Biuro w luksusowej willi czy biurowcu

Niektóre branże nadal mają sentyment do wynajmowania atrakcyjnych domów i luksusowych willi, by aranżować w nich biura. Najchętniej wynajmują je agencje reklamowe i eventowe, redakcje gazet, domy mediowe – zauważa Miłosz Michalski, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych firmy doradczej CBRE. – Warto więc zainwestować w nowoczesny dom z myślą o jego wynajmie na działalność biurową – ocenia.

Zamiast kilku mieszkań

Także Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com, przyznaje, że mniejsze i średnie firmy chętnie lokują swoje siedziby w domach zaadaptowanych na biura. – Jeśli ktoś dysponuje na rynku warszawskim budżetem co najmniej 1–1,5 mln zł, to pomysł zainwestowania kapitału w taką nieruchomość jest godny polecenia – stwierdza Jarosław Jędrzyński. – Zamiast jednego domu można kupić kilka mieszkań. Zarządzanie wynajmem lokali jest jednak bardziej absorbujące i ryzykowne. Poza tym mieszkań na wynajem jest coraz więcej. Mając np. pięć lokali, trzeba się liczyć z powtarzającymi się okresami, kiedy co najmniej jedno będzie stało puste – przestrzega. Umowy z firmami są zwykle podpisywane na kilka lat. – Rynek nieruchomości, zwłaszcza rynek domów, należy dziś do kupującego. Wybór ofert jest duży. Znalezienie odpowiedniego budynku w dobrej cenie nie powinno być trudne – ocenia analityk.

W opinii Cezarego Szubielskiego, dyrektora biura Reals Nieruchomości, wiele firm wybiera wille ze względu na niższe koszty eksploatacyjne. – W typowych budynkach użytkowych najemca ma minimalny wpływ na wysokość opłat dodatkowych – za ogrzewanie, ochronę, monitoring, parking – mówi Cezary Szubielski. Dodaje, że 300-metrowy dom bez problemu można wynająć za 10 tys. zł miesięcznie, co daje 33 zł za mkw. – Dla porównania: stawka za 1 mkw. nowoczesnego biura to ok. 100 zł, co dawałoby kwotę 30 tys. zł miesięcznie – podaje dyrektor.

– Do kosztów wynajmu domu trzeba doliczyć opłaty związane z zarządzaniem nieruchomością (wywóz nieczystości, dbanie o teren zielony), a w sezonie zimowym – koszty ogrzewania oraz odśnieżanie dachu i posesji – dopowiada Miłosz Michalski. – W ogólnym rozrachunku wynajem domu w wielu przypadkach nie jest tańszy niż najem powierzchni w biurowcu. Firmy wynajmują domy głównie jednak ze względu na charakter nieruchomości, a nie cenę – ocenia.

Z analiz portalu RynekPierwotny.com wynika, że w stolicy większość firm szuka domów z czynszem 5–10 tys. zł miesięcznie. – Im drożej, tym trudniej o najemcę, który podpisze długoterminową umowę – przestrzega Jędrzyński.

Z ogrodami i parkingiem

Nie każdy dom będzie dobrą inwestycją. – Nieruchomość musi być dobrze zlokalizowana, przystosowana technicznie do zapewnienia odpowiednich warunków pracy. Wysoko cenione są przydomowe ogrody, w których firmy mogą organizować eventy dla pracowników i klientów – podkreśla Miłosz Michalski. Wynajmowany na biuro dom powinien mieć pomieszczenia odpowiedniej wielkości, które pozwolą na aranżację biurek. – Pokoje nie mogą być zbyt ciasne, bez dostępu do światła dziennego. Wiele domów ma większe powierzchnie w podziemiach, które można przystosować na sale konferencyjne – mówi przedstawiciel z CBRE. Trudno będzie wynająć nieruchomość oferującą mało miejsc do parkowania.

Zdaniem Szubielskiego przy wyborze domu na wynajem warto przeanalizować oferty konkurencji na rynku powierzchni biurowych w ścisłym centrum miasta lub w centrach dzielnic, w sąsiedztwie ambasad (np. na warszawskim Mokotowie), firm handlowych, agencji celnych i centrów dystrybucji. – Na przykład na stołecznym Służewcu mamy wysyp budynków biurowych – mówi dyrektor Reals Nieruchomości. – Bez względu jednak na to, na jaką grupę najemców liczymy, musimy wybierać budynki o powierzchni powyżej 300 mkw., z dobrym z dojazdem i miejscami parkingowymi – radzi.

