Zapowiadały się kolejne zmiany gospodarcze i strach przed tym, co stanie się z posiadanymi oszczędnościami. W roku 1989 nie miałem pojęcia o rynku nieruchomości. Podjąłem jednak właściwą decyzje. 30 listopada 1989 roku zawarłem napisaną umowę przedwstępną kupna spółdzielczego prawa do liczącego 47,2 mkw. lokalu mieszkalnego na warszawskim Ursynowie, za cenę 13.202 bony towarowe. To oznaczało cenę 280 dol. za mkw. mieszkania.
Dwa tygodnie później, 11 grudnia pamiętnego roku 1989, podpisałem, napisaną na maszynie, przez kalkę, zajmującą jedną stronę papieru, umowę kupna-sprzedaży. Tym razem oficjalna cena wyrażona została w złotych i wynosiła 33 mln złotych, czyli 700 tys. złotych za 1 mkw. Do rozliczenia doszło jednak w markach niemieckich, gdyż sfinansowanie takiego zakupu gotówką było możliwe dzięki wielu miesiącom ciężkiej pracy w RFN.
Dyskietka, czyli super wynalazek dla pośrednika
Joanna Lebiedź,
licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości, Lebiedź Nieruchomości:
- Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zaczęło zauważalnie istnieć od końca lat 80. ubiegłego wieku. Zawód pośrednika powstał w tym samym czasie, co Okrągły Stół i przemiany z 1989 roku. Pionierów tego zawodu nikt nie uczył. Nie było ani kursów, ani studiów. Sami uczyliśmy się rynku, tworzyliśmy procedury obsługi klienta. Często na własnych błędach dochodziliśmy do sposobu konstrukcji dobrych umów, zasad współpracy.
Pierwsze lata, to czasy tak niewiarygodnie prymitywnych narzędzi pracy - samo wyliczanie ich dziś i dziwi, i śmieszy. Nie było komputerów. Nie było Internetu. Nie było faksów. Telefon stacjonarny był marzeniem. Ogłoszenia zamieszczało się w gazecie (w Warszawie monopolistą było „Życie Warszawy"). W tym celu należało pojechać do biura ogłoszeń i osobiście zlecić publikację reklamy. Ponieważ nie było komputerów, to bazy ofert nie mogły być gromadzone w żadnym specjalistycznym programie. Oferty wpisywano ręcznie do uprzednio stworzonych formularzy, te zaś przechowywano w segregatorach: odrębnych dla mieszkań, odrębnych dla domów, odrębnych dla lokali na wynajem.
Cudownym wynalazkiem okazały się po pewnym czasie plastikowe „koszulki" do chowania dokumentów, które nie przecierały się na narożnikach od nieustannego przewracania kartek. Bazą klientów poszukujących mieszkań, w wielu przypadkach był tzw. notatnik akademicki, czyli gruby zeszyt A-4 (koniecznie z twardą okładką) , w którym trzeba było ponaklejać znaczniki, odpowiednio: 1 pokój, 2 pokoje, 3pokoje, itd. Takie notatniki, jeśli były rzetelnie prowadzone i sprawdzane w miarę napływu nowych ofert, doskonale wspomagały sprzedaż i wynajem.
Ruch w biurze wyznaczał rozkład jazdy komunikacji miejskiej. Gdy w biurze robił się tłok, to znaczyło, że właśnie przyjechał jakiś tramwaj czy autobus, z którego do biura wysypywali się klienci. Pod koniec lat 90. XX wieku znakomita większość warszawskich biur pośrednictwa znajdowała się przy ulicy Marszałkowskiej, zwłaszcza na odcinku pomiędzy Alejami Jerozolimskimi a Placem Konstytucji.
Ogromne zmiany nadeszły wraz z erą komputerów, i stopniową informatyzacją zawodu. Cudownym wynalazkiem okazały się dyskietki. Dzięki nim powstał pierwszy raczkujący MLS - system wymiany ofert. Każdego czwartku współpracujące biura spotykały się w ustalonym miejscu, aby wymienić się dyskietkami, które potem wgrywano na własne komputery. Pomimo braku Internetu, i wielkiego prymitywizmu w stosunku do dzisiejszych narzędzi, dzięki naszej determinacji współpraca kwitła, a wspólne transakcje zdarzały się stosunkowo często.
W trakcie tych dwudziestu lat nieprawdopodobnie ewoluował rynek nieruchomości w Polsce. Pod koniec lat 80. praktycznie nie było ofert z rynku wtórnego, natomiast rejestry chętnych pękały w szwach. W praktyce oznaczało to, że dla każdego zgłaszanego mieszkania można było z zamkniętymi oczami wybrać dowolną osobę spośród poszukujących.
Królowały transakcje gotówkowe. Dla wielu segmentów rynku (np. domy i grunty) stosowano przelicznik dolarowy. Do końca lat 90. ceny domów i gruntów, a także czynsze za wynajem, podawano w dolarach. Dopiero z czasem banki uruchomiły instytucję kredytu hipotecznego, i znakomita większość transakcji odbywała się z udziałem kredytu. Od tego czasu aż do dziś, rynek załamał się trzykrotnie. Każdy kolejny kryzys był dłuższy i bardziej dotkliwy.
Branża spotykał się w SomePlace Else
Tomasz Trzósło,
dyrektor zarządzający JLL w Polsce, dyrektor Działu rynków kapitałowych w Polsce:
- Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przed pierwszymi wolnymi wyborami właściwie nie istniał. Dopiero w latach 9. zaczęły powstawać pierwsze biurowce na wynajem czy centra handlowe pierwszej generacji, czyli supermarkety z niewielkimi galeriami. Polska wyglądała więc kompletnie inaczej i było to zaledwie 20 - 25 lat temu. Dzisiaj pokolenie "Y" nie pamięta już pewnie zakupów na bazarach, choćby na Stadionie Dziesięciolecia w Warszawie, który w latach 80. i 90. XX wieku był najbardziej popularnym centrum handlowym w stolicy.
Jakość pierwszych budynków komercyjnych była przeważnie niezbyt dobra. Moja pierwsza praca w biurze, w jednym z warszawskich biurowców z w pierwszej połowie lat 90., była nabierała innego wymiaru w przypadku gwałtownych opadów deszczu. Mieściliśmy się na ostatnim piętrze i przy dużych opadach pracownicy musieli zabezpieczać komputery i dokumenty i opuszczać miejsce pracy, bo dach przeciekał! Młodzi pracownicy, ja również, bardzo się cieszyli, gdy mocno padało.
Ostatnie 25 lat to szereg spektakularnych inwestycji we wszystkich segmentach rynku nieruchomości komercyjnych. Krajobraz biurowy Warszawy zmieniło wiele projektów, ale do najistotniejszych należą: jeden z najbardziej rozpoznawalnych budynków stolicy - Rondo 1 przy Rondzie ONZ; zbudowane przez Koreańczyków Warsaw Trade Tower; czy zaprojektowany przez Normana Fostera Metropolitan na Placu Piłsudskiego.
Należy również wspomnieć o słynnej dzielnicy biurowej czyli Służewcu Przemysłowym. Ta lokalizacja zaczęła kształtować się w latach 90., a jej rozwój rozpoczął się od budowy Mokotów Business Park, czyli dzisiejszego Emparku. W latach 90. był to obszar industrialny - z magazynami, bocznicami kolejowymi czy zakładami mięsnymi. Dziś to tętniąca życiem dzielnica biurowa, oferująca ponad milion metrów kwadratowych biur, gdzie siedziby mają największe globalne korporacje.
Po 1989 roku firmy chcące rozwijać się w Polsce nie miały wielu opcji najmu, a najbardziej prestiżowym adresem biurowym był Hotel Marriott. Dziś w samej Warszawie jest ponad 4 miliony mkw. biur, a w pozostałych największych aglomeracjach poza stolicą kolejne 2,7 miliona mkw. W budowie zaś mamy jeszcze 1,2 miliona mkw.
Dla pokazania skali zmian warto spojrzeć na ilość zatrudnionych w firmach, które użytkują te powierzchnie. Zakładając średnio 12 - 15 mkw. powierzchni biurowej na osobę, w samej Warszawie w biurowcach tych pracuje około 300 - 350 tysięcy osób. Przez te 25 lat doszło więc do gruntownej restrukturyzacji gospodarczej. Pojawił i bardzo rozwinął się w Polsce sektor usług, dziś najbardziej istotny pod względem generowania miejsc pracy, a tuż po pierwszych wolnych wyborach właściwie nieistniejący.
Równie dynamicznie zmieniał się też rynek nieruchomości handlowych. Po 1989 r. do Polski weszły sieci hipermarketów, takie jak Hit, Metro, Auchan czy E. Leclerc i zaczęły powstawać pierwsze centra handlowe, oczywiście zupełnie odmienne od tych, które obserwujemy dzisiaj. Przez te lata przeszliśmy drogę od handlu na samochodach, targowisk, przez centra pierwszej generacji z dominującą rolą hipermarketu, po supernowoczesne, wielofunkcyjne projekty, z rozwiniętą ofertą handlową, usługową, rozrywkową, sportową, i gastronomiczną.
Wiele jest projektów symbolicznych, które zmieniały handlowe oblicze miast, a wśród nich warto wspomnieć o stołecznej Galerii Mokotów, centrum z bardzo rozwiniętą ofertą modową i jednym z motorów rozwoju Służewca Przemysłowego, czy Złotych Tarasach - łączących funkcje handlowe i biurowe i będących przykładem inwestycji ożywiającej okolice dworca Warszawa Centralna. Dziś takich projektów pojawia się coraz więcej, czego przykładem jest choćby Galeria Katowicka, czy niedawno ogłoszone plany zabudowy dworca Warszawa Gdańska. Z kolei spektakularnym przykładem trendu rewitalizacji, ważnego na współczesnym rynku nieruchomości zarówno handlowych, jak i biurowych, jest łódzka Manufaktura, otwarta w 2006 r. na terenie zaniedbanego, XIX -wiecznego imperium tekstylnego Izraela Poznańskiego, łącząca funkcje typowe dla galerii handlowej z oferta kulturalną i hotelową.
Po 1989 r. swoją działalność w Polsce rozpoczęło dużo firm międzynarodowych. JLL otworzył swoje biuro w 1994 r (wtedy jeszcze pod nazwą Jones Lang Wootton) w odpowiedzi na potrzeby swoich klientów korporacyjnych - najemców planujących wejść na rynek polski. Oprócz JLL, w tym samym czasie w Polsce pojawiło się kilka innych firm doradczych specjalizujących się w rynku nieruchomości. Wszystkie te firmy, wraz z JLL, były wtedy niewielkie, a ich pracownicy znali się bardzo dobrze. Polski rynek na tym wczesnym etapie działał podobnie do rynku angielskiego, przynajmniej, jeśli chodzi o aspekt barowy.
Środowisko ludzi pracujących w sektorze nieruchomości spotykało się regularnie, w wybranym barze, wymieniając informacje, albo po prostu spędzając wspólnie czas. W latach 90. takimi miejscami spotkań było SomePlace Else w warszawskim Sheratonie, a później Restauracja 99 w biurowcu Atrium. W czwartkowe popołudnia przychodziło do nich po kilkadziesiąt osób z rynku nieruchomości. Ta tradycja zanikła wiele lat temu.
Ciekawostką wczesnych lat rozwoju polskiego rynku nieruchomości było pojawienie się deweloperów z bardzo różnych krajów. To była bezcenna możliwość oraz szansa na szybkie i sprawne nadrobienie wieloletnich zaległości. Mogliśmy się uczyć na miejscu, korzystając z doświadczeń wielu rozwiniętych gospodarczo krajów.
W Polsce budowali Amerykanie, Francuzi, Niemcy czy Skandynawowie, ale i Izraelczycy czy Turcy. Pojawili się Anglicy i Irlandczycy, byli Włosi. Potem niezbyt dobre. Ale ludzie myślący mogli obserwować i wyciągać wnioski. Jestem przekonany, że dla dzisiejszej kadry zarządzającej w Polsce, w firmach deweloperskich, inwestycyjnych, bankach i agencjach, czas lat 90. i początek wieku XXI to bezcenna możliwość nauki. Dzisiaj z tego korzystamy.
Place budowy znikały pod osłoną nocy
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości:
- Zajmuje się nieruchomościami od 1990 roku. Rynek mieszkaniowy od tamtego czasu ucywilizował się. Na początku lat 90. klienci z obawą kupowali mieszkania. Wtedy za lokal płaciło się w dolarach lub markach. Obowiązujące przepisy nie pozwalały na dwóch mieszkań. Osoby, które posiadały z przydziału lokale komunalne czy spółdzielcze, nie mogły kupić innego lokum, chyba że zwróciły zajmowane.
Nie było kredytów hipotecznych a te, które oferowały banki, miały oprocentowanie rzędu 40 - 60 proc. Dopiero po 1995 rok pierwsze kredyty mieszkaniowe oferowane były z atrakcyjnym wtedy oprocentowaniem, czyli 23-27 proc. rocznie. Klienci kupowali, więc mieszkania za gotówkę i nie chętnie wskazywali źródło jej pochodzenia. Mieszkania nabywali głównie dla dzieci czy wnuków, a transakcje były rodzinna tajemnicą.
Należy też przypomnieć, że w latach 1998 -2001 przezywaliśmy kryzys na rynku, wielu ówczesnych deweloperów zbankrutowało sprzedając ludziom dziury w ziemi i marzenia. Często pod osłoną nocy likwidowano plac budowy i uciekano z wpłaconymi pieniędzmi. Deweloperzy budowali domy głównie z wpłat ludzi, własnych środków było niewiele, a kredyty mało dostępne.
Po 2000 roku rynek zaczął się cywilizować. Powstawało, co raz więcej ciekawych inwestycji. Przez ten czas próbowano wprowadzać różne programy „pomocowe" dla kupujących pierwsze mieszkania, były premie gwarancyjne, kasy mieszkaniowe, dopłaty, czy ostatnie "Rodzina na swoim" i "Mieszkanie dla młodych". Niestety, żaden z tych programów nie był w pełni adresowany do potrzebujących i spełniał raczej kryteria marketingu politycznego.
