Dwa w tym roku cięcia stóp procentowych – w maju i lipcu, z 5,75 do 5 proc. – przekładają się na spadek kosztów kredytów hipotecznych. Dostępność mieszkań powoli się poprawia także dzięki niewielkim obniżkom cen mieszkań.

Ze wstępnych danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że średnia cena ofertowa nowych lokali w Trójmieście pod koniec lipca to nieco ponad 16,6 tys. zł za mkw., o 1 proc. mniej niż w czerwcu. Także w Łodzi przeciętna cena lokali deweloperskich spadła o 1 proc. do ok. 11,5 tys. zł/mkw. W innych dużych miastach ceny w ciągu miesiąca się nie zmieniły. W Warszawie wynoszą ok. 18 tys. zł za mkw., w Krakowie – 16,7 tys. zł, we Wrocławiu – 14,7 tys. zł, w Poznaniu – niespełna 13,6 tys. zł. Także na rynku wtórnym ceny nie galopują.

Rata kredytu a czynsz

Stawki za mieszkania o powierzchni 30, 50 i 70 mkw. analizują Rankomat.pl i Rentier.io. Najdrożej jest w Warszawie, gdzie najem 30-metrowej kawalerki kosztuje średnio 2 735 zł miesięcznie. W Toruniu czy Białymstoku za podobną kwotę można wynająć 70-metrowe mieszkanie. Na najem 50 mkw. w stolicy trzeba mieć 3 643 zł, a 70 mkw. – 4 947 zł. W Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu najem mieszkania o powierzchni 30 mkw. kosztuje ok. 2 400 zł, a 50 - metrowego – ok. 3 100 zł.

Analitycy serwisów Rankomat.pl i Rentier.io zauważają, że przeniesienie się z mieszkania wynajmowanego do własnego jest dziś nieco łatwiejsze niż kilka miesięcy temu, choć trudno mówić o wielkich zmianach. W większości badanych miast rata kredytu (na 30 lat, z 10-proc. wkładem własnym) nadal jest znacznie wyższa niż stawka najmu. – Rekordzistą jest Kraków. Zamiana wynajmowanej kawalerki o powierzchni 30 mkw. na własne mieszkanie o takiej samej powierzchni oznacza wzrost wydatków o 512 zł miesięcznie – szacują analitycy. Stawka najmu 50-metrowego mieszkania w Krakowie jest niższa niż rata kredytu o 1 187 zł, lokalu 70-metrowego o 1 954 zł. Duże różnice odnotowano też w Warszawie. Przeniesienie się do własnego mieszkania z 30-metrowej kawalerki oznacza wzrost wydatków o 483 zł, z lokalu 50-metrowego o 1 066 zł, a z 70-metrowego o 1 752 zł.

We Wrocławiu różnice między stawką najmu a ratą kredytu wynoszą 254 zł (30-metrowa kawalerka), 646 zł (50-metrowe mieszkanie) i 1 029 zł, w Gdańsku 101 zł, 614 zł i 1 067 zł, w Poznaniu – 263 zł, 632 zł i 1 017 zł, w Katowicach – 306 zł, 754 zł i 1 079 zł – wszędzie korzystniej wciąż wypada najem.

Ale w Sosnowcu najem 30-metrowej kawalerki jest już droższy: miesięczny czynsz za taki lokal jest wyższy niż rata kredytu o 323 zł. W Szczecinie stawka najmu 30-metrowego lokalu jest wyższa niż rata o 118 zł. Przeniesienie się z wynajmowanej kawalerki do własnej w Łodzi oznacza oszczędność 69 zł miesięcznie, w Lublinie – symbolicznych 9 zł.

Zdaniem Łukasza Wydrowskiego, prezesa agencji Estatic Nieruchomości, przeprowadzkę do własnego mieszkania rozważa wielu klientów. – Nie są to już tylko pojedyncze przypadki. Po dwóch obniżkach stóp procentowych ludzie zaczęli kalkulować. Raty kredytów poszły w dół, a czynsze najmu – niekoniecznie – mówi. – W efekcie w wielu miastach – jak Częstochowa, Szczecin czy Łódź - miesięczna rata za małe mieszkanie jest niższa niż koszt najmu. W innych różnice topnieją z miesiąca na miesiąc. Ktoś, kto jeszcze pół roku temu bał się kredytu, dziś myśli: „To może jednak warto kupić, zanim znów podrożeje”.

