Kiedy sąsiad może stać się stroną postępowania o wydanie pozwolenie na budowę

J.J. zwrócił się do Starosty Brzeskiego o wznowienie postępowania, które zostało zakończone wydaniem decyzji, zatwierdzającej projekt budowlany i pozwolenie na budowę dwóch budynków jednorodzinnych. Swój wniosek J.J. argumentował tym, że jeden z wnoszonych budynków z uwagi na swoje gabaryty będzie negatywnie wpływał na jego nieruchomość , całkowicie przesłaniając okna zachodnie w jego budynku, a dokładniej w pokoju dziennym i spowoduje ograniczenie nasłonecznienia.

Starosta odmówił wznowienia postępowania, tłumacząc, że J.J. jako właściciel działki sąsiedniej nie może on być uznany za stronę postępowania, bowiem jego działka nie znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, którego dotyczyła decyzja o pozwoleniu na budowę.

Rozstrzygnięcie Starosty Brzeskiego uchylił Wojewoda Opolski, który dopatrzył się, że przedłożone analizy zacienienia przez dwóch projektantów oparte zostały na różnych parametrach. Nie można było zatem jednoznacznie ustalić, czy zachowany został warunek z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie.

Starosta odmówił uchylenia własnej decyzji, stwierdzając, że projektowana inwestycja nie narusza interesów osób trzecich, a jak każda inwestycja może powodować uciążliwości dla sąsiedztwa wynikające ze standardów użytkowania budynku mieszkalnego na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe. Organ administracji dodał, że kwestionowana decyzja traktuje równo wobec prawa, co w konsekwencji oznacza, że wydanie pozwolenia na budowę nie narusza prawa. Zdaniem starosty, ocenie podlegał jedynie wpływ inwestycji na nieruchomości sąsiednie, nie w aspekcie dopuszczalności zabudowy, lecz naruszenia warunków technicznych, a takich naruszeń się nie dopatrzył.

Sprawa ponownie trafiła do Wojewody Opolskiego. Tym razem uznał on, iż J.J. prawidłowo nie został uznany za stronę postępowania.

Inaczej całą sprawę ocenił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu, do którego trafiła skarga J.J.

W wyroku z 10 czerwca 2014 r. (sygn. akt II S.A./Op 201/14) sąd ten stwierdził, że właściciel nieruchomości sąsiadującej z budynkiem, który przez swe gabaryty może oddziaływać na nie przez ich zacienienie, ma prawo do tego, aby w trakcie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, jako strona postępowania zapoznać się z materiałem dowodowym, w tym wynikami analizy i ewentualnie wnosić swoje uwagi czy zastrzeżenia.

J.J. jako właściciel nieruchomości sąsiedniej wobec planowanej przez sąsiada inwestycji, wbrew stanowisku Wojewody Opolskiego, jest stroną tego postępowania. – Projektowana zabudowa winna bowiem spełniać wymogi oświetlenia i nasłonecznienia tzw. „linijki słońca" – wyjaśnił sąd.

Dalej WSA zwrócił uwagę, że organ administracji w żadnym wypadku nie powinien dążyć do ograniczenia kręgu stron postępowania utrudniając właścicielom nieruchomości dochodzenia swoich praw właścicielskich. Jak przypominano, prawo własności jest fundamentalnym prawem chronionym przez Konstytucję i prawo Unii Europejskiej. – Powołując się na prawo własności i związaną w nim ochronę nie można pominąć okoliczność, iż podmiotem chronionym w zakresie jest nie tylko inwestor, lecz także każdy podmiot posiadający tytuł prawny do nieruchomości, w tym także właściciele działek sąsiadujących z nieruchomością, na której ma być realizowana inwestycja – wskazał sąd.

Co mówią przepisy

Strony postępowania, a obszar oddziaływania

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.