W razie zbycia rzeczy najmowanej najemca, który ją ulepszył, ma roszczenie o zwrot nakładów do nowego, a nie poprzedniego właściciela. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura akt V CSK 375/13).
Kogo obciążyć
Andrzej i Marzena P. w grudniu 2004 r. wynajęli na czas nieokreślony mieszkanie w bardzo złym stanie. Za zgodą właścicielki dokonali jego przebudowy. W razie rozwiązania umowy miała im zwrócić pełne koszty. Najemcy wydali na remont 73 tys. zł. W 2008 r. właścicielka sprzedała nieruchomość wraz z wynajmowanym mieszkaniem Janowi i Adzie O. Ci wypowiedzieli lokatorom umowę najmu. W 2009 r. państwo P. się wyprowadzili i wystąpili do nabywcy o zwrot nakładów.
Sąd okręgowy uwzględnił żądanie. Wskazał, że ma ono oparcie w art. 226 § 2 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że samoistny posiadacz rzeczy (mieszkania) może żądać zwrotu nakładów. Wskazał, że powodowie dokonywali adaptacji pomieszczeń, gdyż mieli obietnicę otrzymania mieszkania na własność. Mieli zatem status samoistnego posiadacza.
Sąd Apelacyjny we Wrocławiu powództwo oddalił. Uznał, że skoro powodowie posiadali lokal na podstawie umowy najmu z poprzednim właścicielem, to rozliczenie powinno nastąpić między stronami tej umowy. Nie ma podstaw do traktowania powodów jako samoistnych posiadaczy, skoro remont wykonali, opierając się na umowie najmu, która regulowała kwestie nakładów.
Z kolei wstąpienie nabywców z mocy prawa w stosunek najmu nie oznacza, że wstępują w całym zakresie. Odmienna interpretacja oznaczałaby, że na nabywcę przechodziłyby obowiązki, o których nie wiedział. Zdaniem SA nabywca nie odpowiada za roszczenia najemców powstałe przed kupnem nieruchomości.
