Najemcy lokalu mają prawo żądać zwrotu poczynionych nakładów od jego nowego właściciela

W razie zbycia rzeczy najmowanej najemca, który ją ulepszył, ma roszczenie o zwrot nakładów do nowego, a nie poprzedniego właściciela. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura akt V CSK 375/13).

Kogo obciążyć

Andrzej i Marzena P. w grudniu 2004 r. wynajęli na czas nieokreślony mieszkanie w bardzo złym stanie. Za zgodą właścicielki dokonali jego przebudowy. W razie rozwiązania umowy miała im zwrócić pełne koszty. Najemcy wydali na remont 73 tys. zł. W 2008 r. właścicielka sprzedała nieruchomość wraz z wynajmowanym mieszkaniem Janowi i Adzie O. Ci wypowiedzieli lokatorom umowę najmu. W 2009 r. państwo P. się wyprowadzili i wystąpili do nabywcy o zwrot nakładów.

Sąd okręgowy uwzględnił żądanie. Wskazał, że ma ono oparcie w art. 226 § 2 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że samoistny posiadacz rzeczy (mieszkania) może żądać zwrotu nakładów. Wskazał, że powodowie dokonywali adaptacji pomieszczeń, gdyż mieli obietnicę otrzymania mieszkania na własność. Mieli zatem status samoistnego posiadacza.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu powództwo oddalił. Uznał, że skoro powodowie posiadali lokal na podstawie umowy najmu z poprzednim właścicielem, to rozliczenie powinno nastąpić między stronami tej umowy. Nie ma podstaw do traktowania powodów jako samoistnych posiadaczy, skoro remont wykonali, opierając się na umowie najmu, która regulowała kwestie nakładów.

Z kolei wstąpienie nabywców z mocy prawa w stosunek najmu nie oznacza, że wstępują w całym zakresie. Odmienna interpretacja oznaczałaby, że na nabywcę przechodziłyby obowiązki, o których nie wiedział. Zdaniem SA nabywca nie odpowiada za roszczenia najemców powstałe przed kupnem nieruchomości.

Obecny właściciel

SN wskazał, że takie wątpliwości występowały już w stosunku do dzierżawy. SN przesądził (sygn. CZP 50/05), że dzierżawca ma roszczenie o zwrot ulepszeń do nabywcy.

– To stanowisko należy stosować także do najmu – wskazał Antoni Górski, sędzia SN.

Jak jednak odnieść się do sytuacji, gdy nabywca nie wie o nakładach? Obciążanie go obowiązkiem ich zwrotu może budzić zastrzeżenia natury etycznej. Zdaniem SN zatajenie przez sprzedającego tego faktu otwiera możliwość dochodzenia przez nabywcę roszczeń z tytułu wady prawnej mieszkania lub odszkodowania od sprzedającego za naruszenie obowiązku udzielenia kupującemu niezbędnych wyjaśnień dotyczących sprzedawanej rzeczy.

Sprzedaż wynajętej nieruchomości

W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu:

- nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy;

- ?nowy właściciel może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia;