Zarządca nieruchomości odpowie, gdy pęknie rura

Jeśli zaś zakład ubezpieczeń wypłaci część odszkodowania z polisy OC zarządcy, to znaczy, że uznaje roszczenie co do zasady.

To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego, użytecznego dla sporów o rozliczenie szkód na posesji.

Mariola S., właścicielka sklepu w Mikołowie, domagała się od PZU odszkodowania za zalanie  sklepu wraz z towarami, gdy pękła instalacja wodno-kanalizacyjna. Dlaczego od PZU? Bo tu ubezpieczony był zarządca nieruchomości wynajęty przez jej wspólnotę, który uznał roszczenie. PZU w postępowaniu likwidacyjnym (dobrowolnie) zapłaciło powódce 18 tys. zł odszkodowania. Ona jednak domagała się więcej i tak sprawa trafiła do sądu.

Sąd Okręgowy w Gliwicach uznał, że roszczenie jest zasadne do wysokości 56 tys. zł, ale ponieważ kwota ubezpieczenia z OC opiewała na 50 tys. zł, musiał je do niej ograniczyć. PZU zapłacił 18 tys., zł   do zasądzenia zostały więc 32 tys. zł.

Sąd Apelacyjny w Katowicach był innego zdania i powództwo oddalił. Wskazał, że zarządca wykonywał swoje obowiązki zaledwie od kilku miesięcy, zdążył dokonać przeglądu nieruchomości i choć znał zły stan instalacji przedwojennej kamienicy, winy mu przypisać nie można, a bez winy nie ma odpowiedzialności za zalanie wodą z instalacji.

Pełnomocnik powódki adwokat Marcin Knosala argumentował przed Sądem Najwyższym, że wypłacając 18 tys. zł, tzn. część odszkodowania, PZU uznało roszczenie. Zgodnie zaś art. 15 ustawy o działalności ubezpieczeniowej, zakład ubezpieczeń wypłaca odszkodowanie na podstawie uznania roszczenia w wyniku ustaleń w postępowaniu likwidacyjnym, ugody lub prawomocnego orzeczenia sądu.

Sąd Najwyższy przyznał mu częściowo rację i nakazał SA ponowne rozpoznanie sprawy.

– To dość sporna kwestia, w każdym razie taka wypłata, nawet bez podpisywania umowy,  oznacza uznanie roszczenia co do zasady  i wysokości wypłaconej kwoty  – wskazała w uzasadnieniu sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote. – O resztę może toczyć się spór.

Sąd Najwyższy nie zostawił też wątpliwości, że zarządca wspólnoty odpowiada za niedochowanie szczególnej staranności, której można od niego jako profesjonalisty wymagać. Nie ma zaś usprawiedliwienia, że przez pięć miesięcy – do zalania – wiedząc, że instalacja wymaga remontu, nie podjął prac naprawczych, zasłaniając się brakiem pieniędzy (sygnatura akt: V CSK 512/13).

Jaki morał ze sprawy?

– Nie mamy obecnie ustawowego ustalenia zakresu obowiązków zarządcy nieruchomości, decyduje o tym umowa. W interesie wspólnoty, właściciela nieruchomości zatem  jest takie ustalenie obowiązków zarządcy, by odpowiadał za wszystkie typowe szkody, jakie mogą wyniknąć z zarządu – wskazuje Bartosz Rakoczy  z Uniwersytetu Mikołaja Kopernika. – W interesie zarządcy leży natomiast wykupienie polisy OC do odpowiedniej kwoty, inaczej ryzykuje, że będzie odpowiadać za szkody wynikłe z jego winy niepokryte z polisy.

Dobrze, że zbadają Kiszczaka