Dom jednorodzinny to nie hotel pracowniczy

Zmiana definicji budynku zbiorowego zamieszkania, podniesienie kar i wzmocnienie organów nadzoru – takie pomysły na walkę z nielegalnymi hotelami robotniczymi ma Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Problem przekształcania domów jednorodzinnych w kwatery pracownicze systematycznie powraca. Ostatnio na posiedzeniu Zespołu ds. Infrastruktury, Urbanistyki i Transportu Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego. Tym razem o narastającym problemie przypomniały Kobierzyce. Ta podwrocławska gmina od lat należy do najbogatszych w Polsce, dzięki zlokalizowanym na jej obszarze inwestycjom. 

– Obserwuje się coraz częstsze przypadki wykorzystywania budynków jednorodzinnych jako nielegalnych obiektów zakwaterowania pracowniczego, w których zamieszkuje od kilkunastu do kilkudziesięciu osób – relacjonuje Piotr Kopeć, wójt gminy Kobierzyce w piśmie do Andrzeja Domańskiego, ministra finansów i gospodarki, któremu podlega Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Gminie i jej mieszkańcom przeszkadza przekształcanie domów jednorodzinnych w obiekty noclegowe. Takie prowizorki są realnym zagrożeniem dla bezpieczeństwa pożarowego i sanitarnego, zarówno dla ich mieszkańców, jak i sąsiednich nieruchomości. Wójt Kobierzyc pisze też o hałasie, częstych wizytach policji, bójkach, alkoholu. To obniża ceny okolicznych nieruchomości, a gdy już znajdzie się nabywca, to z reguły przeznacza obiekt pod … zamieszkanie zbiorowe.

„Gmina nie ma żadnych, a pozostałe organy państwowe mają ograniczone narzędzia prawne do walki z właścicielami wykorzystującymi lukę w prawie. (…) Zjawisko to nasila się z powodu niewystarczających regulacji prawnych oraz braku skutecznych mechanizmów egzekwowania istniejących przepisów”, podsumowuje wójt Kobierzyc.

Jeszcze dalej idzie w przesłanej „Rzeczpospolitej” ocenie zjawiska Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, który pisze, że nielegalna zmiana sposobu użytkowania jest trudna do uchwycenia niezależnie od posiadanych zasobów i narzędzi prawnych. Wyjaśnia, że „nadzór budowlany może podjąć działania, gdy uzyska wiedzę o takiej praktyce. Przy czym każdy taki przypadek powinien być analizowany indywidualnie, ponieważ samo użytkowanie budynku mieszkalnego przez inne osoby niż właściciel nie przesądza o tym, że nastąpiła zmiana sposobu jego użytkowania".

Czytaj więcej

Prawo

Miasta na wojnie z patodeweloperką

Urzędnicy z Warszawy czy Krakowa nie chcą wydawać zaświadczeń o samodzielności lokali w aparthote...

Trudno udowodnić zmianę użytkowania budynku 

Gminy się nie poddają. Domagają się narzędzi do walki z domami nielegalnie przekształcanymi w hotele.

– Zgłaszana kwestia ma charakter systemowy i (…) dotyczy coraz większej liczby gmin, w szczególności tych o dynamicznym rozwoju gospodarczym – napisał do Andrzeja Domańskiego Mieczysław Kieca, prezydent Wodzisławia Śląskiego, współprzewodniczący KWRST. Zapytał o możliwe działania legislacyjne.

Jak wynika z przygotowanej przez MRiT odpowiedzi na apel samorządowców, już dziś mamy art. 71 i 71a Prawa budowlanego, które określają procedurę zmiany sposobu użytkowania i definiują, na czym ona polega. Jak jednak przyznaje ministerstwo, trudno wyegzekwować te przepisy. Podstawową barierą jest niedoinwestowanie powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego i braki kadrowe, ale na tym nie koniec problemów. Okazuje się, że nawet jeśli nadzór budowlany pojawia się w takim obiekcie, to zwykle nie zastaje w nim właściciela, a zgodnie z prawem tylko na niego lub zarządcę można nałożyć mandat karny za samowolną zmianę sposobu użytkowania. Skierowanie wniosku o ukaranie do sądu opóźnia nałożenie kary.

Mimo tego, jako jedno z rozwiązań, które mogą być dyskutowane, MRiT wymienia zwiększenie wysokości grzywny, która dziś może wynieść maksymalnie 5000 zł, a także możliwość wielokrotnego jej nakładania w przypadku, gdy właściciel nie wykonuje sądowego orzeczenia, nakazującego przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania. Dodatkowo resort analizuje, czy pomóc mogłaby zmiana definicji budynku zbiorowego zamieszkania.

