Oferta mieszkań w blokach z wielkiej płyty jest spora. – To istotna część rynku wtórnego, zwłaszcza w dużych miastach – mówi Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN). – Tego typu mieszkania są szczególnie popularne w dzielnicach z intensywną zabudową z lat 60. i 70., takich jak Ursynów, Bielany czy Praga-Południe w Warszawie. Dane z portali ogłoszeniowych wskazują, że oferta wielkopłytowych mieszkań utrzymuje się na stabilnym poziomie.

Pośredniczka z WGLiN podkreśla, że lokale w blokach z płyty cieszą się dużym zainteresowaniem. – Mają atrakcyjne adresy, a ich ceny są często korzystniejsze niż na nowych osiedlach – wyjaśnia.

Ważny stan techniczny budynku

​Jak podaje Edyta Krakowiak, w Warszawie ceny dwupokojowych mieszkań w blokach z wielkiej płyty o dobrym standardzie w centralnej lokalizacji zaczynają się od ok. 700 tys. zł. – Cena zależy od wielu czynników, jak adres, piętro, standard wykończenia, a przede wszystkim stan techniczny budynku – mówi. Na przykład dwupokojowe 40-metrowe mieszkanie po generalnym remoncie na IV piętrze bloku z 1970 r. przy ul. Koźmińskiej na Solcu jest oferowane za 750 tys. zł. Na 699 tys. zł wyceniono 37-metrowe wyremontowane lokum na parterze 15-piętrowego bloku z 1966 r. przy ul. Pańskiej w Śródmieściu. Na 38-metrową „dwójkę” przy ul. Miłej na Muranowie trzeba mieć 683 tys. zł. Lokal jest po remoncie, znajduje się na ostatnim piętrze czteropiętrowego budynku z 1966 r. – W ścisłym centrum Warszawy ceny mieszkań o podobnym standardzie mogą być wyższe, to często ponad 800 tys. zł – zaznacza Edyta Krakowiak.

Z kolei w ofercie warszawskiego biura WGN jest np. dwupokojowe 37-metrowe mieszkanie na Woli, wycenione na 599 tys. zł. Za 28-metrową kawalerkę na Pradze-Południe właściciel chce dostać 499 tys. zł. Na trzypokojowy 63-metrowy lokal na Białołęce trzeba mieć 770 tys. zł.

Magdalena Łozowicka, starszy analityk WGN, zauważa, że technologia budowania z prefabrykowanych betonowych elementów przeżywa renesans. – Nowoczesne elementy prefabrykatów dobrze izolują dźwięk i ciepło. W przeciwieństwie do płyt z lat 70. nowoczesne prefabrykaty spełniają normy energooszczędności – podkreśla. – Tempo budowy z prefabrykatów jest dużo szybsze niż w przypadku tradycyjnego budownictwa, można więc założyć, że jego popularność będzie rosła – przewiduje. I dodaje, że cała mieszkaniówka przechodzi dziś zmiany. – Wzrosty cen wyhamowały, a w niektórych miastach odnotowaliśmy nieznaczne spadki – mówi Łozowicka.

A Edyta Krakowiak zaznacza, że w ujęciu rocznym ceny mieszkań w blokach z wielkiej płyty wykazują tendencję wzrostową. – W 2024 r. średnia cena mkw. lokali w takich budynkach wzrosła w Warszawie o ok. 8 proc. rocznie – wskazuje. – Wzrost jest wynikiem kilku czynników, m.in. ograniczonej podaży mieszkań w centralnych lokalizacjach i rosnącego zainteresowania mieszkaniami z rynku wtórnego.

Na łódzkim rynku, jak mówi Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Łódź Wierzbowa, ceny nie rosną. – Widać raczej lekką korektę w dół – zauważa. – NBP pokazuje to samo: średnie ceny mieszkań z rynku wtórnego w Łodzi spadły, a w ujęciu rok do roku praktycznie stoją w miejscu. Biorąc pod uwagę inflację, to realnie mamy delikatny spadek wartości. Kupujący mocniej negocjują, a sprzedający – jeśli naprawdę chcą sprzedać – muszą się do tego dostosować – podkreśla.

Łódź o połowę tańsza niż Warszawa

W Łodzi wielka płyta to wciąż spory kawałek rynku wtórnego. – To głównie takie osiedla, jak Retkinia, Widzew-Wschód, Widzew-Olechów czy Teofilów – wskazuje Michał Grzeląska. – Klienci wciąż pytają o te lokale, głównie ze względu na lokalizację. Jednak kupują ostrożniej, licząc dokładnie, co da się kupić za konkretną kwotę.

Wysypu ofert dyrektor z Freedom w ostatnim czasie nie widzi. – Rok do roku różnica jest, owszem, ogromna, ale od kilku miesięcy podaż jest stabilna – wyjaśnia. – Ci, co mieli sprzedać, wystawili mieszkania już w zeszłym roku. Teraz rotacja jest mniejsza, ale dobre lokalizacje i te mieszkania, które są dobrze wycenione, nadal się bronią – zapewnia. W Łodzi na dwupokojowe mieszkanie o dobrym standardzie, z dobrym adresem, trzeba mieć 370 tys. zł – 500 tys. zł. – Za mieszkania po generalnym remoncie, w topowych punktach miasta, może ciut więcej, ale nadal jesteśmy o 50 proc. tańszym rynkiem niż Warszawa – zaznacza Michał Grzeląska. – Bariera 10 tys. zł za mkw. mieszkania jest trudna do przekroczenia – w tej cenie mamy mieszkanie po generalnym remoncie z wymienionymi instalacjami i sprzętem AGD na gwarancji. Wielkość mieszkań dwupokojowych waha się od 34 do 52 mkw. Łatwo policzyć, ile musimy przeznaczyć na takie mieszkanie.

