PFRN ma dwa portfele mieszkań na wynajem: rynkowy i dotowany, a KZN zawiaduje Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi – budującymi lokale na wynajem w małych gminach.
Grunty to za mało
Komentatorzy dają mały plus za projekt ustawy mającej zwiększyć podaż gruntów, choć na 12 miesięcy to stanowczo za mało jak na trzeci filar polityki.
Piotr Jarzyński, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej podkreśla, że to nie grunty są wąskim gardłem.
– To, co budzi największe obawy branży, to stałe wydłużanie się postępowań administracyjnych w procesie inwestycyjno-budowlanym, niejasne przepisy podlegające różnej interpretacji poszczególnych organów administracji oraz zapóźnienia w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pogłębione reformą z 2023 r. Nie przystąpiono do rozwiązania problemów tkwiących zarówno w przepisach jak i organizacji pracy urzędów. Potrzebne są znaczne nakłady finansowe na szkolenia, sprzęt, technologię i płace, aby zatrzymać w urzędach wykwalifikowaną kadrę – mówi Piotr Jarzyński.
– Poza tym, że wciąż nie mamy przyjętych ustawowo długofalowych rozwiązań w zakresie polityki mieszkaniowej państwa, nie mamy też konkretnych polityków, którzy byliby odpowiedzialni za „mieszkaniówkę” w szerokim znaczeniu: rynku i mechanizmów pozarynkowych – podkreśla Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. – Nie ma koordynacji różnych programów i przedsięwzięć w różnych ministerstwach, a bardzo ważne zdaje się połączenie propozycji dotyczących pomocy społecznej z rozwiązaniami mieszkalnictwa społecznego na większą skalę – dodaje.
Sprawy odziedziczone. Reforma planistyczna
Rząd odziedziczył po poprzednikach kilka kwestii wymagających, zdaniem komentatorów, interwencji. Po pierwsze, nowelizację rozporządzenia o warunkach technicznych i usytuowania budynków – tu resort rozwoju jest chwalony za zgodę – choć nie bez oporów i w ostatniej chwili – na przesunięcie wejścia przepisu w życie z kwietnia na sierpień, co uratowało wiele inwestycji przed koniecznością przeprojektowania od podstaw.
Do tej pory nie udało się jednak zmienić zapisu w specustawie nazywanej lex deweloper przywracającego gminom ustalanie współczynnika miejsc parkingowych (zamiast sztywnego zapisu w ustawie). W październiku podjęto fatalną wizerunkowo próbę doklejenia tej poprawki do specustawy powodziowej.
Jednak głównym problemem jest wielka reforma planistyczna – a ściślej jej harmonogram. Do końca 2025 r. gminy muszą uchwalić plany ogólne – bez nich nie będą mogły wydać żadnej decyzji o warunkach zabudowy. Dotrzymanie terminu to finansowe i organizacyjne wyzwanie, tymczasem nowy rząd jak dotąd nie zgadza się na wydłużenie. Ponadto z końcem 2025 r. wygaśnie lex deweloper. W zamian wejdą w życie zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI).
– Minus dla nowego rządu za brak przedłużenia czasu na wejście w życie planów ogólnych, a tym samym wydłużenia, jak postulowaliśmy wielokrotnie jako PZFD, czasu obowiązywania specustawy mieszkaniowej do 2028 r. Bez tych decyzji może dojść do paraliżu inwestycyjnego – mówi Bartosz Guss.
– Mimo apeli ekspertów i samorządów nie przeprowadzono procesu legislacyjnego w celu poprawienia niektórych przepisów ustawy oraz przepisów przejściowych. Za chwilę się okaże, że poszczególne organy uzgadniające i opiniujące zostaną w jednym czasie zalane projektami planów ogólnych gmin, które będą musiały weryfikować według nowych nieznanych wcześniej zasad. Tak samo zapewne będzie pod koniec 2025 r. u wojewodów, którzy powinny przeprowadzić weryfikację uchwalonych planów ogólnych gmin. Trudno jest uchwalić akt planistyczny obejmujący całą gminę według nowej formuły w tak krótkim czasie, a są jeszcze samorządy, które dopiero rozpoczęły prace – mówi Piotr Jarzyński.
Co do ZPI, niepokój inwestorów może budzić sposób rozpatrywania przez gminy wniosków o uchwalenie ZPI, podejścia do negocjacji w zakresie treści umowy urbanistycznej i projektu ZPI oraz zakresu inwestycji uzupełniającej.