Analizować na pewno warto, bo lektura obszernej odpowiedzi ministerstwa rodzi wątpliwość, czy samo podniesienie grzywny cokolwiek zmieni, nie tyle z powodu utrudnionego kontaktu z właścicielem domu, ale problemów z ustaleniem, gdzie dokładnie przebiega granica między domem jednorodzinnym a budynkiem zbiorowego zakwaterowania. Definicja nie jest jednoznaczna. Dodatkowo MRiT tłumaczy, że sądy administracyjne stoją na stanowisku, że samo przeznaczenie lokalu mieszkalnego na najem krótkoterminowy nie stanowi jeszcze zmiany sposobu użytkowania. O takiej zmianie przesądzają "różne przejawy profesjonalizacji i zorganizowania kwaterowania w obiekcie osób innych niż jego mieszkańcy (np. recepcja, kwaterowanie pracowników tymczasowych, pośrednictwo profesjonalnego podmiotu)”.

Czytaj więcej

Samorząd

Czy nadzór budowlany może zbagatelizować wniosek obywatela? Ważna uchwała NSA

Postępowania w sprawach rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem prawa budowlane...

Trzeba doprecyzować, czym jest zmiana sposobu użytkowania i wzmocnić nadzór

–  Wzmocnienie nadzoru budowlanego  jest potrzebne, bo to pomoże egzekwować prawo. Mamy przepisy, które pozwalają skutecznie reagować na przypadki nielegalnej zmiany sposobu użytkowania domów jednorodzinnych i mówię to jako praktyk, który prowadzi takie sprawy. Mamy art. 71 i 71a Prawa budowlanego, które określają procedurę zmiany sposobu użytkowania i definiują, na czym ona polega, jak również określają procedurę w przypadku samowolnej zmiany przeznaczenia. Zgadzam się, że ta definicja mogłaby być bardziej precyzyjna, bo dziś ten brak precyzji powoduje problem z dowodzeniem, że do takiej zmiany doszło, ale jest to możliwe – mówi radczyni prawna, Joanna Sebzda-Załuska, kancelaria SWK Legal. I zaznacza, że nie jest tak, że dla sądu wynajem krótkoterminowy nie oznacza zmiany użytkowania.

– Przeciwnie, znam wiele wyroków, w których sąd orzekł, że prowadzenie usługi najmu krótkoterminowego jest działalnością, która zmienia sposób użytkowania lokalu z funkcji mieszkalnej na użytkową – dodaje ekspertka.

Również Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej wskazuje na potrzebę doprecyzowania w prawie budowlanym przypadków, w których konieczne jest zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

– Organy nadzoru budowlanego wymagają wzmocnienia kadrowego i finansowego, aby mogły wykrywać zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia. Ściganie takiej samowoli leży w interesie nas wszystkich. Pozwala uniknąć wielu wypadków i tragedii jak pożary, w wyniku których giną ludzie, bo właściciel przeznaczający swój dom na hotel pracowniczy nie pomyślał o bezpieczeństwie pożarowym – mówi ekspert.

Piotr Jarzyński wskazuje też na konieczność poprawy egzekwowania decyzji organu nadzoru budowlanego o przywróceniu poprzedniego sposobu użytkowania domu. Do rozważanej przez ministerstwo możliwości wielokrotnego karania właściciela grzywną za niewykonanie decyzji dodałby skuteczne uniemożliwienie użytkowania obiektu do czasu jej wykonania.

Grzegorz Kubalski, zastępca dyrektora Związku Powiatów Polskich uważa, że wzmocnienie nadzoru budowlanego może nie wystarczyć. Wynika to z kilku czynników. Po pierwsze, taka zmiana sposobu użytkowania jest znacznie trudniej uchwytna niż typowa samowola budowlana, na co wskazuje samo ministerstwo. Po drugie, karanie grzywną jest mało skuteczne ze względów proceduralnych.  Po trzecie, gdy już udaje się uzyskać korzystny wyrok przywrócenia poprzedniej funkcji, to od momentu rozpoczęcia procedury mija kilka lat. Właściciele przywracają funkcję domu jednorodzinnego na miesiąc, a potem znów wprowadzają do niego 30 osób. I wszystko zaczyna się od początku.

– Widać więc, że potrzebna jest zmiana prawa – mówi dyrektor Kubalski i wylicza możliwe rozwiązania legislacyjne.

Można wprowadzić sankcje wobec osób, które zamieszkują zbiorowo w budynkach, które nie są przeznaczone do takiego celu. Można rozważyć wprowadzenie drastycznie wyższych opłat za usługi komunalne, w sytuacjach, w których widzimy, że ilość odpadów lub pobór wody wskazuje, że w domu mieszka nieproporcjonalnie wiele osób. Wreszcie ostatnia kwestia, którą podniósł też wójt Kobierzyc, to określenie w przepisach, jaka powierzchnia użytkowa mieszkania powinna przypadać na osobę. Można to ograniczyć do przypadków, gdy dom zamieszkują osoby niespokrewnione.

– Mamy nadzieję, że ministerstwo znajdzie rozwiązanie. Nie może tak być, że w Polsce stawia się bloki mieszkalne, które udają hotele i kwatery robotnicze, które udają domy jednorodzinne, a państwo to toleruje, bo nie wie, co z tym zrobić albo boi się zarzutu, że ogranicza dysponowanie prywatną własnością – mówi Grzegorz Kubalski.