Łukasz Wydrowski zaznacza, że nie wszyscy mają zdolność kredytową, ale ci, którzy ją mają, przestali się zastanawiać. – Wybierają mniejsze metraże, dalsze dzielnice, ale chcą spłacać swoje, a nie cudze mieszkanie – mówi.

Strategie wynajmujących

Magdalena Łozowicka, starszy analityk WGN, przyznaje, że kiedy raty kredytu stają się niższe niż czynsz, część najemców może rozważać zakup mieszkania. – Obniżki stóp procentowych przekładają się na zwiększenie dostępu do kredytów. Osoby, które do tej pory nie mogły dostać w banku „hipoteki”, dziś mogą już mieć odpowiednią zdolność kredytową – mówi. – Starając się o kredyt, trzeba mieć jednak wkład własny – przypomina.

Ekspertka WGN zaznacza, że najem mieszkania wciąż będzie atrakcyjniejszy dla osób preferujących elastyczność, które nie chcą być przywiązane do jednego miejsca.

Jakie strategie obiorą właściciele mieszkań, gdy popyt na najem spadnie? Łukasz Wydrowski podkreśla, że skończył się czas „castingów na najemców”. – Jeszcze niedawno wystarczyło wrzucić ogłoszenie z trzema zdjęciami i telefon dzwonił bez przerwy. Dziś? Coraz więcej właścicieli orientuje się, że to najemcy zaczynają rozdawać karty – zauważa prezes Estatic Nieruchomości.

Jego zdaniem największą wartością staje się lokalizacja. – Mieszkanie w centrum, blisko uczelni albo atrakcji turystycznych to wciąż mocna karta w ręku właściciela. Sezon letni pomoże, bo najem krótkoterminowy może uratować rentowność. Ale na obrzeżach? W dzielnicach sypialnianych, gdzie wcześniej wszystko „szło z marszu”? Tam pojawi się presja – mówi prezes Wydrowski. – Część właścicieli zetnie czynsze, inni zaczną wystawiać mieszkania na sprzedaż. Tym bardziej, że ceny transakcyjne w tych rejonach już realnie spadają.

Prezes Estatic Nieruchomości zauważa, że ludzie zaczynają pytać o standard mieszkań. – Najemcy nie chcą już dopłacać za stary narożnik z lat 90. Najem przestał być bezobsługowym biznesem – akcentuje.

Także Magdalena Łozowicka uważa, że w najlepszej sytuacji będą właściciele mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach. Lokale blisko uczelni wyższych czy w ścisłym centrum miasta mogą utrzymać atrakcyjność – mówi ekspertka WGN. – Można jednak założyć, że za spadkiem liczby najemców pójdzie wzrost konkurencji w tym sektorze.

Według analityczki oferujący mieszkania na wynajem mogą zwiększać atrakcyjność oferty np. poprzez wprowadzenie elastycznych umów najmu (najem krótkoterminowy z opcją przedłużenia, brak kar umownych, niższe kaucje), obniżenie czynszu, podwyższenie standardu wyposażenia.

– Właściciele kilkupokojowych lokali mogą wynajmować je na pojedyncze pokoje – mówi Magdalena Łozowicka. Przyznaje, że mieszkania, które utracą rentowność, mogą trafić do oferty sprzedaży.

Pytana o inwestycje w mieszkania na wynajem Magdalena Łozowicka ocenia, że konkurencja jest dość duża. – Inwestowanie powinno być poprzedzone gruntowną analizą lokalnego rynku – podkreśla. – W niektórych miastach może to być ryzykowna lokata kapitału. W innych najem wciąż cieszy się dużym zainteresowaniem. W pierwszej kolejności warto ustalić grupę docelową i poszukać lokalu, który będzie odpowiadał jej kryteriom. Np. studenci poszukują najczęściej mieszkań blisko uczelni.