Wielkopłytowych mieszkań nie brakuje na Pomorzu. – W Trójmieście wielka płyta – czy szerzej mówiąc, bloki z czasów PRL-u – trzyma się mocno. Gdańskie Przymorze, Zaspa, Morena, Chełm, a w Gdyni Obłuże czy Chylonia – to rejony, gdzie takich mieszkań wciąż jest sporo – mówi Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości. – Oferty mieszkań w typowej wielkiej płycie w Gdańsku to ok. 180 ogłoszeń, jeśli jednak rozszerzymy definicję o wszystkie starsze bloki z lat 60., 70. i 80., liczba dostępnych lokali rośnie nawet kilkukrotnie. Szacunkowo w całym Trójmieście na rynku wtórnym jest dostępnych ponad 1,5 tys. – 1,8 tys. takich lokali. Co istotne – ta liczba rośnie.

W ocenie Wydrowskiego właściciele nieruchomości wyczuwają, że rynek wchodzi w fazę ochłodzenia. – Chcą zrealizować zysk, póki ceny trzymają wysoki poziom – mówi prezes. – Do tego dochodzi rosnąca konkurencja. Ci, którzy kupili mieszkanie tanio w poprzednich latach, dziś szukają wyjścia z inwestycji.

Czas na szukanie okazji

Prezes Estatic Nieruchomości przewiduje stabilizację cen z tendencją do spadków. – Oficjalne dane mogą jeszcze pokazywać wzrosty, ale realny rynek mówi co innego – w wielu lokalizacjach ceny mieszkań z wielkiej płyty (czy ogólniej: w PRL-owskich blokach) wyhamowały, a w niektórych zaczęły spadać – mówi. – W Trójmieście, szczególnie w takich dzielnicach, jak Chełm, Żabianka czy Pogórze w Gdyni, widzimy pierwsze sygnały korekt. Czas ekspozycji ofert się wydłuża, kupujący wracają do stołu negocjacyjnego. Będzie taniej? – Nie wszędzie i nie dramatycznie, ale powietrze z cenowych balonów zaczyna uchodzić. To dobry moment, by szukać okazji – zwłaszcza jeśli ktoś nie patrzy tylko na blask nowości, a bardziej na lokalizację i funkcjonalność nieruchomości – podkreśla.

W Poznaniu, jak podaje Hanna Morawska z Freedom Poznań Centrum, jest ok. 500 ofert mieszkań w blokach z wielkiej płyty. – Zdecydowanie ich przybyło w porównaniu z zeszłym rokiem. Oczywiście, jest to zgodne z generalną tendencją wzrostu oferty – mówi Morawska. – Cały czas mamy do czynienia z efektem kumulacji ofert mieszkań od miesięcy niesprzedanych z nowo pojawiającymi się ogłoszeniami. Kupujący lokale z segmentu popularnego mają więc spory wybór. Dodajmy do tego coraz bardziej racjonalne nastawienie właścicieli, którzy chcą sprzedać, a nie sprzedawać – podkreśla.

Jak dodaje, kupujący – ci z odpowiednim budżetem albo odpowiednią zdolnością kredytową – są więc komfortowej sytuacji. – Przy tak dużej ofercie ostatecznie wybierają jednak lokale w nowszych budynkach. A oferty w wielkiej płycie kolejny miesiąc zalegają na portalach – zaznacza Hanna Morawska. – Wiosna to także naturalny czas wysypu „mieszkań po flippie”. Mam więc jeszcze gorszą wiadomość dla właścicieli lokali o niższym standardzie: bez otwarcia na negocjacje sprzedaż w tym sezonie będzie jeszcze trudniejsza. Zrozumiały jest więc ich dylemat: może warto wstrzymać się z wystawieniem ogłoszenia do czasu uruchomienia zapowiadanego programu dopłat?

W Poznaniu ceny ofertowe dwupokojowych mieszkań w wielkiej płycie wahają się od 8 tys. zł za mkw. lokalu do remontu i dalej od centrum do niemal 14 tys. zł za lokum po całkowitej modernizacji, wyposażone zgodnie z najnowszymi trendami.

W Poznaniu mieszkania z wielkiej płyty w ostatnim roku staniały. – Z naszych wewnętrznych statystyk wynika, że średnio o 10 proc., ale zdarzały się głębsze cięcia – mówi Morawska.

Podkręcanie popytu na wielkopłytowe mieszkania

Pośredniczka z Freedom nie ma wątpliwości, że jeśli program dopłat wejdzie w zapowiadanym kształcie, będzie wspierał zakup mieszkań w wielkiej płycie. – Przy nałożonych limitach ceny za metr (10 tys. – 11 tys. – red.) efekt ten będzie dotyczył jednak mniej atrakcyjnych lokali na obrzeżach dużych aglomeracji – mówi Hanna Morawska. – Tutaj ceny dość szybko dobiją do granicy wyznaczonej programem. Z punktu widzenia osób kupujących pierwsze lokum to scenariusz, na który muszą się przygotować. Zamiast wymarzonego gniazdka w centrum kredytem z dopłatą sfinansują raczej zakup mieszkania do kapitalnego remontu lub na rogatkach miasta.