc. – W uproszczeniu można przyjąć, że im lepsze i lepiej zlokalizowane mieszkanie, tym szansa dewelopera na ponadprzeciętną marżę wyższa – mówi analityk. Opinię potwierdza Tomasz Kołodziejczyk. – Największe zyski przynoszą małe, luksusowe projekty w prestiżowych lokalizacjach – mówi dyrektor z redNet Consulting.

Eksperci zwracają uwagę, że czasem marże wynoszą jedynie kilka procent. – Zdarzają się także marże zerowe, a nawet ujemne. Przykładem może być inwestycja na drogim gruncie, kupionym w czasach boomu. Deweloper realizuje budowę z zerową marżą tylko po to, by nie księgować strat z tytułu zakupu gruntu powyżej aktualnej wartości. Nabywca lokalu na takim osiedlu tego jednak nie odczuje. Cena będzie zawierać zawyżoną stawkę za ziemię – tłumaczy Jędrzyński. Bywa, że deweloper musi wyjść z inwestycji ze stratą, kiedy wybudowane, zazwyczaj duże mieszkania w 'inwestycjach na drogich gruntach nie znajdują nabywców po zakładanych cenach.

Analityk z portalu RynekPierwony.com zastrzega, że marża deweloperska nie jest tożsama z zyskiem netto dewelopera. – To różnica pomiędzy przychodami a podstawowymi kosztami inwestycji, do których zalicza się m.in. zakup gruntu, jego uzbrojenie i przygotowanie, w końcu koszt samej budowy. Żeby policzyć czyste profity dewelopera, od marży należy odjąć koszty ogólne zarządu czy marketingu, podatek dochodowy oraz inne koszty miękkie – tłumaczy Jędrzyński.

Sami deweloperzy mówią, że marże w branży deweloperskiej są „zrównoważone". – Kryzys z 2008 r. oraz konkurencja na rynku wymusiły obniżki – mówi Damian Kapitan z Budimeksu. Małgorzata Szwarc-Sroka, dyrektor pionu ekonomicznego w J.W. Construction Holding, dodaje, że z analiz przeprowadzonych przez firmę wynika, że marża brutto w ostatnim kwartale 2013 r. przekraczała 20 proc. – Kładziemy duży nacisk na rentowność projektów. Dlatego myślę, że marża powinna sukcesywnie wzrastać, ale przede wszystkim na projektach w atrakcyjnych lokalizacjach, które nie kwalifikują się do nowych programów rządowych – ocenia Małgorzata Szwarc-Sroka. – W pozostałych lokalizacjach, np. na obrzeżach Warszawy, poziom marż powinien się utrzymywać na dotychczasowym poziomie – powyżej 20 proc. – lub też wykazywać niewielkie tendencje wzrostowe, w związku z obserwowanym dalszym ożywieniem na rynku – dodaje.  W Unidevelopment, jak podkreśla Zbigniew Gościcki, marże są ustalane na poziomie, który pozwala spółce na stabilną działalność. – Z jednej strony musimy dbać o właściwe dopasowanie cen mieszkań do sytuacji rynkowej przy uwzględnieniu standardu i lokalizacji inwestycji, z drugiej zaś – mamy na uwadze rozwój spółki – tłumaczy Zbigniew Gościcki. – Dlatego w swoich założeniach budżetowych musimy zaplanować środki niezbędne do uruchomienia kolejnych projektów – podkreśla.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Opinia:

Jacek Bielecki | dyrektor ds. jakości w spółce Marvipol