– Nie ma prawnych ograniczeń wartości świadczeń, jakich gmina może żądać od inwestora przy uchwaleniu ZPI, w szczególności związanych z budową infrastruktury technicznej czy społecznej, co oznacza brak możliwości wstępnego zaplanowania kosztów związanych z procedowaniem, uchwaleniem i realizacją ZPI – zauważa ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.
Pojawiło się jednak światełko w tunelu. – Dopiero niedawno otrzymaliśmy propozycję zmian przepisów dotyczących procedowania ZPI, ale zapewne jeszcze daleka droga do uchwalenia ustawy – mówi Piotr Jarzyński.
Krótki najem
Jak już było wspomniane, krótki najem został skrytykowany przez szefową resortu funduszy jako element destabilizujący mieszkaniówkę, który należałoby ukrócić. Tymi sprawami zawiaduje jednak Ministerstwo Sportu i Turystyki.
W styczniu minister Sławomir Nitras zapowiadał, że jeszcze w 2024 r. zostanie przygotowany projekt ustawy regulującej krótki najem. Do tej pory nie ma jednak nawet założeń – poza wypowiedziami.
Krótki najem postrzegany jest głównie jako uciążliwość społeczna, dlatego przewidywany jest warunek zgody wspólnoty mieszkaniowej na to, by w danym bloku lokal mógł być wynajmowany turystom. Przewijał się też wątek dania gminom prawa do ustanawiania stref z zakazem najmu na doby.
Dodajmy, że krótki najem wzięła w karby Unia Europejska, co oznacza konieczność implementacji rozporządzenia unijnego w ciągu dwóch lat. Chodzi o tworzenie rejestrów mieszkań na krótki najem i ich właścicieli. Bez tego żaden portal nie będzie mógł zamieszczać ogłoszenia pod rygorem kar finansowych.
Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego ocenia, że głównym problemem sektora jest szara strefa: mieszkania wystawiane na portalach przez właścicieli, którzy nie mają zarejestrowanej działalności gospodarczej i nie świadczą usługi najmu.
Kończąc wątek najmu na doby, w lipcu Polska z dużym poślizgiem zaimplementowała dyrektywę DAC7 o przeciwdziałaniu wykorzystywania internetu do unikania opodatkowania. Platformy muszą raportować o transakcjach – w tym najmu mieszkań na krótko. Będzie to dla fiskusa podstawa do przeprowadzania kontroli. Pierwsze raporty – za lata 2023 i 2024 muszą spłynąć do 31 stycznia 2025 r.
Fala renowacji kontra fala patologii
Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków online, nabijanie ludzi w pompy ciepła. Wreszcie jest szansa na likwidację patologii – mówi Jan Ruszkowski, nowy dyrektor zarządzający Stowarzyszenia Fala Renowacji.
Zielone budownictwo
Wśród kwestii istotnych dla branży jest implementacja uchwalonej w maju nowelizacji unijnej dyrektywy budynkowej (EPBD). Polska ma na to dwa lata, kwestię pilotuje resort rozwoju.
– Na plus możemy zaliczyć ogłoszone szybko i trwające długo konsultacje pierwszego ważnego projektu: rozporządzenia mającego uregulować świadectwa charakterystyki energetycznej budynków i wprowadzić wreszcie klasy energetyczne budynków. Cieniem jednak kładzie się tym fakt, że prace te w odbiorze ekspertów rynkowych straciły nieco impet, m.in. wskutek wielokrotnych roszad personalnych w kierownictwie ministerstwa. Można odnieść wrażenie, że szalenie ważny temat i wyzwanie, jakim jest transpozycja dyrektywy budynkowej, jest chwilowo w zawieszeniu bez wyraźnego lidera tego procesu, podczas gdy zegar tyka – ostrzega Jan Ruszkowski, dyrektor zarządzający stowarzyszenia Fala Renowacji. Projekt rozporządzenia formalnie od lipca jest na etapie konsultacji i opiniowania.
Druga kluczowa kwestia, według Ruszkowskiego, to działania ratunkowe resortu klimatu i środowiska wobec dziury budżetowej i programu „Czyste powietrze”. To program dopłat do termomodernizacji budynków, który był nadużywany na wielką skalę.