W opinii Jarosława Jędrzyńskiego optymalna powierzchnia to 200–300 mkw. – Wszystko jedno, czy będzie to segment, bliźniak czy dom wolno stojący – twierdzi Jarosław Jędrzyński. Dom wcale nie musi być też supernowoczesny. Jego stan techniczny nie może jednak budzić najmniejszych zastrzeżeń. – Budynek powinien się wyróżniać estetyczną architekturą oraz funkcjonalnością. Ważny jest rozkład pomieszczeń. Dobrze, jeśli dom jest już zaadaptowany na cele biurowe, bo odpadnie konieczność przeprowadzania dość kosztownych prac. Warto wybierać budynki, które były już wynajmowane jako biura – radzi analityk. Historia najmu da nam pojęcie o rentowności inwestycji, co pomoże w przeprowadzeniu kalkulacji jej opłacalności. – Nie ma co jednak liczyć na rentowność wyższą niż na rynku mieszkaniowym, gdzie jest to 4–5 proc. – podaje Jarosław Jędrzyński.

Bardziej optymistyczny w prognozach jest Cezary Szubielski. – Zyski zależą przede wszystkim od kosztów nabycia domu. Te z kolei zależą od lokalizacji i wielkości działki. 400-metrowy dom w dobrej lokalizacji w Warszawie może kosztować zarówno 4, jak i 20 mln zł – mówi Szubielski. – W tym pierwszym przypadku cena 1 mkw. to ok. 10 tys. zł. Dom można wynająć za ok. 80 zł za mkw. miesięcznie, co daje roczny przychód z metra na poziomie ok. 1000 zł. Dochód z inwestycji to ok. 10 proc. brutto (nie uwzględniając podatku dochodowego). Średnio będzie to jednak 5 proc. Pamiętajmy jednak, że dobrze zlokalizowany dom może zyskiwać na wartości kolejne 10 proc. rocznie, choć oczywiście trzeba brać pod uwagę możliwe zachwiania rynku – podkreśla dyrektor. Dom we Wrocławiu wart 790 tys. zł można wynająć, jak podaje Wrocławska Giełda Nieruchomości (WGN), za 4–5 tys. zł. – Roczny przychód z najmu to ok. 60 tys. zł. Koszt zakupu zwraca się po ok. 13 latach – wylicza Iwona Hryncewicz, doradca ds. nieruchomości komercyjnych w WGN.

Marcin Kocerba, negocjator z działu powierzchni biurowych firmy doradczej Cushman & Wakefield, ocenia, że powierzchnie biurowe w willach są rynkiem niszowym. – Mimo prób redukcji kosztów przez wielu najemców, siedziby rzadko są przenoszone z biurowca do wolno stojącego budynku. Firmy decydują się raczej na rezygnację ze zbędnej powierzchni lub przeniesienie do budynku o niższym czynszu kosztem pogorszenia lokalizacji lub standardu – ocenia Marcin Kocerba. – Niemniej wciąż istnieje stabilny popyt na powierzchnie biurowe w domach. Oprócz dobrej lokalizacji istotnym czynnikiem, który może zdecydować o sukcesie przy wynajmie, jest kameralność takiej nieruchomości. Dużą część najemców willi stanowią redakcje gazet bądź agencje reklamowe. Ważne więc, by przestrzenie wewnątrz budynku były raczej otwarte, co ułatwi współpracę – podkreśla.

Także zdaniem Iwony Hryncewicz większość najemców szuka dziś prestiżowych, nowych budynków, z ochroną i miejscami parkingowymi. – Widać tendencję do rezygnacji małych firm (kancelarie, spółki świadczące usługi finansowe i księgowe) z wynajmu mieszkań na rzecz lokali stricte biurowych – zauważa przedstawicielka WGN. W domach prywatnych działają np. przedszkola.

We wrocławskich biurowcach stawki najmu wynoszą niekiedy 24 - 26 euro za mkw. – Wille są tańsze nawet o 50 proc. Na Krzykach 300-metrowy dom można wynająć za 5,5 tys. zł plus opłaty – podaje Iwona Hryncewicz. – Umowy najmu domów są na pewno bardziej elastyczne. Nie ma konieczności przedstawiania np. gwarancji bankowych czy godzenia się na wysokie kary w przypadku wcześniejszego zakończenia umowy – wylicza Iwona Hryncewicz. Podkreśla, że nie ma popytu na domy z lat 70. i 80., nawet gdy są już zaadaptowane na biura.

aneta.gawronska@parkiet.com