Pozytywnym zjawiskiem minionych lat jest na pewno dążenie do regulacji stanów prawnych nieruchomości, informatyzacja geodezji i ksiąg wieczystych oraz prace na miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Uczyliśmy się na błędach
Jacek Bielecki, dyrektor w firmie Marvipol, ekspert w PZFD:
- W latach 90. firmy deweloperskie doświadczenie firmy zdobywały w boju, walcząc z przepisami budowlanymi, podatkowymi, z administracją, z instytucjami finansowymi. Naszym głównym kapitałem był zapał do tworzenia nowego i chęć zmieniania polskiej rzeczywistości.
Po drugiej stronie byli klienci, którzy często nie rozróżniali działalności deweloperskiej od spółdzielni mieszkaniowych, którzy musieli kupować za własne pieniądze to, co dotychczas „dawało państwo". Nie było w zasadzie kredytów mieszkaniowych - pierwszy na rynku kredyt Alicja banku PKO BP okazał się pułapką, z której długo i kosztownie wychodzili kredytobiorcy. Kupujący mieszkania powierzali nam swoje oszczędności, które były głównym źródłem finansowania budowy. Nie było to optymalne rozwiązanie, ale wobec braku kapitału własnego i słabości banków jedyne.
Choć wszyscy uczyliśmy się, to w sumie było łatwiej. Przepisy znacznie prostsze, biurokracja mniej rozrośnięta, więcej atrakcyjnych, niezagospodarowanych terenów. W centrach miast można było znaleźć wolne duże działki. W podwarszawskim Piasecznie nasza firma zabudowała kilka hektarów rolnych w centrum miasta. Dziś już takich okazji nie ma.
Popełnialiśmy też niekiedy błędy, które jeszcze dziś rzutują na postrzeganie branży. Nie wszyscy potrafili działać na nowym polu, zdarzali się też, choć to absolutny margines, ludzie nieuczciwi. Dziś już takich firm i osób nie ma wśród nas, ale wspomnienie pozostawiło ślad na naszym wizerunku.
To, co jest niewątpliwym osiągnięciem, to zbudowanie nowej branży od zera. Polscy przedsiębiorcy w ciągu kilkunastu lat stworzyli nowy sektor gospodarki mający znaczący wpływ na rozwój kraju. Myślę, że jest to wielki sukces polskich deweloperów.
Dziś branża działa według światowych standardów i jest głównym dostawcą wciąż bardzo poszukiwanego, niezbędnego do życia towaru - mieszkania. Polski rynek mieszkaniowy jest dziś najsilniejszy w Europie i jest to doskonały przykład wykorzystania przez Polaków szansy jaką daje wolny rynek.
Brakowało polskiego kapitału i kapitalistów
Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas:
- Po komunizmie III RP odziedziczyła w sektorze budownictwa mieszkaniowego spółdzielczość mieszkaniową - jako organizację odpowiadającą za budowę mieszkań w Polsce, wielką płytę - jako dominującą technologię ich budowy, miasta z centrami zamieszkanymi głównie przez lumpenproletariat i mentalność Polaków, przyzwyczajonych do tego, że mieszkania się głównie "dostaje, załatwia lub dziedziczy".
Aparat wykonawczy składał się z państwowych kombinatów, zaś jakość wykonawstwa i subkultura „budowlańców" była ulubionym tematem komedii filmowych i skeczy w kabaretach.
Drugą część dziedzictwa PRLu stanowiła lista tego, czego w ogóle lub prawie w ogóle nie było: normalnych kredytów hipotecznych i banków, które byłyby przygotowane do ich udzielania, specjalistów od sprzedawania mieszkań, jasnych relacji własnościowych w odniesieniu do terenów - zwłaszcza w Warszawie, zasad działania firm budujących i sprzedających mieszkania, w tym zwłaszcza reguł sprzedaży mieszkań w fazie budowy, procedur zarządzania wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi składającymi się z mieszkań własnościowych, systemu w pełni wiarygodnych i szybko rejestrujących zmiany ksiąg wieczystych.
Ponadto brakowało polskiego kapitału i kapitalistów. Nie było także prawie w ogóle polskich przedsiębiorców, którzy mieliby doświadczenia w budowaniu mieszkań na sprzedaż. Nie było nawet słowa, które działalność taką miałoby opisywać.
Słowo deweloper pojawiło się w języku polskim dopiero po kilku latach, najpierw w lekko spolszczonej formie „developer". Minęło kilka kolejnych lat zanim przyjęła się jedna forma pisowni - deweloper."
