Nadszedł czas kupującego. Górą gotówkowicze

W mieszkaniach można przebierać. W 2024 r. oferta rynku wtórnego puchła. Ceny przestały galopować. – W Warszawie po latach szybkich podwyżek cen mieszkań nastąpiło wyhamowanie trendu. O ile w I kwartale roku ceny wciąż rosły, o tyle późniejsze miesiące przyniosły stabilizację, a w końcu korektę cen – podkreśla Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN).

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Przepełniony rynek mieszkań, a kupujący nie palą się do transakcji. Co dalej z cenami?

Choć deweloperzy kuszą promocjami, a sprzedający mieszkania używane dają nawet 10-proc. rabaty, kupujący nie rwą się do zakupów. Są wybredni, mogą przebierać w ogromnej ofercie. W najbliższym czasie zwyżki cen są mało prawdopodobne.

Pro

Mieszkaniowe kompakty na celowniku kupujących

Sprzedający musieli obniżyć wymagania, bo wielu potencjalnych nabywców nie miało odpowiedniej zdolności kredytowej. W styczniu wygaszono program dopłat do kredytów „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, nowego nie było, a kredyty udzielane na zasadach rynkowych są ciągle drogie. – Dominowali klienci gotówkowi. Ze względu na ograniczony budżet wielu kupujących decydowało się na mieszkania do remontu – mówi Edyta Krakowiak.

Pośredniczka WGLiN wskazuje, że w Warszawie klienci poszukiwali kompaktowych mieszkań – jedno- i dwupokojowych do 50 mkw. – Wysokie ceny nowych nieruchomości sprawiły, że mieszkania z drugiej ręki zyskały na popularności, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach, jak Mokotów, Wola, Ursynów czy Praga – mówi Krakowiak.

Jej zdaniem w 2024 r. ożywił się w stolicy rynek najmu, a to m.in. za sprawą napływu nowych mieszkańców, także z zagranicy. Mieszkania kupowano więc inwestycyjnie, na wynajem. – Szybko sprzedawały się nowocześnie wykończone lokale gotowe do zamieszkania – zauważa Edyta Krakowiak. – Najdłużej stały na rynku duże, ponad 100-metrowe mieszkania. Ze względu na wysokie ceny były poza zasięgiem większości klientów. A inwestorzy zamiast jednej dużej nieruchomości częściej wybierali kilka mniejszych lokali na wynajem.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mieszkaniówka na karuzeli

Kupujący wstrzymywali się z transakcjami, sprzedający próbowali grać na czas, utrzymując ceny na wysokim poziomie.

Także w Łodzi, jak mówi Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Łódź Wierzbowa, najlepiej sprzedawały się mieszkania małe, dwupokojowe, w dobrej lokalizacji i w przystępnej cenie.

– Są idealne dla młodych rodzin lub inwestorów. Dobrze radziły sobie także mieszkania do odświeżenia, które można szybko dostosować do swoich potrzeb bez dużych nakładów finansowych, a ich cena jest niższa od tych po generalnym remoncie – mówi Michał Grzeląska.

Podobnie w Poznaniu – najlepiej w 2024 r. sprzedawały się mieszkania dwupokojowe i kawalerki.

– Ważnym trendem jest odwrót kupujących od wielkiej płyty na rzecz lokali w nowych budynkach – mówi Hanna Morawska z Freedom Poznań Centrum. – Wynika to z pewnego paradoksu. Właściciele używanych mieszkań na starych osiedlach, przyzwyczajeni do ciągłych wzrostów cen, wyceniali lokale na porównywalnym poziomie do świeżo wykończonych wnętrz w nowych lub kilkuletnich budynkach. Największy od lat wybór ofert i szybki przyrost nowej substancji mieszkaniowej w Poznaniu skutkował więc jeszcze większym powodzeniem estetycznych, spójnych wizualnie wnętrz, których ceny nie odbiegały znacząco od lokali w starszych budynkach – zauważa. Jak dodaje, na spadek zainteresowania nie narzekały także nieruchomości premium i mieszkania w starannie zrewitalizowanych kamienicach.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Stan deweloperski z drugiej ręki

Niewykończone mieszkanie z rynku wtórnego może być droższe niż u dewelopera. Za co zgarnie premię sprzedający?

Z kolei we Wrocławiu sprzedaż mieszkań w 2024 r. znacznie wyhamowała. – Transakcje obejmowały klasyczne oferty, czyli małe mieszkania dwu- i trzypokojowe. Drożyzna mieszkaniowa przyczyniła się też do zwiększonego zainteresowania kawalerkami – mówi Lidia Dołhan, analityczka WGN. – Trudne oferty to apartamenty, duże mieszkania o bardzo wygórowanych cenach ofertowych oraz lokale w kamienicach. Kamienice przestały być interesujące dla kupujących – dodaje.

Odrodziła się za to, inaczej niż w Poznaniu, wielka płyta. – Konkurencyjne ceny w porównaniu z cenami ofertowymi mieszkań w nowych budynkach odblokowały zainteresowanie – wyjaśnia Dołhan.

Duże rabaty na rynku wtórnym

Jak mówi Edyta Krakowiak, 2024 r. przyniósł więcej możliwości negocjacji cen mieszkań. – Rabaty zależały od wielu czynników, takich jak lokalizacja, stan techniczny, rozkład nieruchomości, sytuacja finansowa sprzedającego – wylicza pośredniczka z WGLiN. Średnio można było uzyskać rabaty od 5 do 15 proc. Znaczące zniżki obejmowały mniej atrakcyjne lokale. Przy sprzedaży droższych mieszkań obniżki przekraczały 30 proc. W przypadku mieszkań o dobrym stanie technicznym, w dobrze skomunikowanych miejscach, zniżki były niewielkie – zaznacza.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Są miasta, gdzie mieszkania są już tańsze niż rok temu

Średnie ceny mieszkań spadają. Obniżki widać już nie tylko w ujęciu miesięcznym, ale i rocznym.

– W Łodzi ceny transakcyjne utrzymały się na porównywalnym z końcem ubiegłego roku poziomie – mówi Michał Grzeląska. – Kluczowym trendem była rosnąca różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, która w niektórych przypadkach sięgała w Łodzi nawet 25 proc. (wg NBP).

W Poznaniu, jak mówi Hanna Morawska, statystycznie ceny mieszkań na rynku wtórnym od początku roku rosły, choć już nieznacznie. – W praktyce ceny transakcyjne w coraz większym stopniu zaczęły różnić się od ofertowych – w zależności od lokalu: nawet o kilkanaście, 20 proc. i to już od końca II kwartału 2024r. I trend ten narasta. Sezonowe, grudniowe ożywienie rynku nie zmienia faktu, że jesteśmy w stanie kupić nieruchomość taniej niż przed rokiem o tej samej porze.