– Mimo zalewu krytyki, jaka spadła na Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej po nagłym wstrzymaniu naboru wniosków w programie – skutecznie odciągającej debatę publiczną od sedna sprawy – warto odnotować, że szerokie i wreszcie transparentne konsultacje społeczne oraz propozycje głębokich zmian w programie, jakie mają zostać wprowadzone w ciągu czterech miesięcy są bardzo obiecujące. Stawiają nie tylko na uszczelnienie i poprawę efektywności kosztowej narzędzi wsparcia finansowanych ze środków publicznych, ale i w sposób prawdziwie priorytetowy traktują wreszcie poprawę efektywności energetycznej budynków – mówi Ruszkowski. – Konsultacje trwają do 27 grudnia.
– Pierwszy rok rządów koalicyjnych to dla budownictwa bardziej zapowiedź przyszłych zmian niż już widoczne efekty podjętych już działań. Wypada patrzeć na to ze zrozumieniem wobec wyzwań ekipy rządzącej związanych z naprawą i rozliczeniem poprzedniego rządu oraz sprzecznymi interesami koalicjantów wobec sporej części deklarowanych obietnic. Największym sukcesem jest odblokowanie środków z KPO, których część zostanie skierowana na inwestycje i wsparcie programu „Czyste powietrze” – dodaje Marcin Gawroński, prezydent Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego PLGBC.
REIT-y po polsku
Wśród kwestii istotnych dla branży nieruchomości jest również kolejna próba zaimplementowania REIT-ów w Polsce: spółek czerpiących zyski z najmu i wypłacających te zyski akcjonariuszom. Zapowiedział to minister finansów Andrzej Domański jeszcze jako kandydat na posła.
Nad przepisami pracują resorty finansów i rozwoju. W kwietniu ten drugi informował o przedstawieniu wstępnych koncepcji na branżowym spotkaniu konsultacyjnym. Do tej pory założenia projektu nie pojawiły się na stronach Rządowego Centrum Legislacji.
Eksperci biorący udział w organizowanym przez nas w lutym Spotkaniu Liderów Branży Nieruchomości dobrze przyjęli zapowiedzi ministra Domańskiego, ale liczyli się z tym, że REIT-y nie będą wysoko na liście priorytetów koalicji.
– Temat REIT-ów znalazł się w programie prac rządu w kwietniu, jednak do dziś nie widzimy znaczącego postępu. REIT-y to sprawdzone narzędzie, które w innych krajach przyczynia się do zwiększenia płynności rynku i otwiera sektor nieruchomości komercyjnych na nowych inwestorów. Ich wprowadzenie w Polsce mogłoby znacząco wzmocnić rynek, przyciągnąć kapitał i stworzyć nowe możliwości inwestycyjne, także dla inwestorów indywidualnych. Wprowadzenie REIT-ów powinno stać się jednym z priorytetów rządu na nadchodzące miesiące. To krok, który wymaga uwagi i zdecydowania, ale który może przynieść wymierne korzyści zarówno inwestorom, jak i polskiej gospodarce – mówi Paweł Toński, prezes Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK).
– Uwaga rządu koncentruje się głównie na sektorze mieszkaniowym, co jest zrozumiałe, biorąc pod uwagę społeczne potrzeby. Jednak równie ważne jest, by sektor nieruchomości komercyjnych także znajdował swoje miejsce w priorytetach legislacyjnych i regulacyjnych. To segment, który ma kluczowe znaczenie dla rozwoju gospodarczego, przyciągania inwestorów i tworzenia miejsc pracy – mówi Paweł Toński.
Dla inwestorów z tego rynku również palące są kwestie związane z planowaniem i zagospodarowaniem przestrzennym.
– Z zadowoleniem przyjmujemy za to najnowszą propozycję rządu dotyczącą wydłużenia terminu na skorzystanie z roszczenia o sprzedaż gruntu przez użytkowników wieczystych. To kwestia, którą PINK podnosiła od dłuższego czasu, zwłaszcza w kontekście nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z maja 2023 r. Wprowadzenie jedynie rocznego okresu na realizację roszczenia było niewystarczające i nie uwzględniało realiów proceduralnych i administracyjnych. Wydłużenie tego terminu to krok w dobrym kierunku, który z pewnością ułatwi użytkownikom wieczystym efektywne przeprowadzenie procedury wykupu gruntów – podkreśla Paweł Toński.
Reforma planistyczna, prawo inwestycyjno-budowlane wymagają poprawek
Foto: adobestock
Prace nad REIT-ami toczą się po cichu za drzwiami gabinetów
Foto: adobestock
